Jaarrekening 2024

Classificatie

DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen en overige objecten in exploitatie die niet voldoen aan het criterium van DAEB-vastgoed.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024). Woonforte past voor het volledige bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonforte maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar op basis van de systematiek van het handboek.

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt naar vier vastgoedcategorieën:

• woongelegenheden;
• bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);
• intramuraal zorgvastgoed (ZOG);
• parkeervoorzieningen.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeervoorzieningen plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het door-exploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG-, MOG- en ZOG-vastgoed is alleen het door-exploiteerscenario van toepassing.

Bij door-exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur gebeurt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip 'marktwaarde verhuurde staat' zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten vindt op basis van marktconforme uitgangspunten plaats. Daarbij worden parameters gehanteerd: 

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• Looninflatie als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Ten aanzien van het gebruik van de parameters voor de vastgoed-categorieën verwijzen wij naar het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Woonforte heeft de volgende vrijheidsgraden toegepast:

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2024 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden meegenomen in de stichtingskosten van het project.

Bepaling van de beleidswaarde 

De beleidswaarde geeft de actuele waarde weer van het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op voortdurende exploitatie van zestig jaar volgens het huidige beleid van Woonforte. Onderdelen van de berekening van de beleidswaarde zijn een schatting en in die zin heeft een beleidswaarde onzekerheden in zich. De beleidswaarde van Flexwoningen, Bedrijfs-/Maatschappelijk onroerend goed, Zorg en parkeergelegenheden wordt volgens de richtlijn gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat.

Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van de huidige (contante) waarde van de verwachte kasstromen gebaseerd op een voortdurende exploitatie van zestig jaar. De waardering vindt op complexniveau plaats, overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in Bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2025 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024').

De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat de inkomsten en uitgaven over deze termijn worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet "contant" worden gemaakt naar balansdatum.
• Er wordt een landelijk bepaalde disconteringsvoet voor de corporatiesector gehanteerd. De disconteringsvoet over boekjaar 2024 bedraagt 4,17% voor het DAEB bezit en 4,70% voor het niet-DAEB bezit.
• In de beleidswaarde wordt uitgegaan van voortdurende exploitatie van zestig jaar (een doorexploiteer-scenario). wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld voorgenomen verkopen of sloop van vastgoed in exploitatie.
• De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie, rekening houdend met de geldende wettelijke kaders.
• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten voor instandhoudingsonderhoud en mutatie onderhoud is gebaseerd op de eigen onderhoudsbegroting. De definitie van onderhoud is gelijk aan de definitie in de rubriek “lasten onderhoudsactiviteiten” in de resultatenrekening. Een uitzondering geldt voor het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. Voor zover ingrijpende verbouwingen niet in deze MJOB zijn opgenomen, worden hiermee samenhangende geschatte onderhoudsuitgaven eveneens tot onderhoudslasten gerekend (in tegenstelling tot de resultatenrekening).
• De verplichting tot het verduurzamen van woningen met een E,F of G label is ingerekend conform de tabel in paragraaf 9.2.4.3 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024.
• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten is op basis van een gemiddelde norm. Deze is gebaseerd op een inschatting van het langjarige kostenniveau. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheer- activiteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' en 'Overige directe operationele lasten exploitatiebezit' in de resultatenrekening.
• Een negatieve beleidswaarde is mogelijk voor woongelegenheden.

Woonforte heeft bij de bepaling van de beleidswaarde uitgangspunten gehanteerd die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. De uitgangspunten zijn nader opgenomen in de toelichting op de balans.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Ref 6.1.3)

Voor vastgoed in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting.

Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De waardemutatie wordt berekend o.b.v. het percentage leegwaardemutatie vastgoed in exploitatie en niet langer o.b.v. een taxatierapport van een externe taxateur. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Ref. 6.1.4)

Dit betreft investeringen ten behoeve van projecten waarin nieuwbouw wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed wordt ontwikkeld. 

Waardering
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief bijkomende kosten zoals rente).

De verkrijgingsprijs omvat de koopsom en alle direct toe te rekenen uitgaven. De direct toe te rekenen uitgaven bevatten tevens, bijvoorbeeld, de juridische advieskosten, overdrachtsbelasting en andere transactiekosten. De vervaardigingsprijs omvat de aanschafkosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. 

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. 
De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie
Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie naar vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van de duurzame exploitatie van het nieuw gerealiseerde vastgoed. De verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering in het vastgoed in exploitatie vindt plaats tegen de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie op het moment van de herclassificatie onder aftrek van de eventueel gevormde voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.

Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen (Ref 6.8.1)

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. 

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering specifiek benoemd als het moment waarop het definitieve ontwerp van het project goedkeuring van de Raad van Commissarissen heeft gekregen (vrijgeven uitvoeringsbudget). Er wordt een voorziening onrendabele top gevormd voor de sloopkosten en de inbreng van de waarde van het sloopcomplex. Ieder jaar worden de gerealiseerde sloopkosten afgeboekt van het vastgoed in ontwikkeling tegen de voorziening onrendabele top. 

Latente belastingverplichtingen (Ref 6.8.2)

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie paragraaf 5.3.3), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

Woonforte heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds heeft Woonforte geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

De premies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord voor zover zij in het verslagjaar verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Investeringen en overboekingen 

De totale investeringen voor het DAEB-vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2024 uit op € 10,6 miljoen voor DAEB  (2023: €1,6 miljoen) en in de niet-DAEB tak zijn geen investeringen gedaan (2023:  € 0,1 miljoen). Het betreft de volgende investeringen: 

• Aankoop € 0,4 miljoen
• Aankoop Boezemlaan 38
• Renovatie € 7,8 miljoen

Uitgaven die vanuit renovatie van woning verbeteringen € 5,0 miljoen (2023: € 0,3 miljoen) en voor renovatie bij ingrijpende verbouwingen € 2,8 miljoen (2023: geen renovaties) zijn geactiveerd. 

Dagelijks- en planmatig onderhoud € 2,4 miljoen
Uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud € 0,3 miljoen (2023: € 0,1 miljoen voor woningverbetering) en planmatig onderhoud € 2,1 miljoen (2023: € 1,3 miljoen voor woningverbetering) zijn geactiveerd.

Desinvesteringen
De totale desinvesteringen voor het DAEB- en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2024 uit op € 5,5 miljoen (2023: € 11,7 miljoen). Dit is de marktwaarde van de verkopen.

Overboekingen naar vastgoed in ontwikkeling
Voor 2024 € 17,7 miljoen (2023: € 4,1 miljoen) bestaan uit onderstaande projecten:

• Julianalaan / Oranjestraat:  € 4,5 miljoen
• Noorderkeerkring: € 3,8 miljoen
• Karel Doormanstraat / Rode Dorp fase 3: € 9,4 miljoen

Investeringen en overboekingen 
Geen investeringen en overboekingen in 2024 (2023: € 51,6 miljoen) in vergelijking tot 2023 toen er investeringen en overboekingen waren voor de projecten Rode Dorp fase 2 ( 2023: € 19 miljoen) Zaagmolenweg (2023: € 10,3 miljoen), Hellenbroeckstraat (2023: € 1,2 miljoen) en  project Barones (2023: € 21,2 miljoen).

Overboekingen naar voorraden
Het betreft hier leegstaande verhuureenheden uit het bestaande bezit waarvoor per einde boekjaar een verkooptraject loopt. De woningen hebben een leegwaarde van € 9,3 miljoen (2023: € 5,5 miljoen) ultimo 2024.

Waardeveranderingen
In 2024 heeft een verhoging van de marktwaarde in verhuurde staat plaatsgevonden, de stijging van de marktwaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie is € 182,2 miljoen (2023: -€38 miljoen) en van het niet-DAEB-vastgoed € 14,7 miljoen (2023: -€2 miljoen). 

Overige waardeveranderingen
In 2024 zijn de overige waardeveranderingen  in totaal €9,8 miljoen (2023: € 0,1 mln) bestaande uit afslag voor dagelijks onderhoud van €0,3 miljoen (2023:€0,1 mln), planmatig onderhoud €2,1 miljoen, renovatie woningverbeteringen €5,0 miljoen, € 0,1 miljoen correctie nieuwbouw Hellenbroeckstraat en € 2,4 miljoen voor een ingrijpende verbouwing Wederikstraat.

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonforte. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Woonforte heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het DAEB-bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Marktwaarde in verhuurde staat
Woonforte waardeert haar vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt ultimo 2024 € 2.093,2 miljoen (2023: € 1.927,9 miljoen).
Deze marktwaarde in verhuurde staat kan uitgesplitst worden in € 1.951,3 miljoen (2023: € 1.798,2 miljoen) voor het DAEB-bezit in exploitatie en € 141,9 miljoen (2023: € 129,7 miljoen) voor het niet-DAEB-bezit in exploitatie.
De Woonforte specifieke parameters worden in onderstaande tabel toegelicht. Het betreft hier de parameters waar Woonforte de vrijheidsgraden heeft toegepast. De gemiddeld percentages zijn vermeld.

De overdrachtsbelasting is in 2024 gelijk gebleven op 10,4% (Sinds 1 januari 2023 10,4%) . Verder is disconteringsvoet gestegen als gevolg van de gestegen rente en het toegenomen marktrisico. Vooral deze elementen hebben een negatief effect op de marktwaarde ten opzichte van voorgaand jaar.

Gevoeligheidsanalyse
Om inzicht te geven in de betekenis van de belangrijkste parameters in de marktwaarde is ten aanzien van de woningportefeuille (DAEB en niet-DAEB) in onderstaande tabel een gevoeligheidsanalyse opgenomen. Daaruit blijkt dat de leegwaardeontwikkeling en disconteringsvoet een grote invloed hebben op de uitkomst van de marktwaarde 31 december 2024. De financiële positie is hiermee enigszins gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen en in de marktwaardeberekening.

WOZ-waarde
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, als ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.
In 2024 is de aanslag opgelegd voor het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WOZ-beschikkingen met een waardepeildatum 1-1-2023 van € 2.600 miljoen.Hiervan heeft € 2.444 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 156 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.
In 2025 is een WOZ-aanslag opgelegd. De waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt € 2.769 miljoen (waardepeildatum 1-1-2024).Hiervan heeft € 2.605 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 164 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

Beleidswaarde 
De beleidswaarde is vanaf 2024 volledig losgekoppeld van de marktwaarde in verhuurde staat. Deze vernieuwde beleidswaarde is in 2024 fors gestegen met 63,6% naar € 1.070 miljoen. (2023: € 654 miljoen.). De mutatie van € 416 miljoen is ontstaan door:

• nieuwe streefhuurbeleid voor € 200 miljoen,
• onderhoudsbeleid voor € 172 miljoen,
• nieuwe systematiek zoals sociale disconteringsvoet en 60 jarige begroting voor € 61 miljoen,
• Overige mutaties komen door de mutaties in het aantal VHE en objectgegevens voor een bedrag van € -16 miljoen.

Door de nieuwe methodiek stijgt de beleidswaarde 2023 met 9,3%. Dit wordt vooral veroorzaakt door de lagere sociale disconteringsvoet voor de corporatiesector vanaf 2024 wat een zeer groot positief effect heeft op de waarde. De andere elementen van de nieuwe methodiek, de gewijzigde looptijd naar 60 jaar en de correctie voor EFG-labels, hebben juist een kleinere negatieve invloed.

Eind 2024 heeft Woonforte een nieuw streefhuurbeleid geïntroduceerd. De gemiddelde contracthuur per woning ultimo 2024 is voor DAEB € 605 (2023: € 574) en Niet-DAEB € 907 (2023: € 856). Effecten van het nieuwe streefhuurbeleid zijn pas op langere termijn merkbaar (bij mutatie of nieuwbouw) in de huurinkomsten, maar hebben in 2024 reeds effect op de beleidswaarde.
De gemiddelde streefhuur per woning komt ultimo 2024 uit op € 722  (2023: € 629), DAEB € 708 (2023: € 612), Niet-DAEB € 1.040 (2023: € 994). Dit heeft een groot positief effect op de beleidswaarde door een toename van de verwachte huurinkomsten.

In de meerjarenbegroting 2025 is, op basis van onderzoek gestart in 2024, rekening gehouden met lagere onderhoudslasten. Dit heeft eveneens positieve gevolgen voor de beleidswaarde. Dit onderzoek naar het onderhoudsbeleid van Woonforte wordt in 2025 afgerond en de resultaten worden meegenomen in de nieuwe onderhoudsprognose van de kaderbrief en begroting 2026.

De gemiddelde onderhoudsnorm per woning (DAEB) in 2024 is € 3.702 (2023: € 3.653). Voor niet-Daeb is dat €3.758 (2023: € 3.553). In deze normbedragen komen de lagere onderhoudslasten ten opzichte van 2023 niet goed tot uitdrukking. Dit beeld is vertekend door de nieuwe methodiek van de beleidswaarde en door inflatie. In de beleidswaarde 2024 wordt het gemiddelde onderhoud berekend over een langere looptijd van 60 jaar, in 2023 was dit nog slechts over de eerste 15 jaar. Na deze 15 jaar zitten grotere onderhoudsgaven en zijn de gemiddelde onderhoudskosten hoger. Daarnaast is er sprake van een normale jaarlijkse stijging van de onderhoudsnorm door inflatie in 2024.

Wanneer we de onderhoudsnormen 2023 corrigeren voor deze twee factoren zouden deze respectievelijk op € 4.104 (DAEB) en € 4.119 (niet-DAEB) zijn uitgekomen. Dan wordt pas duidelijk dat bij dezelfde methodiek en prijspeil er wel degelijk sprake is van een daling van de gemiddelde onderhoudsnorm met 9.7%.

Het verlagen van de maximale huurverhoging in 2025 van 6,1% naar 4,5%, vastgelegd in de nieuwe prestatieafspraken 2024, heeft een negatieve invloed op de beleidswaarde.

Beleidswaarde uitgangspunten

De beleidswaarde ultimo 2024 bedraagt € 1.070 miljoen.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Streefhuur

De streefhuren zijn gebaseerd op het nieuwe streefhuurbeleid van Woonforte:

 De categorisering van de streefhuur vindt plaats op basis van de kwaliteit van de woning uitgedrukt in het aantal WWS-punten van de woning.

• 80% van de Daeb-woningen krijgt een huur tot de 2^e aftoppingsgrens (697,07)
• 20% van de Daeb-woningen krijgt een huur op de liberalisatiegrens (879,66).
• De 80% Daeb-woningen tot de 2^e aftoppingsgrens zijn verdeeld in 3 categorieën:
  • Woningen die een maximale huur hebben tot 650,43 krijgen een streefhuur gelijk aan de maximale huur. Deze woningen worden met voorrang toegewezen aan jongeren tussen 18 en 22 jaar. In het huurcontract komt dan de maximale huur te staan, waarbij de jongeren een korting krijgen tot de kwaliteitskortingsgrens (454,47) tot zij de leeftijd van 23 jaar bereiken.
  • Woningen met een maximale huur die ligt tussen 650,43 en 697,07 worden toegewezen aan een- of tweepersoonshuishoudens die volgens de passendheidscriteria worden toegewezen. De huur van deze woningen worden afgetopt op de 1^e aftoppingsgrens (650,43).
  • Woningen met een maximale huur die ligt tussen 697,07 (2^e aftoppingsgrens) en 1.125,60. Als de woning wordt toegewezen aan een een- of tweepersoons huishouden wordt de huur afgetopt op 650,43. Als de woning wordt toegewezen aan een drie- of meerpersoons huishouden wordt de huur afgetopt op 697,07
• De overige 20% van Daeb-woningen met een maximale huur >1.126 krijgen een huur van 879,66 (liberalisatiegrens).
• Streefhuurbeleid voor Niet-Daeb woningen is nog ongewijzigd en betreft maatwerk.

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Planmatig- en contractonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Klantgestuurd onderhoud en Badkamer-, keuken- en toilet-vervanging
• VVE- onderhoudsbijdrage
• Taakstelling onderhoud
• Geschatte onderhoudsuitgaven van ingrijpende verbouwingen
• Direct en indirect aan onderhoud toe te rekenen bedrijfs- en personeelslasten.

De in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) opgenomen geschatte lasten inzake Reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden en worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de MJOB van Woonforte. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.

De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring gegeven aan de meerjarenbegroting 2025-2034.

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Woonforte conditiemetingen. Hiertoe hanteert Woonforte een periodieke actualisatie. Eens in de drie jaar wordt ieder complex opgenomen op basis van de NEN2767.

Bij het opstellen van de MJOB houdt Woonforte rekening met actuele prijspeil data gebaseerd op het prijzenhandboek binnen de software van IBIS MAIN (v24-02).

De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert op deze wijze naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

De MJOB is opgesteld op basis van doorexploiteren en houdt geen rekening met verwachte toekomstige sloop, nieuwbouw en verkoop. De MJOB van Woonforte kent al een minimale horizon van 75 jaar. Er zijn ten behoeve van de beleidswaarde, die gebaseerd dient te worden op een 60 jaren doorlopende exploitatieperiode, geen correcties nodig vanwege deze definitie. Wel worden de bedragen in de MJOB indien nodig gecorrigeerd naar het juiste prijspeil voor de beleidswaarde.

In aanvulling op het onderhoud vanuit de MJOB zijn nog de volgende lasten in de beleidswaarde meegenomen:

• Taakstellende bezuiniging van € 1,5 mln. per jaar vanaf 2026.
  In de meerjarenbegroting 2025-2034 is, op basis van onderzoek gestart in 2024, rekening gehouden met lagere onderhoudslasten. Dit onderzoek naar het onderhoudsbeleid van Woonforte wordt in 2025 afgerond en de resultaten worden meegenomen in de onderhoudsprognose van de kaderbrief en begroting 2026. Daarmee wordt vanaf komend jaar daadwerkelijk invulling gegeven aan deze taakstelling.
  
• VVE-onderhoudsbijdrage van gemiddeld € 3,8 mln. per jaar
  
• Ingrijpende verbouwingen. In de begroting 2025 zijn een drietal projecten geclassificeerd als een zogenaamde ingrijpende verbouwing. In de jaarrekening worden hierdoor ook alle onderhoudsuitgaven van deze projecten geactiveerd, omdat er sprake is van ingrijpende verbouwingen. In de beleidswaarde moeten volgens het handboek deze onderhoudslasten wel worden meegenomen. In de beleidswaarde 2024 gaat het om de volgende projecten en bedragen:
  ● Wederikstraat (€ 8,9 mln.)
  ● Diamantstraat (€ 6,1 mln.)
  ● Herculesstraat (€ 0,8 mln.)
  Dit betreft niet het totale project, maar de verwachte onderhoudsuitgaven (niet zijnde verbeteringen) die in de prognoseperiode vallen.

• Overige aan onderhoud toe te rekenen directe en indirecte bedrijfs- en personeelslasten.
  Los van de gewijzigde looptijd naar zestig jaar van de onderhoudsbegroting is de definitie van onderhoud in de beleidswaarde niet gewijzigd, zoals beschreven in paragraaf 9.2.4.1 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024. Dit betekent dat naast de onderhoudslasten vanuit de MJOB er ook overige direct en indirect aan onderhoud toe te rekenen bedrijfs- en personeelslasten worden meegenomen. Deze normbedragen zijn gebaseerd op de langjarig gemiddelde bedrijfs- en personeelslasten uit de meerjarenbegroting 2025-2034, met dezelfde kostentoewijzing zoals gehanteerd in de Verlies- en Winstrekening in deze jaarrekening. 

EFG labels

Woonforte heeft nog 740 woningen waarop een EFG label van toepassing is volgens de definitie van de beleidswaarde. Dit betreft het pre-label op basis van de laatst uitgevoerde meting (EP2). Voor deze complexen is een correctie op de onderhoudskosten doorgevoerd zoals beschreven in paragraaf 9.2.4.3 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024.

Het aantal EFG-labels wijkt vanwege deze definitie af van de eveneens in dit jaarverslag genoemde 849 EFG-certificaten (afgemelde labels) dat Woonforte op dit moment heeft.

Achterstallig onderhoud

Zowel in de marktwaarde als in de beleidswaarde zijn géén uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud.

Beheerlasten

De norm beheerlasten is gebaseerd op de langjarig gemiddelde beheerlasten op basis van de goedgekeurde meerjarenbegroting 2025 - 2034.

Reguliere huurverhoging

In de beleidswaarde is rekening gehouden met een verwachte huurstijging afgeleid van de inflatieverwachting in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024. Met uitzondering van de huurstijging in 2025 voor gereguleerde woningen, deze is gebaseerd op de nieuwe nationale prestatieafspraken 2024, met een maximale huursomstijging van 4,5%. Voor Woonforte komt dit percentage gemiddeld naar verwachting op ongeveer 4,3% uit.

Sensitiviteitsanalyse

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Om inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij een sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2024:

De beleidswaarde van Woonforte is met name gevoelig voor wijzigingen van disconteringsvoet, onderhouds- en beheerkosten en streefhuur.

In 2024 zijn er 10 woningen verkocht onder voorwaarden.
Er zijn geen woningen teruggekocht die eerder onder een VOV-regeling zijn verkocht (2023: twee woningen)
Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden is ultimo 2024: 36 (2023: 26). 

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Het betreft: 

In 2024 is in het vastgoed in ontwikkeling € 83.700 aan rente geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5% (2023: € 492.500).
In 2024 zijn er geen nieuwbouw projecten opgeleverd. Op de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de gevormde voorziening voor onrendabele investeringen in mindering gebracht van € 16,3 miljoen (2023: 3,7 miljoen).
Dit betreft de projecten: Rode Dorp fase 3, Magnolia, Noorderkeerkring en Klompenmaker Noorderbrink.

In 2024 is aan investeringen geactiveerd: voor gebouwen € 44.600, voor inventaris € 39.000, voor automatisering € 200.300 en voor vervoermiddelen € 124.900 (aankoop van drie auto's en vier fietsen).
In 2024 is het kantoorpand aan Zijde 27 in Boskoop verkocht. De boekwaarde van dit pand is € 457.600. Dit is zichtbaar op de regel desinvesteringen. 

Leningen

In de jaarrekening 2023 was een latente belastingvordering opgenomen voor de leningen (saldo agio/disagio) van € 146.000. Deze latente belastingvordering valt over de restant looptijd van de leningen vrij. De stand van de latentie bedraagt ultimo 2024 € 135.000

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
In de jaarrekening 2024 is een latente belastingvordering berekend voor de te verkopen woningen voor het gehele verkoopprogramma. Deze latentie is berekend over het verschil tussen de fiscale boekwaarde ultimo 2024 en de marktwaarde in verhuurde staat ultimo 2024. Deze latentie tendeert contant naar nihil, onder de aanname van dat voor het fiscale verkoopresultaat een HIR wordt gevormd en daarmee onduidelijk is of deze latentie ooit wordt gerealiseerd. Het vervangingsvoornemen blijkt uit MJB 2025-2034 (groei portefeuille).
Het verkoopprogramma is in MJB 2025-2034 uitgefaseerd over 10 jaar. De latentie voor de te verkopen woningen is voor 10 jaar berekend; de latentie gevormd voor de voorgenomen verkopen over de jaren 2025 tot en met 2034. Deze post valt uiteen in zowel een nominale latente belastingvordering (€ 2k; 2023: € 2k) als een voorziening voor latente belastingen (€ 11.471k; 2023: € 5.079k). 

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Woonforte dient ook een latentie te vormen over het verschil tussen de fiscale boekwaarde en marktwaarde in verhuurde staat voor het overige (niet te verkopen) bezit. Vanwege de niet geheel vergelijkbare bestandsindeling is voor de niet-woningen de latentie op totaalniveau berekend. Omdat onduidelijk is of deze latentie ooit gerealiseerd zal worden en uitgaande van een lange/eeuwigdurende exploitatie tendeert ook deze latentie contant naar nihil. Dit leidt tot een nominale latente belastingvordering van € 1.588k ultimo 2024 (2023: 5.759k) en een voorziening voor latente belastingen van € 177.003 ultimo 2024 (2023: € 137.072k). 

Afschrijvingen
Deze latentie is als volgt berekend:

• Alleen woningen waarvan de fiscale boekwaarde 2024 hoger is dan zowel de bodemwaarde (WOZ-waarde 2024) als de marktwaarde ultimo 2024 zijn geselecteerd.
• Vervolgens is van de geselecteerde woningen, het laagste bedrag van het afschrijvingspotentieel en het commercieel-fiscaal verschil in de grondslag van de latentie verwerkt.
• Voor het contant maken van de latentie is per geselecteerde woning de grondslag afgezet tegen 5x de jaarlijkse afschrijving.
• Bij het contant maken is daarbij dus niet uitgegaan van een jaarlijkse stijging (of daling) van de WOZ-waarden.
• Dit heeft geleid tot een latentie ultimo 2024: € 606k (2023: € 767k). Daling tov 2023 wordt verklaard door de stijging van zowel de bodemwaarde (WOZ-waarde) als de marktwaarde in verhuurde staat.

Jaarrekening 2024
Balanspositie € 606k (latente vordering (FVA); vennootschapsbelastinglast € 161k.

Latente belastingverplichting inzake gevormde herinvesteringsreserve
Vooralsnog gaan we ervan uit de dotatie aan de HIR te verrekenen met de oplevering van nieuwbouw, derhalve is geen latentie belastingverplichting gevormd.

Onder Vastgoed bestemd voor verkoop zijn de leegstaande woningen opgenomen, welke per jaareinde voor verkoop zijn gemarkeerd. Per ultimo 2024 betreft dit 33 woningen, 1 BOG en 3 overige ruimtes. 

De twee woningen die vorige jaar onder vastgoed bestemd voor de verkoop zijn in 2024 in de verhuur gegaan, namelijk Goudse Rijweg 242 en de Boezemlaan 38.

In 2024 is er geen woningen teruggekocht of verkocht onder voorwaarden.

In 2024 is project Koopse Glorie afgerond en de woningen zijn verkocht onder voorwaarden. 

Voor de overige drie grondposities is nog geen ontwikkelplan en/of doelstelling aanwezig of zijn aangemerkt om te verkopen. Het betreft de grondposities:

• 's -Molenaarspad (€ 0);
• Zuidkade (€ 0);
• Korteraarseweg in Aarlanderveen (€ 0).

De post uitkeringen verzekering is ten opzichte van vorig jaar gedaald doordat er in 2023 nog was sprake schade afwikkeling. Kosten bleken achteraf niet verhaal bij de verzekering of moeten doorbelast worden richting de huurder. Het jaar daarvoor was er even een forse daling door omvang schade afwikkeling (2023: 247 t.o.v. 2022: 475). In 2024 is dit proces geoptimaliseerd, wat tot uitdrukking komt in de cijfers. 

De vooruitbetaalde kosten zijn kosten die betrekking hebben op 2024:

De teruggave tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen (TTB) is in 2024 ontvangen van de Belastingdienst. 

De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland.
De stijging van het saldo liquide middelen wordt veroorzaakt door het aantrekken van een lening op basis van de liquiditeitsprognose medio juni 2024 voor projectfinanciering in november 2024. Deze projecten zijn echter vertraagd naar 2025, dit verklaard het overliquiditeitssaldo. 

Het eigen vermogen bestaat per 31 december 2024 uit € 1.274,6 miljoen aan niet-gerealiseerde herwaarderingen (herwaarderingsreserve) en € 446,3 miljoen aan gerealiseerde herwaarderingen en operationele winsten (overige reserve € 273,5 miljoen positief en resultaat van het boekjaar € 172,8 miljoen positief). 

Hoe Woonforte haar eigen vermogen inzet en welk maatschappelijk offer Woonforte brengt, is uitgewerkt in het hoofdstuk Financiën van het Bestuursverslag 2024. Uitgaande van waardering tegen marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.023 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Woonforte niet wordt of kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonforte. 

De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB-woningen.

Omdat het de doelstelling van Woonforte is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Woonforte.

Voorstel resultaatbestemming

In de statuten van Woonforte staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. Het voorstel is om het gerealiseerde resultaat 2024 ten laste van de overige reserves te verwerken. 

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft namelijk nauwelijks effect op de contante waarde, omdat de voorziening ‘onrendabele investeringen en herstructureringen’ grotendeels na  één jaar vrijvalt. Naar verwachting zal binnen één jaar € 11 mljoen van de voorziening vrij vallen. Dit door realisatie van de projecten Magnolia en renovatie Wederikstraat. 
De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Onderhoud

De onderhoudsuitgaven kwalificeren fiscaal veelal als aftrekbare kosten. Commercieel worden deze fiscale kosten ook deels geactiveerd. Dit vormt een extra fiscale aftrekpost. Contractonderhoud kwalificeert vanzelfsprekend als fiscaal aftrekbare onderhoudskosten. De projectleiders hebben van alle onderhoudsprojecten 0/1-lijst opgesteld met de verdeling van de onderhoudsuitgaven. De Vastgoedcontroller heeft beoordeeld in hoeverre de onderhoudsuitgaven kwalificeren als verbetering (activeren) dan wel aftrekbare last o.b.v. van de praktijkhandreiking van de Belastingdienst. 
Totaal is er fiscaal ca € 7,0 miljoen te activeren. Commercieel is er € 10.1 miljoen geactiveerd. Dit resulteert in een aanvullende fiscale aftrekpost van € 3.1 miljoen. Verder heeft alles betrekking op schilderwerk, onderhoud, vervanging en herstel. 

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille

Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert de contante waarde van deze latentie naar nihil.
Dit leidt tot een nominale latente belastingvordering van € 1.6 miljoen ultimo 2024 (2023: 5.8 mln)en een voorziening voor latente belastingen van € 177.0 miljoen ultimo 2024 (2023: € 137,1 miljoen) 

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)

Voor de nominale latente belastingverplichtingen is een voorziening gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). De contante waarde tendeert naar nihil omdat het realisatiemoment oneindig ver in toekomst ligt door gebruik van de herinvesteringsreserve (bij verkoopprogramma) en door het voornemen tot door-exploiteren (bij vastgoedportefeuille exclusief verkoopprogramma).

Het verkoopprogramma is in meerjarenbegroting 2025-2034 uitgefaseerd over 10 jaar. De latentie voor de te verkopen woningen is voor 10 jaar berekend; de latentie gevormd voor de voorgenomen verkopen over de jaren 2025 tot en met 2034. Deze post valt uiteen in zowel een nominale latente belastingvordering (€ 2k; 2023: € 2k) als een voorziening voor latente belastingen (€ 11.471k; 2023: € 5.079k). 

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2024 € 6,9 miljoen (aan schulden banken € 6,8 miljoen en aan amortisatie agio lening € 0,1 miljoen). In 2023 was dit € 3,1 miljoen.
De marktwaarde van de bestaande leningcontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 386,3 miljoen (2023: € 378,6 miljoen), exclusief de opgelopen rente. De nominale waarde is € 375,3 miljoen (2023: € 376 miljoen) (inclusief het niet-opgenomen bedrag van € 5,4 miljoen (2023: € 5,9 miljoen) van de roll-over lening). De marktwaarde van de leningen is berekend tegen de swapcurve op basis vna de 6-maands Euribor. 

De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 2,17% (2023: 2,10%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen.
Het WSW heeft voor een bedrag van € 365,3 miljoen aan leningen geborgd per 31 december 2024. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2025 (€ 6,9 miljoen).
Het WSW heeft een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht om recht van hypotheek te vestigen op het onderpand voor WSW geborgde leningen.
Eind 2021 heeft Woonforte een ongeborgde lening (€ 10,0 mln) aangetrokken en daarbij een gedeelte van ons niet-DAEB bezit als onderpand verstrekt aan de hypotheekverstrekker. 

De post 'transitorische kosten' heeft betrekking op in 2024 verantwoorde kosten welke in 2025 worden betaald. In deze post is een reservering opgenomen voor uitgevoerde maar nog niet gefactureerde projecten van € 3,8 miljoen (in 2023 € 5 miljoen).

Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0.

Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van 1 leaseauto, de multifunctionals en de huurovereenkomst van het kantoorpand aan Baronie.

Pensioenverplichtingen

Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.

Obligo WSW

Jaarlijks obligo
Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,34% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Het percentage in rekening gebracht door het WSW in 2024 is 0,0297%.

Obligolening
Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, doet het WSW een beroep op het gecommitteerd obligo. Het gecommitteerd obligo stellen deelnemers zeker door middel van een zogenaamde obligolening.
De obligolening is aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele borgingsplafond en is afzonderlijk geregistreerd.
Zolang het WSW geen aanspraak doet op (een deel van) de obligolening betaalt Woonforte een bereidstellingsprovisie over het niet opgenomen deel. Deze bereidstellingsprovisie wordt als rentelasten opgenomen, waarmee deze een (zeer beperkt) effect zal hebben op de ICR. De bereidstellingsprovisie is 0,165% per jaar.

Juridische claims
In 2024 liepen een aantal kleine geschillen inzake asbestsanering, energiekosten en achterstallig cyclisch CV-ketelonderhoud. De impact per zaak is minder dan €10K en de totale omvang van deze drie geschillen blijft eveneens onder de €10K.
Daarnaast loopt sinds eind 2022 een juridische geschil inzake het ontbinden van een huurcontract m.b.t. parkeerplaatsen. In dit dossier is momenteel een procedure aanhangig bij het Gerechtshof Den Haag. De discussie gaat over de vraag of Woonforte nog de jaarlijkse huurpenningen is verschuldigd over de periode tot en met 31 december 2026 (vanaf 1 januari 2022). De verhurende partij is in eerste aanleg door de rechtbank in het gelijk gesteld.

In 2024 zijn de netto huuropbrengsten gewijzigd ten opzichte van 2023 door: 

• huurverhoging van de huren van woningen. De huren zijn per 1 juli verhoogd met gemiddeld 5,1%;
• huurverhoging van de huren van niet zijnde woningen;
• het uit exploitatie gaan van woningen door verkopen en sloop.

De post ‘huurderving wegens verkopen’ heeft betrekking op derving in verband met leegstand van de te verkopen eenheden. De post ‘huurderving wegens projecten’ heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten. Project leegstand was in 2024 hoger dan vorig jaar door o.a. de projecten het Rode Dorp, het kantoor in Boskoop en het Julianadorp.
Alle opbrengsten zijn volledig in de gemeente Alphen aan den Rijn gerealiseerd (conform RJ350.208).

In 2024 zijn de opbrengsten servicecontracten gewijzigd door:

• verhoging van de voorschotten van de componenten gas en elektra. Dit door de verhoging van gas- en elektra tarieven;
• Complex Jacob Roggeveenstraat is in 2024 het gehele jaar in exploitatie t.o.v. deels in 2023.;
• de afwikkeling servicekosten 2023.

In 2024 zijn de lasten servicecontracten gestegen door:

• De kosten zijn in 2024 t.o.v. 2023 hoger omdat in 2023 de tijdelijke tegemoetkoming blokaansluiting de kosten reduceerde.
  In 2024 is deze tegemoetkoming niet meer van toepassing;
• De kosten voor gas en elektra zijn in 2024 t.o.v. 2023 gedaald maar nog steeds hoger dan in 2022;
• Kosten voor het nieuwe complex Jacob Roggeveenstraat in 2024 van € 250.000.

Onderhoudslasten voor de renovatieprojecten waren in 2024 hoger doordat in 2023 alleen sprake was van renovatie aan de Diamantstraat. In 2024 zijn naast deze renovatiewerkzaamheden o.a. voor de Ambachtenbuurt, Bezembinder, Bronkhorst en Dorus Rijkersstraat onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.
Naast de bovengenoemde lasten 'onderhoudsactiviteiten' is vanuit dagelijks onderhoud voor € 0,3 miljoen (2023: € 0,2 miljoen), vanuit planmatig onderhoud voor € 2,1 miljoen (2023: € 1,3 miljoen) en vanuit renovatie- en verbeteringsprojecten voor € 7,8 miljoen (2023: € 0,4 miljoen) geïnvesteerd.
In de kosten van dagelijks onderhoud is een bedrag van € 147.700 in mindering gebracht voor door te belasten kosten aan derden (in 2023: € 103.700).

De verzekeringen zijn in 2024 lager dan vorig jaar hoofdzakelijk vanwege een forse daling in maandelijkse bijdrage VVE - deel verzekering vanuit Woonforte. Voor 2024 waren de kosten € 326K (2023: € 550K). Voor de verzekering in exploitatie bezit was een lichte stijging, in totaal €416K in 2024 (2023: €315K). Per saldo een daling voor de verzekeringskosten t.o.v. 2023.

Werknemers

Gedurende het jaar 2024 had de corporatie gemiddeld 107,8 werknemers in dienst (2023: 107,8)  Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Per hoofdafdeling is dat:

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2023: 0).

De niet-direct toerekenbare afschrijvingen van € 493.000 worden via een verdeelstaat verdeeld over de activiteiten: lasten verhuur- en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille, overige organisatiekosten en leefbaarheid.

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonforte zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De verantwoorde honoraria stemmen overeen met de overeengekomen fees inclusief eventueel meerwerk. Het in rekening gebrachte honoraria is in 2024 met 18% gestegen ten opzichte van 2023, dit komt met name door stijging van de uurtarieven van de accountant.

In 2024 zijn 54 woningen, 2 kelders, 3 garages, 5 BOG, 3 MOG en 1 kantoorpand verkocht. In 2023 waren dit 71 woningen.

De verwerking van woningverbeteringen leidt in 2024 tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille.

Woonforte heeft gekozen om de waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in zonnepanelen, woningverbetering en verbeteringen planmatig onderhoud en/of herstructurering met betrekking tot bezit in (of bestemd voor) eigen exploitatie, de zogenaamde onrendabele toppen ten laste van de overige waardeveranderingen te brengen. In 2024 is € 7,4 miljoen als onrendabele top onder de overige waardeveranderingen verantwoord.

Afwaardering projectkosten 
In 2024 is € 6,1 miljoen aan kosten voor haalbaarheidsonderzoeken en voorbereidingskosten projecten direct ten laste van het resultaat gebracht. Dit zijn projectkosten voor de projecten Noorderlicht, Waterrijk West IV, Churchilllaan en Julianastraat.

Afboeken Nieuwbouwprojecten 
In 2024 is € 100.000 aan projectkosten afgeboekt voor het project Nieuwe Sloot, Rijhaven -De Groep en Zijde 21-31.

Aanpassingen waardeveranderingen
In 2024 is de voorziening ORT voor de projecten Rode Dorp fase 3, Magnolia en sloop Noorderkeerkring bijgesteld en het project Koopse Glorie is verkocht onder voorwaarden.

Dotatie waardeverminderingen sloop- en nieuwbouwprojecten
Voor de onderstaande projecten is voor het eerst een onrendabele top opgenomen in 2024: 

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie. Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de markwaarde en de niet gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op vastgoedbeleggingen (zie 6.1.1).

De leegwaardemutatie van het vastgoed in explotatie betreft gemiddeld 14,9% voor zowel de DAEB als de niet-DAEB woningen. Over 2023 was dit percentage 3,1%. 

In 2024 heeft Woonforte besloten de vergoedingen voor administratieve lasten bij nieuwe huurcontracten af te schaffen. Het besluit is genomen op basis van de wettelijke verplichting. Dit is met terugwerkende kracht van het jaar 2021 t/m 2023. 

Het eigen risicogedeelte van de verzekeringen 
In 2024 zijn de kosten van eigen risico € 140.373 (2023: € 140.370) en eigen behoud brandverzekering eenheden € 235.669 (2023:€ 235.670). In 2023 waren deze kosten verantwoord onder de post overlopende activa.
In rekening gebrachte vergoedingen voor administratieve lasten
Het totaalbedrag van € 76.000 is voor het terugbetalen van de inrekening gebrachte vergoedingen voor administratieve lasten bij nieuwe huurcontracten vanaf 2021 tot en met 2023. 
Vergoeding afsluiten huurcontracten
Het verschil komt voornamelijk door het stopzetten van de vergoeding afsluiten huurcontracten.
Het bestuur besloot te stoppen met het in rekening brengen van administratiekosten bij ondertekening van de huurovereenkomst en met terugwerkende kracht.

De percentage van de obligoheffing van het WSW is in 2024 0,0297%. In 2023 was dit 0,1383%. 

Vanaf 2024 wordt meer indirecte kosten toegerekend aan leefbaarheid.

In 2024 is een bedrag van € 83.700 in mindering gebracht op de rentelasten en geactiveerd voor het nieuwbouwproject Barones, nieuwbouwproject Rode Dorp, en nieuwbouwproject Magonlia. Er is een rentepercentage van 2,5% gehanteerd.

Het belastbaar bedrag over het jaar 2024 is als volgt vanuit het bedrijfseconomisch resultaat herleid:

De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2024 bedraagt derhalve € 5,6 mijloen. 

De effectieve belastingdruk is circa 3,2% (2023: 19,3%) t.o.v. van een nominale belastingdruk van 25%. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen vastgoedportefeuille die commercieel wel, maar fiscaal niet tot de winst worden gerekend.
Voor 2024 is in 2024 een voorlopige aanslag van € 6.2 miljoen betaald. De berekende vpb-last in de fiscale positie 2024 bedraagt € 4.6 miljoen(zie onder); derhalve resulteert over 2024 een vpb- vordering van € 1,6 miljoen
In 2024 zijn vso’s met Belastingdienst afgesloten tav vorming onderhoudsvoorziening in aangifte vpb 2018 en tav renovatieprojecten Akkerwinde/Boterbloem en Lauwers in aangiften vpb 2019, 2020 en 2021.

Met de vso tav vorming van de onderhoudsvoorziening heeft Woonforte in de aangifte vpb 2018 een fiscale onderhoudsvoorziening van € 11,8 mio gevormd. Er lopen nog procedures rond deze casuïstiek. Hiermee is op dit moment nog geen definitieve zekerheid verkregen over de vorming van de onderhoudsvoorziening, maar wel rond de aangifte vpb 2018. Afhankelijk van de uitkomst van deze procedures kan het mogelijk zijn dat deze onderhoudsvoorziening in de toekomst weer vrij moet vallen. De voorziening onderhoud is nu gevormd voor 50% van de berekende voorziening, andersom kan het ook zo zijn dat een aanvullende dotatie plaat mag vinden. Woonforte heeft het bezwaar tav de zonnepanelen als zelfstandig bedrijfsmiddel en daarmee afzonderlijke afschrijving voor 2018 laten vallen. De aanslag vpb 2018 kon hiermee definitief worden vastgesteld.

Met de vso tav de renovatieprojecten is hiermee zekerheid verkregen met de verkregen rond de fiscale verwerking van deze projecten in de aangiften vpb 2019, 2020 en 2021. Voor 2019 en 2020 heeft/gaat de Belastingdienst een ambtshalve vermindering opleggen van € 795k over 2019 en € 3.462k over 2020. Bezwaren tegen zonnepanelen en rente-aftrekbeperking lopen nog over deze jaren. 

De WNT is van toepassing op Stichting Woonforte. Het voor Woonforte toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2024 € 218.000, klasse G.