5 Financiën

Woonforte werkt volgens de uitgangspunten van een duurzaam bedrijfsmodel. Daarmee borgen we dat we ook op de langere termijn voldoende financiële armslag hebben om de continuïteit van de sociale volkshuisvesting in Alphen aan den Rijn te waarborgen. Deze uitgangspunten zijn toegepast in de Kaderbrief en de begroting en worden periodiek getoetst. De essentie van dit model is dat het kasstroomgenererende vermogen van de vastgoedportefeuille op langere termijn op een minimaal niveau blijft. Het duurzaam bedrijfsmodel heeft een rechtstreekse relatie met het (vernieuwde) financieel beleid. Ook zijn de belangrijkste uitgangspunten gedeeld met het WSW.

Maatschappelijk offer
Woningcorporaties voeren het beheer over het maatschappelijk gebonden vermogen dat ligt opgesloten in hun vastgoedportefeuille. De omvang van het beheerd maatschappelijk vermogen komt tot uitdrukking in de marktwaarde van het bezit. 

De marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Woonforte bedraagt ultimo 2021 € 1.992 miljoen. Vanwege maatschappelijke doelstellingen realiseren woningcorporaties een lager rendement dan vastgoedbeleggers. Op basis van het huidige beleid zal Woonforte € 985 miljoen realiseren. Dit noemen we de beleidswaarde. 

Het verschil van € 1.007 miljoen is de in geld uitgedrukte maatschappelijk toegevoegde waarde die Woonforte realiseert bij het behalen van haar doelstellingen. De maatschappelijk toegevoegde waarde is te onderscheiden naar vier belangrijke maatschappelijke effecten: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (onderhoud) en beheerkosten. Deze beleidswaarde wordt door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW met ingang van 2019 gebruikt als onderdeel van het beoordelingskader voor toezicht en voor de borging.

De marktwaarde en de beleidswaarde worden bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in het handboek marktwaardering.

Net als vorig jaar en voorgaande jaren werd 2021 kenmerkt door een zeer gespannen woningmarkt. De vraag naar woningen blijft onverminderd het aanbod overstijgen. De stijging van de woningprijzen brak zelfs nieuwe records.
Net als voorgaande jaren zorgde dit voor een stijging van de marktwaarde van onze woningportefeuille. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 309 miljoen gegroeid tot een waarde van € 1.992 miljoen. Dit is een groei van 18,4%.

De positieve waardeontwikkeling is wederom vooral het gevolg van een nog verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaardegroei van de vastgoedportefeuille. De (vooralsnog) lage rentestand is hier ook een bepalende factor in.

De beleidswaarde van het vastgoed van Woonforte heeft als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij voor de beschikbaarheid, de betaalbaarheid, de kwaliteit en het beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de woningcorporatie in plaats van bij de uitgangspunten in de markt. De beleidswaarde geeft nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed (en dus van het corresponderende deel van het vermogen) dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse beoordelingen en schattingen. Dit is inherent aan de toepassing van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap. Het gaat hier om de grootste schattingspost waarmee het bestuur van Woonforte te maken krijgt voor de jaarrekening.

Het bestuur van Woonforte heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Het verschil hiertussen bedraagt in 2021 circa € 1.007 miljoen.

Woningcorporaties worden door verschillende instanties beoordeeld om te bewaken dat zij volkshuisvestelijk en financieel verantwoord te werk gaan. Deze instanties zijn: 

Autoriteit woningcorporaties (Aw)/ILT

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt individuele woningcorporaties integraal op hun financiën, de rechtmatigheid, good governance, de integriteit en hun manier van omgaan met de staatssteun- en passendheidsnorm. De Aw beoordeelt ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd.

• De Aw oordeelde in oktober in de Toezichtbrief 2021 dat er voor Woonforte geen aanleiding is voor nader onderzoek. De risico-inschatting is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader. Dit betekent dat interventies niet nodig zijn, net zomin als (aanvullende) toezichtafspraken.
• In november oordeelde de Aw over de rechtmatigheid in het verslagjaar 2020. Dit oordeel wordt sinds 1 januari 2019 gegeven op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. De Aw oordeelde dat Woonforte voldoet aan de criteria voor rechtmatigheid op het gebied van passend toewijzen, de huursombenadering, de overcompensatie van staatssteun voor niet-DAEB-activiteiten, de Wet Normering Topinkomens, het aflossingsschema voor interne (start)leningen, de toetsing verlicht regime, en de naleving van specifieke wettelijke bepalingen. Woonforte voldoet daarmee aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun. 
• De Aw maakte wel een opmerking over de intermediaire verhuur door Woonforte. Het gaat hierbij om huurcontracten die Woonforte met zorginstellingen heeft afgesloten. Deze verhuringen moeten sporen met onze sociale doelstellingen en Woonforte moet dat ook kunnen aantonen. Dat is (tot nu toe) nog niet bij al deze huurcontracten het geval, voornamelijk door de ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder(s). Woonforte werkt inmiddels aan verbetering en herstel.
• De Aw oordeelde positief over Woonforte op basis van de gegevens over het jaar 2020 en de dPi en dVi 2020, en was ook positief over de begroting. 
• Op 7 juli 2021 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een governance-inspectie uitgevoerd bij Woonforte. Dit om te toetsen of wij voldoen aan de criteria voor goede governance. Tijdens de inspectie is gesproken met de bestuurder, met vier van de zes leden van de Raad van Commissarissen (RvC) en met de controller. De Aw zag ‘een corporatie met een bevlogen en kundig bestuurder die op een goede manier leiding geeft aan de organisatie, medewerkers aanspreekt op hun verantwoordelijkheden en niet schuwt om waar nodig maatregelen te nemen. Ook wordt op een sobere en doelmatige manier met de financiële middelen omgegaan.
• De RvC van Woonforte is volgens de Aw ‘deskundig op de verschillende vakgebieden’; de Raad ‘beschikt over de voor de functies benodigde competenties.’ Ook de werkzaamheden van de controller worden positief gewaardeerd. Volgens de Aw geeft Woonforte aan integriteit goed invulling. 
• De Aw concludeert dan ook dat de governance binnen Woonforte voldoet aan de criteria voor good governance en de risico’s hierin voldoende worden beheerst. De inspectie gaf geen aanleiding tot interventies of toezichtafspraken.

WSW: Woonforte is borgbaar
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt als ‘hoeder van de borg’ bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Het WSW stelt vast of een woningcorporatie kredietwaardig is, of financiering mogelijk is, en of de corporatie borgbaar is.

• Het WSW gaf Woonforte over het jaar 2021 een positieve beoordeling. Woonforte is financieel gezond en voldoet aan de financiële kaders en ratio’s.
• Woonforte verkreeg voor de jaren 2021-2022 het gevraagde borgingsplafond. Voor het jaar 2023 heeft het WSW een correctie opgenomen in het borgingsplafond van Woonforte omdat WSW (generiek) nog geen aanvullende borgingsruimte geeft voor dat jaar.
• Woningcorporaties in Nederland hebben in 2021 samengewerkt aan de sanering van de leningportefeuille van Vestia. In dat verband heeft Woonforte een van de leningen van Vestia overgenomen. Omdat het borgingsplafond daartoe onvoldoende ruimte bood, is dit plafond door het WSW verruimd. 
• In het kader van de herstructurering van het WSW is een overeenkomst tot lastgeving/onherroepelijke volmacht afgesloten. Het WSW heeft daarmee van het Woonforte het recht verkregen om een hypotheek te vestigen op het DAEB-vastgoed.
• In december heeft Woonforte ongeborgde financiering voor het niet-DAEB-bezit aangetrokken. 
• Woonforte heeft voorts in 2021 een obligolening afgelost en aangetrokken.

Oordeel onafhankelijke accountant: Woonforte is financieel gezond

• De onafhankelijke accountant van Woonforte, BDO, benoemd door de Raad van Commissarissen, controleerde de jaarrekening 2020 en beoordeelde of wij ons werk hebben uitgevoerd in het belang van de volkshuisvesting. De accountant gaf een positief oordeel. Kort samengevat komt het hierop neer: Woonforte ontvangt een goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening 2020. De jaarverslaggeving van Woonforte (bestuursverslag, jaarrekening en overige gegevens) voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Alle bevindingen voortvloeiend uit de accountantscontrole van de jaarrekening 2020 zijn afdoende opgevolgd. 
• Woonforte heeft onzekerheden in de beleidswaarde toereikend toegelicht.
• Woonforte heeft een gezonde financiële positie en voldoet zowel voor de DAEB- als de niet-DAEB-tak aan de (voorlopige) normen van de toezichthouder. De continuïteit van de stichting is gewaarborgd.
• In november gaf BDO in de managementletter 2021 (onder meer) aan dat de interne organisatie en administratieve processen voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Ten aanzien van de interne beheersing zijn géén significante tekortkomingen geconstateerd. Wel zag BDO dat er ruimte is voor verdere aanscherping van de interne beheersing. Het integrale risicomanagement kent een voldoende mate van volwassenheid. De aanbevelingen van de accountant ten aanzien van de uitwerking van het risicomanagement binnen Mavim zijn nog niet volledig opgevolgd. Het Three Lines Model wordt bij Woonforte toegepast. BDO zag positieve ontwikkelingen bij de invulling van de controllerfunctie.

Convenant Horizontaal Toezicht
Woonforte beschikte de afgelopen jaren over een Convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst, gericht op een goede en transparante uitwisseling van gegevens. Dit convenant voorkwam de klassieke ‘verticale’ verstandhouding. 
Na een heroriëntatie op deze werkwijze is eind 2021 een nieuw gesprek geopend tussen de Belastingdienst en Woonforte, gericht op de vraag of het Convenant zal worden voortgezet of niet. Het een en ander hangt af van de vraag welke eisen aan Woonforte zullen worden gesteld.

In de Aedes Benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. De resultaten hiervan maakt Aedes zichtbaar op brancheniveau en per individuele corporatie. Corporaties worden onderling vergeleken op vijf zogenoemde prestatievelden: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid. Ten slotte kijkt Aedes ook naar Nieuwbouw.

• Woonforte heeft in 2021 verder gewerkt aan verbetering van het informatiemanagement en de datakwaliteit. In samenwerking met andere woningcorporaties hebben we verdere voorbereidingen getroffen voor de migratie van ons softwarepakket Tobias AX naar Tobias 365. Deze overstap staat voor 2022 op de agenda. De eerste fase is een impactanalyse in het eerste kwartaal van 2022. 
• In dit verband heeft Woonforte aanpassingen doorgevoerd in het IT-landschap van de organisatie. Er is een cloudoplossing, Sharepoint, ingericht. Ook is de nieuwe website van Woonforte gelanceerd (www.woonforte.nl), inclusief een vernieuwd, toegankelijk en klantvriendelijk huurdersportaal. Het ERP kan nu worden gebaseerd op Windows 365. Het besluit hiertoe is in 2021 genomen.
• Met SPENDlab heeft Woonforte in de zomer van 2021 een analyse uitgevoerd van onterechte betalingen aan leveranciers in de afgelopen vijf jaar. Het gaat dan bijvoorbeeld om abusievelijke dubbele betalingen. Deze analyse pakte positief uit: slechts weinig van onze betalingen bleken foutief. In totaal kon bijna € 5.000 aan onterechte betalingen worden teruggevorderd.

Kwaliteit en auditing
Woonforte werkt voortdurend aan verbetering van de kwaliteit. We meten continu of onze werkprocessen goed verlopen. Mede naar aanleiding van de in 2021 doorgevoerde organisatieontwikkeling bleek het noodzakelijk verschillende processen tegen het licht te houden en (eventueel gewijzigd) in procedures vast te leggen. Bijvoorbeeld het verhuurmutatieproces of de procedures rond nieuwbouw. In 2021 is gestart met negen processen grondig te beoordelen, adequaat te beschrijven en opnieuw vast te leggen.

In de organisatie houdt een controller (0,89 fte) zich bezig met de naleving op het gebied van wet -en regelgeving; hij beoordeelt ook of er verantwoord beleid gevoerd wordt (governance) en control. De control-functie is ingevuld volgens de richtlijnen van de Woningwet 2015: onafhankelijk in een afzonderlijke organisatorische eenheid, rechtstreeks functionerend onder de directeur-bestuurder. Met een, indien noodzakelijk, directe verbinding met de voorzitter van de auditcommissie.

In het verslagjaar zijn op basis van het interne controleplan interne controles uitgevoerd. De bevindingen van deze controles zijn besproken met de betreffende manager en indien nodig met de directeur-bestuurder. In het kader van control heeft de controller de begroting, de managementrapportages en de jaarrekening beoordeeld. De controller is aanwezig bij bespreking van de rapportages met het MT. Ook bij de bespreking van de jaarrekening in de Raad van Commissarissen is de controller aanwezig, samen met de externe accountant. De controller voert audits uit op de naleving van de vastgestelde bedrijfsprocessen. In het verslagjaar zijn op 10 processen audits uitgevoerd.

Jaarresultaat
Het jaarresultaat over 2021 is € 299,8 miljoen. Het jaarresultaat komt fors gunstiger uit (€ 282,7 miljoen) dan begroot. Met als belangrijkste verschillen:

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 264,4 miljoen 
De marktwaarde in verhuurde staat is sterker gestegen (18,4%) dan begroot in 2021 (2,8%). De niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille is in 2021 daardoor hoger dan begroot.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 17,1 miljoen
De oorzaak van deze daling is dat voor een aantal nieuwbouwprojecten sprake is van een terugname van eerder verantwoorde onrendabele toppen van € 4,4 miljoen en € 1,5 miljoen voor waardemutaties in de vastgoedportefeuille, dan waar in de begroting rekening mee is gehouden. Daarnaast is er voor € 11,2 miljoen minder onrendabele toppen voor nieuwbouwprojecten gevormd dan in de begroting.

Bij Woonforte wordt heel kort op de bal gezeten waar het gaat om kasstromen. Desondanks wijken de uitkomsten flink af van de begroting. Deze afwijkingen zijn voor een groot deel niet of moeilijk beïnvloedbaar. De operationele kasstromen zijn hoger dan begroot en de (des)investeringskasstromen zijn aanmerkelijk lager dan begroot.

De belangrijkste oorzaken van deze afwijkingen zijn:

• de verschuiving van het Klantgestuurd Onderhoud naar 2022;
• minder mutatieonderhoud door minder mutaties;
• teruggave VPB 2019;
• geen saneringsheffing;
• meer verkoopontvangsten door hogere verkoopprijzen dan begroot;
• de overloop van verschillende nieuwbouw-, onderhouds- en renovatieprojecten van het ene naar het volgende jaar, zoals Weegbree, Stationslocatie (Noorderlicht), De Ampère, Barones, Mendelweg en het project zonnepanelen.

Daardoor is de financieringsbehoefte 2021 lager dan begroot.

De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille ontwikkelt zich positief. Dit is het gevolg van de verwachte stijging van de huizenprijzen. Of deze waardeontwikkeling positief zal blijven, is op dit moment niet te zeggen. 

Woonforte heeft als permanente ambitie om de efficiency van de organisatie te verbeteren. Dat gaat ten eerste om de beheersing c.q. verlaging van de bedrijfslasten. Daarbij gebruikt Woonforte de Aedes Benchmark. Woonforte stelt zich hierbij ten doel meerjarig boven het sectorgemiddelde te presteren. Dat wil Woonforte bereiken en continueren door verlaging van de bedrijfslasten waar mogelijk. Maar ook door de noodzakelijke groei van de portefeuille niet gepaard te laten gaan met een evenredige groei van de formatie en/of de bedrijfslasten.
Efficiency gaat niet alleen over de Aedes-benchmark of de bedrijfslasten. De kosten die voor of door de organisatie worden gemaakt, moeten ook worden gerelateerd aan prestaties.
Klanttevredenheid (ook in de Aedes Benchmark) is daarbij wel een maat, maar niet de enige.

Uiteindelijk is het een kosten/baten-analyse. Woonforte vindt het van belang de efficiency van de organisatie ook te beoordelen aan de hand van aspecten als omzet, productie en rendement.
In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële kerncijfers over 2021 en voor de komende jaren opgenomen. De cijfers over 2022 en verder zijn overgenomen uit de begroting 2022. Wel zijn de marktwaarden en beleidswaarden van 2022 en van latere jaren - en mede daarop gebaseerde kengetallen -  berekend op andere grondslagen dan de jaarrekening 2021.