2.1 Ambities en aanpak
Ambities
- Wij breiden onze portefeuille uit naar in totaal 11.060 sociale huurwoningen in 2030, in combinatie met betaalbare verkoop van 850 woningen en bevordering van de doorstroming.
- Wij halen de taakstellingen voor huisvesting van mensen uit de contingentregeling, urgentieregeling en voor huisvesting van vergunninghouders.
- Woningzoekenden met een urgentieverklaring vinden binnen een half jaar woonruimte.
Aanpak
Wij werken aan een gespreide en evenwichtige woningportefeuille om zo te voldoen aan de vraag nu en in de toekomst. Onze portefeuille moet groeien naar ruim 11.060 sociale huurwoningen en bijna 600 vrijesectorwoningen in 2031. Dit omvat de volgende transformaties:
- bouwen van zo’n 2.500 nieuwe huurwoningen;
- vervangen van bijna 300 verouderde woningen en daarbij waar mogelijk meer woningen terugbouwen (verdichten);
- transformeren van zorgvastgoed en kantoren;
- groeien naar 600 woningen voor niet-DAEB om doorstroming op gang te brengen;
- verkopen van zo’n 850 huurwoningen waarmee we de eenzijdigheid van onze woningvoorraad bestrijden, geld genereren voor de nieuwbouw en bovenal woningzoekenden met een middeninkomen een unieke kans bieden op een betaalbaar koophuis. Wij kijken daarbij ook naar (nieuwe) koopvormen en -instrumenten.
- We brengen doorstroming op de woningmarkt op gang via een voorrangsregeling voor senioren die uit een eengezinswoning willen verhuizen. Door vervolgens de eengezinswoning toe te wijzen aan huurders van Woonforte die beter passend gaan wonen, komt ook een woning vrij voor een (her)starter op de woningmarkt. Zo maken we efficiënt gebruik van onze woningvoorraad.
- Wij bieden startende jongeren kansen op een woning via een voorrangsregeling voor + 1.900 woningen.
- Wij bestrijden dak- en thuisloosheid. Wij reserveren woningen voor bijzondere doelgroepen. Wij reserveren ook woningen voor spoedzoekers in de flexibele schil. Dit zijn kleine woningen in een voormalig verzorgingshuis, wat binnenkort gesloopt zal worden. Doorgaans bieden wij deze aan in combinatie met een tijdelijke huurcontract. Met dit type aanbod doen wij ook recht aan de overige woningzoekenden die lang staan ingeschreven.
- Wij leveren woningen voor zorg en wonen (door derden).
- Wij maken gebruik van het regionale woonruimteverdeelsysteem Huren in Holland Rijnland.
- Wij zoeken naar nieuwe contract- en woonvormen om de wooncrisis te bestrijden en/of aan te sluiten bij de woonwensen van onze huurders en woningzoekenden.
- Wij bestrijden woonfraude zodat woningen beschikbaar blijven voor de mensen die hier recht op hebben.
Activiteiten en resultaat 2024
Onze ambitie om ervoor te zorgen dat mensen die op ons zijn aangewezen binnen één jaar een woning vinden vanaf 2030, verwachten we niet te halen. De druk op de woningmarkt is verder toegenomen. De nieuwbouw verloopt trager dan gewenst, en de vraag naar woningen blijft stijgen. Deze factoren hebben bijgedragen aan het niet realiseren van onze doelstelling.
Prestatieafspraken 2022-2026
Woonforte heeft voor de jaren 2022-2026 prestatieafspraken gemaakt met de gemeente, collega-corporatie Habeko wonen en met beide huurdersorganisaties Huurdersorganisatie Groene Hart (HOGH) en Stichting Bewonersbelangen Habeko wonen (SBHw). De focus van deze prestatieafspraken ligt op vier thema's:
- voldoende bereikbare woningen;
- senioren en bijzondere doelgroepen in passende woningen;
- gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking;
- verduurzaming.
Ook zijn afspraken gemaakt over de samenwerking en de manier van meten en evalueren. De afspraken zijn SMART.
Portefeuille woningvoorraad
We hebben ons in 2024 actief ingezet voor
- leefbare buurten zonder segregatie;
- transitie naar een CO2-neutrale woningvoorraad (2050);
- het aanbod betaalbare koop voor middeninkomens;
- betaalbare huurwoningen via gematigde huurverhoging.
2.2 Woningbezit
Activiteiten en resultaat 2024
We willen zorgen dat mensen met een lager inkomen snel een passende woning vinden. Huishoudens met een middeninkomen hebben het ook zwaar bij het vinden van een andere huurwoning. Daarom bieden wij huurwoningen in de middenhuur aan, waardoor zij kunnen doorstromen naar een meer passende huurwoning.
Sociale huurwoningen (DAEB)
9.731
In 2023: 9.890 / Huurprijs gemiddeld € 604,50
Huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens (tot maximaal € 650,44)
6.982
In 2023: 7.681 / Huurprijs gemiddeld € 541,84
Huurwoningen onder de 2e aftoppingsgrens (tot maximaal € 697,08)
7.850
In 2023: 8.413 / Huurprijs gemiddeld € 556,80
Gemiddeld aantal WWS punten
161
In 2023: 151
Woningen onder grens kwaliteits- korting (tot maximaal € 454,47)
1.029
In 2023: 1.289
Woningen vrije sector (niet-DAEB)
452
In 2023: 458 / Huurprijs gemiddeld € 907,17
Nettohuur t.o.v. maximale huur
62,1 %
2023: 64,7% / Gemiddeld over het woningbezit
2.3 Nieuwbouw
Activiteiten en resultaat 2024
Voorbereidingen voor de komende vijf jaar: 1.000 nieuwe woningen
Woonforte heeft veel nieuwbouwprojecten in voorbereiding en uitvoering. We kunnen onze ambitie grotendeels realiseren met concrete plannen. Dit is mede mogelijk dankzij de inzet van de gemeente Alphen aan den Rijn en de voorwaarde dat 30% van de nieuwbouwontwikkelingen moet bestaan uit sociale huurwoningen. In 2024 zijn we gestart met de nieuwbouw van Magnolia en de Klompenmaker. Deze complexen bieden senioren de kans om vanuit eengezinswoningen van Woonforte door te stromen, wat de verhuisketen bevordert.
Nieuwbouw
In voorbereiding
177
woningen Noorderkeerkring
in voorbereiding
23
woningen Mendelweg (q2 2025)
in voorbereiding
257
woningen Noorderlicht (stationslocatie)
in voorbereiding
60
woningen in Waterrijk West te Boskoop, zowel eengezinswoningen als appartementen
Sloop/nieuwbouw in voorbereiding
45
woningen Julianastraat/Oranjestraat. We slopen 46 woningen en bouwen 45 woningen terug.
Sloop/nieuwbouw in voorbereiding
64
woningen A.P van Neslaan/ Wonen op de Tuin. We slopen 20 woningen en bouwen 64 terug.
Sloop/nieuwbouw in uitvoering
58
woningen herontwikkeling Rode Dorp fase 3. We bouwen 12 woningen extra.
Sloop/nieuwbouw in uitvoering
135
woningen herontwikkeling Magnoliastraat/Bosparkweg. 28 bungalows en 58 oude appartementen maken plaats voor 135 nieuwe appartementen.
In uitvoering
10
woningen Koopse Glorie (koopwoningen)
In uitvoering
43
woningen in Klompenmaker
Sloop en nieuwbouw
Woonforte heeft vier sloop/nieuwbouwprojecten in ontwikkeling.
Rode Dorp
In het Rode Dorp bouwen we 172 nieuwe eengezinswoningen terug. Fase 1 en 2 zijn afgerond en opgeleverd. Fase 3 is gestart met sloop van de oude woningen.
- fase 3: Sloop afgerond in 2024
Magnolia
In het Bospark bouwen we 135 woningen. Dit doen we in twee fasen:
- fase 1: 28 oude huurbungalows zijn gesloopt. Hier komt het eerste woongebouw (fase 1) met 67 huurwoningen. Gestart in 2024.
- fase 2: Na de oplevering van fase 1 (2026/2027) begint de sloop van het huidige appartementengebouw. Hier komen 68 appartementen.
A.P van Neslaan
In Boskoop tussen de straten A.P. van Neslaan en de Provincialeweg N207 komt in 2025 een hele nieuwe wijk. Er komt een appartementencomplex waar Woonforte 18 huurappartementen en 6 eengezinswoningen in afneemt. Ook het bestaande woongebouw aan de A.P van Neslaan nummers 8-46 wordt meegenomen in dit project. Het bestaande woongebouw van Woonforte is aan vervanging toe en wordt gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw. Eind 2025 start de bouw op de kavel. In 2026 worden de 20 woningen aan de A.P van Neslaan gesloopt. het totale project krijgt 64 huurwoningen.
Julianastraat
In de Julianastraat en Oranjestraat in Boskoop vervangen we 46 eengezinswoningen. De woningen voldoen niet meer aan de eisen van de wet en de veiligheid kan op termijn niet worden gegarandeerd. Uit een grondig onderzoek door een constructeur en bouwkundige specialisten blijkt dat de staat van de woningen slechter is dan gedacht. Daarom is in februari 2024 het besluit genomen om de woningen te slopen. Huurders van de woningen kregen een passende, tijdelijke woning aangeboden en mogen terugkeren naar de nieuwbouw in de straat, als zij dat wensen.
2.4 Woningtoewijzing
Activiteiten en resultaat 2024
Aantal nieuwe verhuringen
565
In 2023: 823
Aantal DAEB-woningen passend toegewezen
97,5 %
In 2023: 97,9%. Aan huurders met een inkomen tot € 47.699,- (2023: € 44.035,-) bij éénpersoons- huishoudens. Bij meer- persoonshuishoudens met een inkomen tot € 52.671,- (2023: €48.625,-)
Gemiddelde inschrijftijd bij toewijzing
90,39 maanden
In 2023: 72,3 maanden
Gemiddelde zoektijd
41,79 maanden
In 2023: 34,4 maanden
Kortste inschrijftijd bij toewijzing Alphen aan den Rijn
12 maanden
In 2023: 0,9 maanden. Onder starters: 1 maand (loting). Boskoop: 3 jaar en 7 maanden, Zwammerdam: 4 jaar en 4 maanden, Aarlanderveen: 2 jaar en 1 maand.
Woningen verhuurd met een huur tot de 2e aftoppingsgrens in 2024: € 697,07 (2023: € 693,60)
89,1 %
In 2023: 84,3%
Maatwerk in de kleine kernen
Voor Aarlanderveen en Zwammerdam is maatwerk toegepast. Woningzoekenden met lokale binding krijgen voorrang bij de woningtoewijzing.
Spoedzoekers en dak- en thuisloosheid
In woongebouw De Jozef zijn 96 studio's en 10 tweekamerwoningen beschikbaar. Hier kunnen spoedzoekers (zonder huisdieren, zonder kinderen) voor maximaal twee jaar wonen. Bij toewijzing behouden ze hun inschrijftijd als woningzoekende. In De Jozef wonen ook cliënten van Prodeba. Daarnaast krijgt in De Jozef ook een aantal thuislozen (via De Binnenvest) een kans om onder begeleiding te wonen in een eigen woning. In de vestiging van De Binnenvest in de Prins Bernhardlaan 8a is dagopvang voor daklozen mogelijk (het Open Venster).
Passend (t)huis
Sinds medio 2020 bieden we via Huren in Holland Rijnland onder verschillende labels huurwoningen aan voor specifieke groepen woningzoekenden. Dit doen we om meer beweging in de verhuisketen te krijgen zodat meer mensen kunnen verhuizen naar een beter passende woning. De primaire focus ligt hierbij op de doorstromers (50+) die een eengezinswoning of een maisonnette leeg achterlaten.
Passend thuis labels
Label Doorstromer sociaal en middeninkomen
Huurders van 50+ met een sociaal inkomen die in een eengezinswoning of maisonnette wonen kunnen met voorrang verhuizen naar een kleinere, gelijkvloerse woning en daarbij hun huidige kale huurprijs meenemen. Huurders met een middeninkomen kunnen ook met voorrang verhuizen maar gaan dan de reguliere sociale huurprijs betalen. Beide groepen krijgen daarnaast de eerste 10 dagen huurvrij.
Label Doorstromer
18 woningen toegewezen
61 beschikbaar: 33 label doorstromer (waarvan 18 Passend Thuis en 14 regulier)
Label Doorstromer vrije sector
Huurders 50+ met een hoog inkomen die een eengezinswoning of maisonnette leeg achterlaten kunnen ook met voorrang verhuizen. Zij betalen dan een maandhuur vanaf de liberalisatiegrens en groeien dan in 5 jaar naar een vooraf afgesproken eindhuur. Ook deze groep krijgt de eerste 10 dagen huurvrij.
Label Doorstromer
0 woningen toegewezen
5 beschikbaar: 2 label vrije sector, 0 succesvol toegewezen, 2 regulier toegewezen
2.5 Urgent woningzoekenden en statushouders
Taakstellingen 2024
Taakstelling voor gemeente Alphen aan den Rijn: huisvesting 225 statushouders.
Urgent woningzoekenden: minimaal 90% huisvesten.
Taakstelling contingentenregeling: 34 (+5 van vorig jaar).
Activiteiten en resultaat 2024
Taakstellingen
Aantal woningen aangeboden aan statushouders
62
aantal statushouders gehuisvest
138
( incl. gezinshereniging)
Aantal woningen toegewezen aan urgent woningzoekenden
23
(exclusief stadsvernieuwing en bijzondere doelgroepen)
Woningen stadsvernieuwings-urgentie
42
(toegewezen aan mensen met een stads-vernieuwingsurgentie - in geval van sloop)
Bijzondere toewijzingen
60
(woningen die buiten ‘Huren in Holland Rijnland’ om zijn toegewezen aan mensen in noodsituaties o.a bewoners Julianastraat)
Contingentregeling
28
(woningen toegewezen, verdeeld over cliënten van diverse instellingen)
2.6 Partners in Wonen en Zorg
Zorgvastgoed
Woonforte zocht ook in 2024 met zorgpartijen naar alternatieven voor passende woonruimte voor cliënten. We kijken zowel naar bestaande (zorg)complexen als mogelijkheden voor nieuwbouw. Voor de nieuwbouw aan de Klompenmaker en de nieuwbouw Noorderkeerkring zijn contracten afgesloten met zorgpartijen Activite, Prodeba en GGZ-Rivierduinen.
2.7 Verkoop
Resultaten 2024
Verkochte woningen
54
In 2023: 71
Verkochte kelders en garages
5
Verkocht bedrijfs-/maatsch. onroerendgoed
9
