3.1 Doelen en ambities
Wij leveren de juiste woningen, voor de juiste prijs en op de juiste plek (ambitie tot 2025).
We zijn tevreden als:
- De woningen die we hebben nog steeds betaalbaar zijn voor de huishoudens met de laagste inkomens (betaalbaarheid).
- Huishoudens met de laagste inkomens nog steeds in Alphen aan den Rijn kunnen wonen (beschikbaarheid).
- We alle doelen, zoals vastgelegd in de jaarlijkse prestatieafspraken, behalen en we onze vastgoedstrategie, gebaseerd op onze streefportefeuille, hebben gerealiseerd.
- Wij adequaat kunnen reageren op actuele woningmarkt-vraagstukken en bijzondere woonbehoeften naast de hoofdlijnen van ons vastgoedbeleid.
3.2 Huurbeleid
Aanpak vanuit missie, visie en strategie
Woonforte voert een gematigd huurbeleid, gerelateerd aan woningkwaliteit en inkomen van huurders. De gemiddelde huurverhoging bedraagt tot 2025 maximaal inflatie.
Toewijzing
We gaan arrangementen voor middeninkomens actief inzetten bij onder andere nieuwbouwprojecten. Wij willen meer woningen onder de 1e en 2e aftoppingsgrens (lagere huur).
Activiteiten en resultaat 2021
Sociale huurwoningen (DAEB)
9.787
Huurprijs € 555,92 (gemiddeld) (intramuraal valt niet meer onder woongelegenheden)
Woningen onder 1e aftoppingsgrens (in 2021 € 633,25)
7.820
Huurprijs € 517,84 (gemiddeld)
Woningen onder grens kwaliteitskorting (in 2021 € 442,46)
1.358
Gemiddeld WWS-punten
148
Woningen vrije sector (niet-DAEB)
485
Huurprijs € 804,49 (gemiddeld)
Huurmatiging sociale huur
Gemiddelde huurverhoging sociale doelgroep
0%
(inflatie 2,6%)
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Niet toegepast
0
Prestaties toewijzing
Woningen verhuurd met een huur tot de 2e aftoppingsgrens (in 2021 € 678,66)
83 %
Geplande activiteiten voor 2022
Huurbeleid
We houden de huren betaalbaar. De gemiddelde huurverhoging is de komende jaren niet meer dan de inflatie. Leidend is de huursombenadering. Dit is mede afhankelijk van de besluiten van de minister van Volkshuisvesting.
3.3 Portefeuillesamenstelling
Aanpak vanuit missie, visie en strategie
We passen de samenstelling van de portefeuille zo aan dat een gespreide en evenwichtige portefeuille ontstaat (qua type, prijs, bouwperiode en gemeente) om de kwetsbaarheid te verkleinen. We willen de woningvoorraad de komende jaren laten groeien. Dit doen we door nieuwbouw, sloop/herstructurering, verkoop, aankoop en renovatie van woningen. En door transformatie van vrijkomend/aangekocht (zorg)vastgoed naar woningen.
Activiteiten en resultaat 2021
Het uitvoeren van onderhoud is ondanks de coronacrisis gestaag voortgezet. Het onderhoud buiten is vrijwel onverminderd doorgegaan. Onderhoud in bewoonde staat liep wel vertraging op. Dit is tijdelijk stilgelegd. Met het protocol ‘Veilig werken’ zijn nieuwe afspraken gemaakt met aannemers én met huurders waar het werk wel kon doorgaan.
Nieuwbouw
Opgeleverd
136
15 eengezinswoningen Beemd/Klaverblad (NOM) en 121 appartementen De Ampère (aankoop)
In uitvoering
47
eengezinswoningen (NOM) in het Rode Dorp fase 1
Voorbereidingen voor 1.000 nieuwe woningen in vijf jaar
23
woningen Mendelweg (afhankelijk van sloop gymzaal Boskoop)
125
woningen herontwikkeling Rode Dorp fase 2 en fase 3 (sloop-nieuwbouw)
131
appartementen De Barones (ombouwen kantoorgebouw Prinses Margrietlaan 3)
4
woningen sloop (3x)-nieuwbouw (4x) Hellenbroeckstraat
135
woningen herontwikkeling Magnoliastraat/Bosparkweg (sloop-nieuwbouw)
164
woningen Noorderkeerkring (waar nu nog oude gebouw GGZ Rijnstreek-Rivierduinen staat met tijdelijke verhuur door Villex)
257
woningen Noorderlicht (stationslocatie)
91
woningen Zaagmolenweg
Onderzoeksfase
Nieuwbouwlocatie
60
woningen in Waterrijk West te Boskoop, zowel eengezinswoningen als appartementen
Onorthodoxe locatie
40
woningen in Klompenmaker
Aankoop
Koopgarant terugkoop
1
(terug in de verhuur)
Renovatie opgeleverd
Akkerwinde / Boterbloemweg 199 woningen
algemene werkzaamheden bij woningen + 199 nieuwe bergingen
Hof van Alfen 83 seniorenwoningen
algemene werkzaamheden aan gebouw
€ 4,6 miljoen
besteed (inclusief investering zonnepanelen en exclusief STEP-subsidies)
Onderhoud
Planmatig onderhoud
€ 6,7 miljoen
Contractonderhoud
€ 3,1 miljoen
Reparatieonderhoud
€ 3,7 miljoen
Mutatieonderhoud
€ 3,2 miljoen
Klantgestuurd onderhoud
€ 1,1 miljoen
Verkoop
82
woningen
11
overig (garages/kelderruimten)
Bijzonder onroerend goed
Aantal mutaties van bedrijfsruimten
2
Geplande activiteiten voor 2022
Nieuwbouw
Bouwstart en verhuur: 91 woningen Zaagmolenweg.
Verbouwen en verhuur: 131 woningen De Barones.
Sloop, bouwstart en verhuur: 52 nieuwe woningen Rode Dorp fase 2 (fase 3 volgt in latere jaren – in totaal 172 nieuwe woningen).
Sloop en nieuwbouw: 3 woningen sloop/4 woningen nieuwbouw Zwammerdam (Hellenbroeckstraat).
Voorbereidingen voor de komende vijf jaar (1.000 nieuwe woningen):
In ontwikkeling: 23 woningen Mendelweg (Boskoop) en 86 woningen sloop/135 woningen nieuwbouw Magnoliastraat/Bosparkweg (procedure bestemmingsplan) en 60 woningen in Waterrijk West Boskoop en 40 woningen Mendelweg (onderzoeksfase).
Acquisitie: nieuwbouwlocaties voor meer woningen.
Naast aangewezen nieuwbouwlocaties heeft Gemeente Alphen aan den Rijn een lijst met onorthodoxe woningbouwlocaties benoemd. Daarin is een percentage voor sociale huurwoningen bestemd. Dat geeft mogelijkheden voor meer nieuwe huurwoningen om de wooncrisis in Alphen aan den Rijn het hoofd te bieden. Het risico bij de bouw op onorthodoxe locaties is het spanningsveld met omwonenden – dat speelt vooral een rol bij het bouwen op binnenstedelijke locaties (wat de onorthodoxe locaties vaak zijn). Zo heeft om die reden de gemeente in 2021 de locatie Korenbloemweg (voor 12 eengezinswoningen) teruggetrokken als bouwlocatie. Er vindt nog verdere acquisitie plaats voor meerdere (nieuwbouw)locaties.
(Planmatig) onderhoud
We willen starten met het herijkte project Klantgestuurd Onderhoud van badkamers, toiletten en keukens. Hiervoor gaan we met regelmaat (een verzameling van) huurders aanschrijven die kunnen kiezen voor vervanging van badkamer, toilet en/of keuken.
Ook gaan we aan de slag met het vervangen/plaatsen van rookmelders waar dat nodig en verplicht is.
3.4 Duurzaamheid – energiebesparing
Aanpak vanuit missie, visie en strategie
Woonforte neemt duurzaamheid mee in renovaties en nieuwbouw. We blijven investeren in (de ontwikkeling van) extra duurzaamheidsmaatregelen (uitgangspunt: modulair, elektrisch, warmtenet en hernieuwbare energie). We maken onze woningen veiliger, comfortabeler en energiezuiniger terwijl ze betaalbaar blijven.
Activiteiten en resultaat 2021
Prestaties duurzaamheid
Aantal woningen voorzien van zonnepanelen in 2021
539
Deelname van huurders is hoog:
98%
Besparing in CO2
3.676.000 kg
(bereikt door totaal aantal woningen met zonnepanelen: 3.082) (stijging besparing t.o.v. 2021: 49%)
Kosten investering zonnepanelen 2021
€ 2,3 miljoen
Totaal aantal woningen van 2018 t/m 2021 voorzien van gratis zonnepanelen
2.702
(exclusief NOM- en BENG-woningen)
Gemiddelde energie-index van onze woningen
1,41
Nieuwbouw gasloos
Nieuwe eengezinswoningen gaan we nul-op-de-meter realiseren: het Rode Dorp (172), de Weegbree (15) en de Mendelweg (23). Samen met al eerder gerealiseerde woningen in de Concertweg (11) en de Brederodepeer (12) gaat het in eerste instantie om 233 energieneutrale eengezinswoningen.
De nieuwbouw van appartementen is ook gasloos. De huurwoningen in De Ampère (aankoop) die we eind 2021 opleverden, zijn hier een uitzondering op.
Woonforte blijft huurders begeleiden in hun (nieuwe) nul-op-de-meter woning en bijna energieneutrale woning.
Circulariteit in het Rode Dorp
Het principe van circulair slopen willen we ook toepassen in 2e fase nieuwbouw - in 2022 - in het Rode Dorp. Circulair slopen is het zodanig slopen, ontmantelen, demonteren en remonteren dat de grondstoffen die vrijkomen in andere projecten weer hoogwaardig worden toegepast.
Meer huurwoningen isoleren
We zijn bezig met een plan voor isolatie van huurwoningen waarbij we alle woningen die meegaan naar de toekomst isoleren op het niveau van de nieuwe standaard. Woningen die niet toekomstbestendig zijn, gaan we slopen. Als we woningen op (iets) langere termijn gaan slopen, nemen we nog wel enkele isolerende maatregelen.
Beter inregelen collectieve cv-ketels
In vijf (centrale) ketelhuizen zijn metingen gedaan voor verbruik en rendement van de collectieve verwarmingsketels. Door de installaties preciezer in te regelen, kan gas worden bespaard. De analyse wordt verder uitgewerkt.
Samenwerking Transitievisie Warmte
In een deel van de Planetenbuurt willen gemeente, Woonforte en serviceflat Driehoorne samenwerken aan het gasloos verwarmen van gebouwen en woningen. In 2021 hebben de partijen gezocht naar een energiepartner voor het realiseren van een gasloze Planetenbuurt. Onderdeel hiervan zijn de huurwoningen van Woonforte in de flat Herculesstraat en enkele huurwoningen Sterrenlaan.
CO2 Prestatieladder
Voor de bedrijfsvoering is een CO2-beleid voor de periode 2020-2023 opgesteld. Om onze ambities kracht bij te zetten, en hier intern actief en bewust mee aan de slag te gaan, is ervoor gekozen om de methodiek van de CO2 Prestatieladder in te zetten. Op basis van de CO2-footprint werken we aan meer reductie.
Geplande activiteiten voor 2022
Energieneutraal en isoleren huurwoningen
Woonforte heeft de ambitie om zoveel mogelijk huurwoningen energieneutraal te maken voor 2050. We pakken stapje voor stapje door.
Het verbeteren van de energiezuinigheid van huurwoningen binnen een VvE is lastiger te realiseren. We vinden het belangrijk dat ook deze huurders een beter geïsoleerde woning huren. Daarom gaan we ons inzetten om duurzaamheid op de agenda van de VvE te krijgen en hiervoor een plan te laten uitwerken (extern). In complexen waar Woonforte een duidelijke meerderheid heeft, nemen we een actievere houding aan (deelname aan commissies en het beschikbaar stellen van meer informatie).
Voorbereiding naar Standaard voor isolatie
Vanuit het klimaatakkoord moeten in 2050 alle woningen voldoen aan de ‘Standaard voor isolatie’. De standaard geeft aan of de woning goed genoeg is geïsoleerd. In veel gevallen kan de woning daarmee aangesloten worden op een warmtepomp of een warmtenet en afgekoppeld van het aardgas. Wij maken een plan om onze woningen hieraan te laten voldoen.
Het uitvoeren van dak-, vloer- en gevelisolatie is voor de komende jaren opgenomen in de projecten planmatig onderhoud.
Zonnepanelen
We gaan verder met het plaatsen van zonnepanelen op de laatste 66 eengezinswoningen en bij enkele spijtoptanten. Daarnaast gaan we meer onderzoek doen naar het plaatsen van zonnepanelen op appartementsgebouwen.
Samenwerking Transitievisie Warmte
De Transitievisie Warmte werken we verder uit met gemeente, Habeko wonen, huurdersorganisaties en voor VvE-(gemengde) complexen.
Klimaatadaptatie
De klimaatverandering zorgt voor hogere temperaturen in de zomer. In een aantal complexen klagen bewoners nu al over hittestress. Verder moeten we ons voorbereiden op het voorkomen van wateroverlast.
In 2022 maken we beleid voor klimaatadaptatie en gaan we passende maatregelen opnemen in de complexplannen en MJOB. Ook in het PVE-nieuwbouw en -onderhoud nemen we noodzakelijke klimaatadaptieve maatregelen op.
CO2 Prestatieladder
Uitwerken acties die staan in het CO2-beleid.
3.5 Technische ontwikkelingen
Aanpak vanuit missie, visie en strategie
We maken optimaal gebruik van technische ontwikkelingen op het gebied van digitalisering en circulariteit.
Activiteiten en resultaat 2021
Digitaliseren
Robotisering - RPA (Robotic Process Automation) - van het factuurproces is breder uitgewerkt binnen de bedrijfsvoering. Dat geldt ook voor robotisering van het verhuurproces. De robot die in gebruik is, archiveert na het digitaal ondertekenen van de huurovereenkomst direct de huurovereenkomst en de bijbehorende bijlagen in het Document Management Systeem (DMS). De robot is ook in staat om verdere administratieve handelingen uit te voeren. Denk aan het doorsturen naar de aannemer van de naam die op het naamplaatje moet komen te staan.
Geplande activiteiten voor 2022
We zetten in op Modern Werken:
- nieuw intranet op basis van Sharepoint;
- het Nieuwe Werken: Sharepoint en cloud-opslag verder implementeren in de organisatie;
- invoeren van AX-365;
- robotiseren van minimaal 2 processen.
We werken verder aan de verbetering van datakwaliteit.
We zorgen voor betere beveiliging:
- invoeren van MFA op alle applicaties en locaties;
- mobiele device management.
