Jaarrekening 2021

Deze benodigde onderhoudsreservering bepaalt samen met de jaarlijkse exploitatiekosten de uiteindelijke hoogte van de VvE-bijdrage die door alle gezamenlijke eigenaren jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Deze huidige voorzieningen worden in relatie tot de actuele meerjarenonderhoudplanningen en geprognotiseerde inkomsten binnen de afzonderlijke VvE's voor de middellange termijn grotendeels als toereikend geacht. Op de langere termijn zullen de VvE-bijdragen binnen een deel van de VvE's naar verwachting stijgen.

De regels uit de Woningwet hebben geen impact op de huidige beheerstructuur van de 70 VvE's. Woonforte voert geen beheertaken uit.

Woonforte heeft nog wel een langlopend VB&O (verzekerd beheer en onderhoud) contract voor de VvE Ruimzicht. Het betreft een VvE-dienst en een niet meer toegestaan verzekerd onderhoudsproduct ten behoeve van de VvE in een complex waar Woonforte geen bezit heeft en die contractueel vóór 1 juli 2015 is aangegaan. Op basis van de nieuwe Woningwet mag dit VB&O- contract door de niet-DAEB-tak worden voortgezet tot het contract afloopt. Woonforte kan de overeenkomst voor het eerst op 1 juli 2037 opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. De overeenkomst eindigt derhalve op zijn vroegst op 1 februari 2038.

Herclassificatie van vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling

Met ingang van 1 januari 2021 heeft als gevolg van een wijziging van wet- en regelgeving een stelselwijziging plaatsgevonden. Er zijn wijzigingen doorgevoerd in RJ 645.212 en RJ645.217. Deze wijziging ziet toe op een scherpere definitie van vastgoed in exploitatie en de overgang hiervan naar vastgoed in ontwikkeling. Hiermee is in de regelgeving vastgelegd wat in de praktijk veelal op deze manier werd toegepast. Voor Woonforte heeft deze wijziging niet geleid tot een aanpassing van de cijfers. 

Voorziening onrendabele investeringen

Met ingang van 1 januari 2021 heeft als gevolg van een wijziging van RJ645.218 een stelselwijziging plaatsgevonden. De bestaande regelgeving zag alleen toe op het treffen van een voorziening onrendabele investeringen bij nieuwbouwprojecten, dit is nu ook mogelijk gemaakt voor investeringen in bestaande complexen. 

De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten welke zijn afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor de eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie. 

Er is geen disconteringsvoet voor toekomstige kasstromen gehanteerd, dit heeft namelijk nauwelijks effect op de contante waarde, omdat de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen na circa 1 jaar vrijvalt. 

In 2021 heeft Woonforte geen investeringen in bestaande complexen gedaan waarvoor een voorziening onrendabele investeringen gevormd moet worden. 

DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (Ref 6.1.1 en ref 6.1.2)

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB.

Classificatie

DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen en overige objecten in exploitatie die niet voldoen aan het criterium van DAEB-vastgoed.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021). Woonforte past voor het volledige bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonforte maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar op basis van de systematiek van het handboek.

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt naar de volgende vastgoedcategorieën:

• woongelegenheden;
• bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);
• parkeervoorzieningen;
• intramuraal zorgvastgoed (ZOG).

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeervoorzieningen plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het door-exploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG-, MOG- en ZOG-vastgoed is alleen het door-exploiteerscenario van toepassing.

Bij door-exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur gebeurt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip 'marktwaarde verhuurde staat' zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten vindt op basis van marktconforme uitgangspunten plaats. Daarbij worden parameters gehanteerd: 

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• Looninflatie als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Ten aanzien van het gebruik van de parameters voor de vastgoed-categorieën verwijzen wij naar het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Woonforte heeft de volgende vrijheidsgraden toegepast.

Gehanteerde werkwijze taxaties
Jaarlijks laat Woonforte 1/3 deel van haar vastgoed taxeren door een externe taxateur wat betekent dat elk object minimaal eens per drie jaar getaxeerd wordt.

Het bezit is voor 1/3 deel getaxeerd, voor 2/3 deel bepaald door middel van een markttechnische update. Ook voor het BOG-bezit geldt dat 1/3 deel getaxeerd is en 2/3 deel een markttechnische update heeft gekregen.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Herwaarderingsreserve

Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd.

Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

Afschrijvingen

Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2021 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden meegenomen in de stichtingskosten van het project.

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonforte en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonforte.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden)  komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde. Om tot de beleidswaarde te komen, worden - uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat - de volgende vier afslagen gehanteerd: beschikbaarheid (1), betaalbaarheid (2), kwaliteit (3) en beheernorm 2021 (4).

1. Beschikbaarheid
Voor het gehele bezit wordt uitgegaan van het scenario door-exploiteren (in plaats van de hoogste van door-exploiteren en uitponden in de marktwaarde). De overdrachtskosten worden in deze stap op 0% gesteld aangezien het bezit niet wordt verkocht zoals wordt verondersteld in de marktwaarde. Ook wordt een eindwaarde verondersteld op basis van eeuwigdurend door-exploiteren (in plaats van een eindwaarde uit de marktwaarde).

2. Betaalbaarheid
De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal aangepast tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur.

Woonforte hanteert in haar streefhuurbeleid de volgende uitgangspunten:

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de huurprijzen in het normenkader nieuwbouw: 

• eengezinswoningen: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 2e aftoppingsgrens;
• appartementen t/m 55m2: maximaal 1e aftoppingsgrens of minimaal kwaliteitskortingsgrens;
• appartementen vanaf 55m2: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 1e aftoppingsgrens.

Bestaande voorraad

• geliberaliseerd segment: maximaal markthuur;
• bereikbaar segment: maximaal liberalisatiegrens;
• middensegment: maximaal 2e of 1e aftoppingsgrens;
• goedkoop segment: maximaal kwaliteitskortingsgrens.

Daarnaast wordt in de beleidswaarde de eigen verwachte reguliere huurverhoging doorgerekend in plaats van de extra opslag boven inflatie die in de marktwaarde wordt gehanteerd.

3. Kwaliteit (onderhoud)
De component instandhoudingsonderhoud (inclusief mutatieonderhoud) uit de marktwaarde is 
   vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie).

De onderhoudsnorm 2021 is overeenkomstig de definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW  bepaald op basis van de post 'lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2022. Hierbij is gekeken naar een gemiddeld normbedrag van 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening.

Op basis van deze berekening is de norm voor DAEB-woningen vastgesteld op € 2.386 (2020: € 2.258) per woning. Voor niet-DAEB-woningen is de norm vastgesteld op € 2.340 (2020: € 2.634) per woning. De totale lasten onderhoudsactiviteiten zijn gestegen ten opzichte van 2020 vanwege de gewijzigde onderhoudsbegroting en de gestegen onderhoudskosten. Bovendien is de kostentoerekening in de functionele V&W aangepast ten opzichte van 2020. Hierdoor worden iets meer kosten aan onderhoud toegerekend en iets minder aan beheer. Deze oorzaken verklaren de stijging van de norm bij DAEB. De daling van de norm bij niet-DAEB wordt veroorzaakt doordat in de begroting 2022 het aantal niet-DAEB-woningen toeneemt, waar dit in de begroting 2021 nog afnam. Dit komt voort uit een gewijzigde portefeuillestrategie in de Kaderbrief. Voorgaande jaren was al zichtbaar dat wijzigingen in de omvang van het niet-DAEB-bezit een groot effect kunnen hebben op de niet-DAEB-norm voor onderhoud. 

4. Beheernorm 2021
De beheerkosten uit de DCF-berekening van de marktwaarde zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer. De beheernorm 2021 is overeenkomstig de nieuwe definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW  bepaald op basis van de post ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ minus de verhuurderheffing in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2022. De norm is bepaald op basis van een 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening en is voor zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen vastgesteld op € 688 (2020: € 709) per woning. Dit wordt veroorzaakt doordat de beheerlasten voor woningen over de komende 15 jaar ook daadwerkelijk iets zijn gedaald in de begroting 2022 ten opzichte van vorig jaar. Bovendien is de kostentoerekening in de functionele V&W aangepast ten opzichte van 2020. Hierdoor worden iets meer kosten aan onderhoud toegerekend en iets minder aan beheer. Deze twee oorzaken hebben een kleine daling van de beheernorm tot gevolg.

Beleidswaarde

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2021 € 985 miljoen.

Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde ultimo 2021 is uiteengezet bij de toelichting onder paragraaf 6.1.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Ref 6.1.3)

Voor vastgoed in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting.

Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor-en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Ref. 6.1.4)

Dit betreft investeringen ten behoeve van projecten waarin nieuwbouw wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed wordt ontwikkeld. 

Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645.209).

De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waardeverminderingen.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- en vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurder staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

Overige reserves (Ref 6.7.2)

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van de op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen (Ref 6.8.1)

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten.

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde op balansdatum van het betreffende complex overtreffen wordt voor het meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

Latente belastingverplichtingen (Ref 6.8.2)

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.2), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

Overige voorzieningen (Ref 6.8.7)

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Woonforte onderkent de volgende overige voorzieningen:

•          Jubilea.
De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen.

Embedded derivaten
Woonforte bezit een aantal basisrenteleningen. Deze leningen worden beschouwd als embedded derivaten.

De RJ290 schrijft voor dat een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) van het basiscontract dient te worden gescheiden en in overeenstemming met de bepalingen in paragraaf 5 van de RJ290 als een derivaat te worden verwerkt indien en alleen als aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan.

1. Er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract.
2. Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat.
3. Het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat.

Bij de basisrentelening bestaat een nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Hiermee wijkt een basisrentelening af van de voorwaarde zoals genoemd onder 1, derhalve hoeft het derivaat niet te worden gescheiden van het basiscontract. Dit betekent dat de basisrenteleningen zijn gewaardeerd tegen kostprijs en ze komen daarom niet separaat tot uitdrukking in de balans.

Toelichting van liquiditeits- en kasstroomrisico’s uit hoofde van hedgerelaties
Zoals eerder aangegeven is er bij de swap van Woonforte sprake van 100% hedge-effectiviteit. In het contract dat is afgesloten zijn geen break-clausules en/of margin call verplichtingen opgenomen. Woonforte loopt over dit contract uit dien hoofde geen liquiditeitsrisico.

Risico’s ten aanzien van de financiële positie

Dit zijn de risico’s en onzekerheden met betrekking tot de financiële positie van Woonforte zoals continuïteits-, liquiditeits- en renterisico’s.
Op basis van de jaarrekening 2021 en de begroting 2022 blijft Woonforte voldoen aan de gestelde externe normen van Aw/WSW en interne normen.

Continuïteitsrisico

Woonforte past uitgangspunten gericht op een duurzaam bedrijfsmodel toe. De essentie daarvan is dat het kasstromen genererende vermogen van de vastgoedportefeuille op langere termijn op een bepaald minimaal niveau blijft. Woonforte is financieel gezond maar kan niet alles realiseren. Er zijn keuzes gemaakt met betrekking tot de prioritering van de realisatie van doelstellingen.

Liquiditeitsrisico

Het waken over de beschikbaarheid van liquiditeit is een belangrijk aandachtsgebied van treasury. De korte en middellange liquiditeitsplanning zijn in het treasuryjaarplan opgenomen. Deze worden per kwartaal of als dat gewenst is tussentijds in de treasurycommissie besproken. Woonforte heeft in 2021 geen liquiditeitsprobleem gehad.

Renterisico’s

Woonforte beheerst de renterisico’s voornamelijk via een vervalkalender waarbij de gemiddelde looptijd van de leningen geënt is op het opvangen van renteschokken en voldoende flexibiliteit biedt. Bij het aantrekken van nieuwe leningen kijkt Woonforte naar de samenhang tussen vastgoedportefeuille, exploitatiekasstromen en gewenste samenstelling van de leningenportefeuille.

De posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt opgebouwd:

Investeringen en overboekingen

De totale investeringen voor het DAEB-vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2021 uit op € 5,5 miljoen (voor DAEB € 5,3 miljoen en voor niet-DAEB € 0,2 miljoen). 

Het betreft de volgende investeringen:

Aankoop € 290.900

• Een woning terugkoop Goudse Rijweg 308.

Renovatie € 4,3 miljoen

• Er zijn twee renovatieprojecten uitgevoerd voor € 1,9 miljoen. Dit bedrag is volledig geactiveerd, omdat deze projecten zijn gekwalificeerd als ingrijpende verbouwing. Het gaat om de renovatieprojecten Akkerwinde/ Boterbloemweg en Lauwers.
• Bij het renovatieproject Prins Hendrikstraat is € 25.900 voor woningverbetering uitgevoerd.
• Voor zonnepanelen is € 2,3 miljoen besteed.

Dagelijks en planmatig onderhoud € 1,0 miljoen

• Uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud (€ 0,1 miljoen voor geriefsverbetering) en planmatig onderhoud (€ 0,9 miljoen voor woningverbetering) zijn geactiveerd.

Desinvesteringen
De totale desinvesteringen voor het DAEB- en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2021 uit op € 11,7 miljoen. Dit betreft:

• de marktwaarde van de verkopen;
• de marktwaarde van vijf algemene ruimtes 

Overboekingen vastgoed in ontwikkeling 

• 15 eengezinswoningen Weegbree € 3,4 miljoen;
• 121 woningen Ampère (63 appartementen en 58 zorgwoningen) € 30,1 miljoen.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

In 2021 zijn de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat in exploitatie voor het DAEB-vastgoed € 270,6 miljoen en niet-DAEB-vastgoed € 14,4 miljoen.

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonforte. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Woonforte heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het DAEB-bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Marktwaarde in verhuurde staat
Woonforte waardeert haar vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt ultimo 2021 € 1.992 miljoen (2020: € 1.683 miljoen).
Deze marktwaarde in verhuurde staat kan uitgesplitst worden in € 1.854 miljoen (2020: € 1.561 miljoen) voor het DAEB-bezit in exploitatie en € 138 miljoen (2020: € 122 miljoen) voor het niet-DAEB-bezit in exploitatie.

De Woonforte specifieke parameters worden in onderstaande tabel toegelicht. Het betreft hier de parameters waar Woonforte de vrijheidsgraden heeft toegepast. De gemiddelde percentages zijn vermeld.

De oorzaak van de stijging van de marktwaarde in verhuurde staat is met name de gestegen leegwaarde van woningen als gevolg van de hoge huidige verkoopprijzen. Daarnaast is als gevolg van de onverminderde vraag op de woningmarkt de disconteringsvoet iets verlaagd. Ook het tarief van de verhuurderheffing is verlaagd ten opzichte van vorig jaar, de extra verlaging uit december is hierin meegenomen. Per saldo hebben deze ontwikkelingen een positief effect op de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De verwachte afschaffing van de verhuurderheffing is nog niet verwerkt in het handboek marktwaardering 2021 en dit effect zal pas volgend jaar zichtbaar zijn in de marktwaarde.

Gevoeligheidsanalyse

Om inzicht te geven in de betekenis van de belangrijkste parameters in de marktwaarde is ten aanzien van de woningportefeuille (DAEB en niet-DAEB) in onderstaande tabel een gevoeligheidsanalyse opgenomen. Daaruit blijkt dat de leegwaardeontwikkeling en disconteringsvoet een grote invloed hebben op de uitkomst van de marktwaarde 31 december 2021. Een aanpassing van 1% in deze variabelen heeft een mutatie van tussen de € 102,7 miljoen en € 217,7 miljoen tot gevolg. De financiële positie is hiermee enigszins gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen en in de marktwaardeberekening.

WOZ-waarde
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, als ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.

In 2021 is de aanslag opgelegd voor het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WOZ-beschikkingen met een waardepeildatum 1-1-2020 van € 1.949 miljoen. Hiervan heeft € 1.822 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 127 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

In 2022 is een WOZ-aanslag opgelegd. De waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt € 2.122 miljoen (waardepeildatum 1-1-2021). Hiervan heeft € 1.986 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 136 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2021 € 985 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:

Woonforte heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde 2021:

Sensitiviteitsanalyse

In de volgende tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Gedurende 2021 is een woning (2020: twee woningen) teruggekocht die eerder onder een VOV-regeling zijn verkocht. De woning is in de vastgoed-exploitatie opgenomen. 

Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden is ultimo 2021 29 (2020: 30). In 2021 is op basis van taxaties de waarde van de woningen onder de VOV-regeling bepaald. De woningen hebben een waardestijging van 9,8% (dit betreft DAEB-woningen) en een waardestijging van 5,8% (dit betreft niet-DAEB-woningen) in 2021.

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw).

In 2021 is in het vastgoed in ontwikkeling € 501.200 aan rente geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5% (2020: € 31.200).

In 2021 zijn twee nieuwbouwprojecten opgeleverd:

• Nieuwbouw Weegbree
• Nieuwbouw Ampére

Op de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de gevormde voorziening voor onrendabele investeringen in mindering gebracht van € 6,9 miljoen.

Dit betreft de projecten:

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

In 2021 is voor gebouwen geen investering gedaan, voor inventaris € 15.750, voor automatisering € 159.900 en voor vervoermiddelen geen investering. Er is een auto verkocht. Deze auto was volledig afgeschreven.

De looptijd van de belastinglatentie op de leningen bedraagt 25 jaar.
Voor de belastinglatentie vastgoedportefeuille en het verkoopprogramma van de vastgoedportefeuille is geen inschatting te maken omtrent de looptijd van de belastinglatentie, omdat geen inschatting te maken is over het tijdstip van realisatie.

Leningen
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de leningen fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit (dis)agio en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele leningen.

Leningruil Vestia
In de commerciële jaarrekening mag de agio op de leningruil van Vestia in een keer verwerkt worden, fiscaal moet dit uitgesplitst worden over twee jaar. Voor het verschil van de aftrek van deze agio is een actieve belastinglatentie gevormd van € 706.000. Deze latentie zal in 2022 vrijvallen. 

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert deze latentie contant tot nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Er is een nominale belastinglatentie gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). Omdat geen inschatting te maken is omtrent (het tijdstip van) de realisatie tendeert deze latentie contant tot nihil.

Afschrijvingen
De contante latente belastingvordering opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel bedraagt op dit moment € 453.000 (2020: € 560.000). De contante latente belastingvordering is opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel van de vastgoedportefeuille gedurende vijf jaar.

Het niet (fiscaal) aftrekbaar deel van de rentelast, uit hoofde van ATAD-regelgeving bedraagt over 2021 circa € 0,3 miljoen (2020: € 2,6 miljoen). Op basis van de verwachte toekomstige rentelasten en fiscaal belastbare resultaten is het niet waarschijnlijk dat dit bedrag later benut en in aftrek kan worden genomen. Derhalve is hiervoor geen latentie gevormd.

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en omdat voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd, als dat nodig is. In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht.

Overige overlopende activa is nog te ontvangen VvE Briljantstraat.

De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland. De stijging van het saldo liquide middelen wordt veroorzaakt door het aantrekken van een externe lening t.b.v. het aflossen van de interne lening in verband met de niet-DAEB financiering. 

Het eigen vermogen bestaat per 31 december 2021 uit € 1.229 miljoen aan niet-gerealiseerde herwaarderingen (herwaarderingsreserve) en € 376 miljoen aan gerealiseerde herwaarderingen en operationele winsten (overige reserves € 77 miljoen en resultaat van het boekjaar € 299,8 miljoen). 

Hoe Woonforte haar eigen vermogen inzet en welk maatschappelijk offer Woonforte brengt, is uitgewerkt in het hoofdstuk Financiën van het Bestuursverslag 2021.Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 985 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Woonforte niet wordt of kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonforte.

De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB-woningen.
Omdat het de doelstelling van Woonforte is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Woonforte.

Voorstel resultaatbestemming

In de statuten van Woonforte staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. Het voorstel is om het gerealiseerde resultaat 2021 ten gunste van de overige reserves te verwerken. 

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft namelijk nauwelijks effect op de contante waarde, omdat de voorziening ‘onrendabele investeringen en herstructureringen’ na circa één jaar vrijvalt.

De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (per 31 december 2021 € 6,9 miljoen).

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille

Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert de contante waarde van deze latentie naar nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)

Voor de nominale latente belastingverplichtingen is een voorziening gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). De contante waarde tendeert naar nihil omdat het realisatiemoment oneindig ver in toekomst ligt door gebruik van de herinvesteringsreserve (bij verkoopprogramma) en door het voornemen tot door-exploiteren (bij vastgoedportefeuille exclusief verkoopprogramma).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2022 € 9,4 miljoen. In 2021 was dit € 14,3 miljoen. 

De marktwaarde van de bestaande leningcontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 501,4 miljoen. Dit bedrag is inclusief opgelopen rente van € 3,2 miljoen en inclusief het niet-opgenomen deel van een roll-over lening € 14,4 miljoen. De nominale waarde is € 400,4 miljoen (inclusief het niet-opgenomen bedrag van € 14,4 miljoen van de roll-over lening). Voor de toelichting op de financiële instrumenten wordt verwezen naar de paragraaf 5.4.12 Financiële instrumenten.

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten.

In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

In de transitorische kosten is een reservering opgenomen voor uitgevoerde maar nog niet gefactureerde projecten van € 2,6 miljoen (in 2020 € 5,2 miljoen) en de reservering voor het persoonlijk loopbaan budget voor personeelsleden van € 394.000.

Te betalen

Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0.

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening verwerkt:

Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van vier leaseauto’s, de multifunctionals en de huurovereenkomst van het kantoorpand aan Baronie.

Pensioenverplichtingen

Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.

Obligo WSW

Sinds 1 juli 2021 is de obligoverplichting gewijzigd. De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het geborgde schuldrestant werd anders ingericht en ook meer zeker gesteld. Dat gebeurt via een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een obligolening. Woonforte heeft een obligolening van € 9.863.000 aangetrokken.

Sinds 1 juli 2021 onderscheiden we daarom een 'jaarlijks obligo' en een 'gecommitteerd obligo'. Het gecommitteerd obligo wordt zeker gesteld door middel van een afgesloten obligolening.

Jaarlijks obligo

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar.

Obligolening

Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, doet het WSW een beroep op het gecommitteerd obligo. Het gecommitteerd obligo stellen deelnemers zeker door middel van een zogenaamde obligolening.

De  obligolening is een nieuw onderdeel van het borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom. Op het gecommitteerd obligo doet het WSW alleen een beroep wanneer dat noodzakelijk is om middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. Normaliter zou daarvoor het jaarlijks obligo toereikend moeten zijn, maar om met hoge mate van zekerheid te kunnen garanderen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn, koos het WSW voor deze lening met een variabele hoofdsom, afgesloten bij een bank met een triple A rating.

De obligolening is aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele borgingsplafond en is afzonderlijk geregistreerd. Dit betekent dat Woonforte bij aantrekken van (reguliere) financiering uitgaat van het geldende borgingsplafond. Het is van belang dat de hoofdsom van de obligolening zich ontwikkelt in lijn met de geborgde schuld per jaareinde. Bij een wijziging in de omvang van de door WSW geborgde leningenportefeuille wijzigt tevens de hoogte van de hoofdsom, van de obligolening op basis van de overeenkomst. De overeenkomst van de obligolening zelf wijzigt niet, het bedrag hoeft alleen in een bijlage bij de overeenkomst van de obligolening jaarlijks te worden aangepast.

Zolang het WSW geen aanspraak doet op (een deel van ) de obligolening betaalt Woonforte een bereidstellingsprovisie over het niet opgenomen deel. Deze bereidstellingsprovisie wordt als rentelasten opgenomen, waarmee deze een (zeer beperkt) effect zal hebben op de ICR. De bereidstellingsprovisie is 0,165% per jaar.

Leningen

Per maart 2022 is Woonforte geen verplichting aangegaan voor leningen.

Juridische claims

Er zijn geen claims ultimo 2021.

Prestatieafspraken

Woonforte heeft met de Gemeente Alphen aan den Rijn meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen. In een ambitiedocument zijn de afspraken vastgelegd die de Gemeente Alphen aan den Rijn, de woningcorporaties Woonforte, Habeko wonen en Woonpartners Midden-Holland en de voormalige huurdersorganisaties Vereniging Huurdersraad Albanianae en Regio Hollands-Midden in 2016/2017 met elkaar hebben gemaakt voor de periode tot en met 2021, met een doorkijk naar 2026. Separaat zijn de jaarafspraken voor 2022 vastgelegd. Tezamen vormen het ambitiedocument en de jaarafspraken de prestatieafspraken. Bij het opstellen van de prestatieafspraken zijn de huurdersorganisaties als gelijkwaardige partners betrokken, zoals gewenst en in de Woningwet 2015 vereist.

In 2021 zijn de netto huuropbrengsten beperkt gewijzigd ten opzichte van 2020 door: 

• een eenmalige huurverlaging van € 293.800 voor huurders met een laag inkomen en een in verhouding tot dat inkomen hoge huur (verplicht door de nieuwe wetgeving);
• verhoging van de huren van niet zijnde woningen € 24.000;
• vanaf 2021 worden de huurontvangsten van € 245.800 voor het tijdelijk verhuren van de woningen Rode Dorp door Ad Hoc onder de huuropbrengsten verantwoord (voorheen als project opbrengsten);
• het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 52.000;
• het uit exploitatie gaan van woningen door verkopen € 218.000.

De post ‘huurderving wegens verkopen’ heeft betrekking op derving in verband met leegstand van de te verkopen eenheden. De post ‘huurderving wegens projecten’ heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten.

In 2021 zijn de opbrengsten servicecontracten gewijzigd door:

• verhoging van de voorschotten € 110.600; 
• de afwikkeling servicekosten 2020 € 196.000; 
• reservering van € 300.000 te verrekenen met huurders voor een correctie afrekening stookkosten van de afrekenjaren 2018 en 2019. Deze correctie is gemaakt na een uitspraak van de huurcommissie.

Vanaf 2021 worden de niet door te belasten kosten voor levering goederen en diensten (€ 473.800) onder lasten servicecontracten verantwoord. Dit is conform handleiding functionele indeling winst- en verliesrekening 2021.  

Naast de bovengenoemde lasten 'onderhoudsactiviteiten' is geïnvesteerd vanuit dagelijks onderhoud voor € 0,1 miljoen (2020: € 0,2 miljoen), vanuit planmatig onderhoud voor € 0,9 miljoen (2020: € 2,0 miljoen) en vanuit renovatie- en verbeteringsprojecten voor € 4,1 miljoen (2020: € 29,9 miljoen).

In de kosten van dagelijks onderhoud is een bedrag van € 162.500 in mindering gebracht voor door te belasten kosten aan derden (in 2020: € 110.800).

Vanaf 2021 wordt de obligoheffing WSW verantwoord onder de overige directe operationele lasten. In 2021 bedraagt de obligoheffing € 236.600.

Werknemers

Gedurende het jaar 2021 had de corporatie gemiddeld 100,6 werknemers in dienst (2020: 101,9). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Per hoofdafdeling is dat:

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2020: 0).

De niet-direct toerekenbare afschrijvingen van € 540.900 worden via een verdeelstaat verdeeld over de activiteiten (lasten verhuur- en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille en overige organisatiekosten).

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonforte zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), als ook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De verantwoorde honoraria stemmen overeen met de overeengekomen fees inclusief eventueel meerwerk.

Gedurende 2021 zijn 82 woningen, 7 garages, 3 kelders en 1 overige ruimte verkocht aan natuurlijke personen. In 2020 waren dit 7 woningen, 6 garages en 4 kelders.

De verwerking van woningverbeteringen leidt in 2021 tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille.

Woonforte heeft gekozen om de waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in zonnepanelen, woningverbetering en verbeteringen planmatig onderhoud en/of herstructurering met betrekking tot bezit in (of bestemd voor) eigen exploitatie, de zogenaamde onrendabele toppen ten laste van de overige waardeveranderingen te brengen. In 2021 is € 3,3 miljoen als onrendabele top onder de overige waardeveranderingen gebracht.

In 2021 is voor nieuwbouw- en voor renovatieprojecten die doorlopen naar 2022 een voorziening onrendabele top opgenomen. Voor een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten is sprake van een terugname van eerder verantwoorde onrendabele toppen als gevolg van een stijging van de marktwaarde. Het gaat om de projecten:

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (zie 6.7.1).

In 2021 is op basis van taxaties de waarde van de woningen onder de VOV-regeling bepaald. In 2021 hebben de DAEB-woningen een waardestijging van 9,8% (2020: 28,7% ) en de niet-DAEB-woningen een waardestijging van 5,8% (2020: 12%) doorgemaakt. 

Het betreft hier opbrengsten uit beheer voor derden (beheervergoeding), de opbrengsten van service abonnementen, dakverhuur telefonie (antennes), EPV-vergoedingen en opbrengst verhuur logeerkamer. De in rekening gebrachte vergoedingen voor administratieve lasten aan nieuwe huurders worden ook onder de opbrengsten uit overige activiteiten verantwoord alsmede opbrengsten van Verkoop Onder Voorwaarden.

Onder de kosten overige activiteiten zijn het Verzekerd Beheer en Onderhoud, het eigen risicogedeelte verzekeringen en kosten serviceabonnementen opgenomen, alsmede de kosten die gemaakt worden in het kader van de EPV-vergoedingen (zonnepanelen) en de kosten van Verkoop Onder Voorwaarden.

In 2021 is het verlies € 5,5 miljoen van de leningruil Vestia als volkshuisvestelijke bijdrage verantwoord onder de overige organisatiekosten (RJ254.002). 

De leefbaarheidskosten per DAEB-woongelegenheid zijn € 72,61 (2020: € 120). Dit is binnen de norm van € 131,37 (prijspeil 2020, zie art.51 BTIV).

Vanwege de organisatieontwikkelingen heeft een verschuiving plaatsgevonden in de werkzaamheden van de buurtbeheerders en huismeesters wat tot gevolg heeft dat de personeelskosten anders toegerekend zijn.

In 2021 is een bedrag van € 501.200 in mindering gebracht op de rentelasten en geactiveerd voor het nieuwbouwproject Ampère, nieuwbouwproject Rode Dorp en nieuwbouwproject Weegbree . Er is een rentepercentage van 2,5% gehanteerd.

De acute belasting bestaat uit de volgende posten:

De latente belastingen bestaan uit:

De belastinglast (€ 3.050.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen (€ 302.878.000) bedraagt 1,01%.

Het belastbaar bedrag over het jaar 2021 is als volgt vanuit het bedrijfseconomisch resultaat herleid:

Op basis van het bovenstaande wordt het fiscaal resultaat 2021 ingeschat op € 16.735.000. De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2021 bedraagt derhalve € 4.184.000. 
De effectieve belastingdruk is circa 1,01% t.o.v. van een nominale belastingdruk van 25%. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen vastgoedportefeuille die commercieel wel, maar fiscaal niet tot de winst worden gerekend (-23,4%).
In de fiscale positie is een deel van de uitgaven voor de renovatieprojecten Lauwers en Akkerwinde/Boterbloemweg als fiscale last verantwoord. Gezien het totale bedrag aan uitgaven per woning zou de Belastingdienst echter het standpunt kunnen innemen dat op basis van jurisprudentie alle uitgaven dienen te worden geactiveerd. Voorzichtigheidshalve, ter voorkoming van belastingrente, heeft Woonforte haar belastingaangifte 2019 hierop aangepast. Over de jaren 2019 tot en met 2021 is in de fiscale positie circa € 16 miljoen aan fiscale onderhoudsuitgaven voor deze projecten verantwoord. Indien de Belastingdienst hier niet mee akkoord is, zou dit potentieel kunnen leiden tot een aanvullende belastinglast van circa € 4 miljoen die nu niet in de jaarrekening is verantwoord.

De WNT is van toepassing op Stichting Woonforte. Het voor Woonforte toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2021 €197.000. Het betreft hier het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse G.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2021 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.