2.1 Doelen en ambities
- Wij breiden onze portefeuille uit naar in totaal 11.060 sociale huurwoningen in 2030, in combinatie met betaalbare verkoop van 850 woningen en bevordering van de doorstroming.
- Wij halen de taakstellingen voor huisvesting van mensen uit de contingentregeling, urgentieregeling en voor huisvesting van vergunninghouders.
- Woningzoekenden met een urgentieverklaring vinden binnen een half jaar woonruimte.
2.2 Onze aanpak (2021 - 2031)
Wij werken aan een gespreide en evenwichtige woningportefeuille om zo te voldoen aan de vraag nu en in de toekomst. Onze portefeuille moet groeien naar ruim 11.060 sociale huurwoningen en bijna 600 vrijesectorwoningen in 2031. Dit omvat de volgende transformaties:
- bouwen van zo’n 2.500 nieuwe huurwoningen;
- vervangen van bijna 300 verouderde woningen en daarbij waar mogelijk meer woningen terugbouwen (verdichten);
- transformeren van zorgvastgoed en kantoren;
- groeien naar 600 woningen voor niet-DAEB om doorstroming op gang te brengen;
- verkopen van zo’n 850 huurwoningen waarmee we de eenzijdigheid van onze woningvoorraad bestrijden, geld genereren voor de nieuwbouw en bovenal woningzoekenden met een middeninkomen een unieke kans bieden op een betaalbaar koophuis. Wij kijken daarbij ook naar (nieuwe) koopvormen en -instrumenten.
We brengen doorstroming op de woningmarkt op gang via een voorrangsregeling voor senioren die uit een eengezinswoning willen verhuizen. Door vervolgens de eengezinswoning toe te wijzen aan huurders van Woonforte die beter passend gaan wonen, komt ook een woning vrij voor een (her)starter op de woningmarkt. Zo maken we efficiënt gebruik van onze woningvoorraad.
Wij bieden startende jongeren kansen op een woning via een voorrangsregeling voor + 1.900 woningen.
Wij bestrijden dak- en thuisloosheid. Wij reserveren woningen voor bijzondere doelgroepen. Wij reserveren ook woningen voor spoedzoekers in een flexibele schil. Dit zijn kleine woningen, van mindere kwaliteit, doorgaans bieden wij deze aan in combinatie met een tijdelijk huurcontract. Met dit type aanbod doen wij ook recht aan de overige woningzoekenden die lang staan ingeschreven.
Wij leveren woningen voor zorg en wonen (door derden).
Wij maken gebruik van het regionale woonruimteverdeelsysteem Huren in Holland Rijnland.
Wij zoeken naar nieuwe contract- en woonvormen om de wooncrisis te bestrijden en/of aan te sluiten bij de woonwensen van onze huurders en woningzoekenden.
Wij bestrijden woonfraude zodat woningen beschikbaar blijven voor de mensen die hier recht op hebben.
Activiteiten en resultaat 2023
Prestatieafspraken 2022-2026
Woonforte heeft voor de jaren 2022-2026 prestatieafspraken gemaakt met de gemeente, collega-corporatie Habeko wonen en met beide huurdersorganisaties Huurdersorganisatie Groene Hart (HOGH) en Stichting Bewonersbelangen Habeko wonen (SBHw). De focus van deze prestatieafspraken ligt op vier thema's:
- voldoende bereikbare woningen;
- senioren en bijzondere doelgroepen in passende woningen;
- gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking;
- verduurzaming.
Ook zijn afspraken gemaakt over de samenwerking en de manier van meten en evalueren. De afspraken zijn SMART.
Portefeuille woningvoorraad
We hebben ons in 2023 actief ingezet voor
- locaties voor spoedzoekers;
- acquisitie voor nieuwbouwlocaties;
- leefbare buurten zonder segregatie;
- transitie naar een CO2-neutrale woningvoorraad (2050);
- aanbod voor starters;
- het aanbod betaalbare koop voor middeninkomens;
- betaalbare huurwoningen via gematigde huurverhoging.
2.3 Woningbezit
Activiteiten en resultaat 2023
We willen zorgen dat mensen met een lager inkomen snel een passende woning vinden. Huishoudens met een middeninkomen hebben het ook zwaar bij het vinden van een andere huurwoning. Daarom bieden wij huurwoningen in de middenhuur aan, waardoor zij kunnen doorstromen naar een meer passende huurwoning.
Sociale huurwoningen (DAEB)
9.890
Huurprijs € 557,00 (gemiddeld)
Huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens (tot maximaal € 647,19)
7.681
Huurprijs gemiddeld € 525,23 (doel 70%: resultaat 65%)
Huurwoningen onder de 2e aftoppingsgrens (tot maximaal € 693,60)
8.413
Huurprijs gemiddeld € 537,57
Woningen onder grens kwaliteits- korting (tot maximaal € 452,20)
1.289
Gemiddeld WWS-punten
151
Woningen vrije sector (niet-DAEB)
458
Huurprijs € 855,94 (gemiddeld)
Nettohuur t.o.v. maximale huur
64,7 %
gemiddeld over het woningbezit
2.4 Nieuwbouw
Activiteiten en resultaat 2023
Voorbereidingen voor de komende vijf jaar (1.000 nieuwe woningen)
Woonforte heeft een goed gevulde acquisitieportefeuille. Onze ambitie kunnen we grotendeels vullen met concrete plannen. Dat komt mede omdat de gemeente Alphen aan den Rijn ook groot inzet op nieuwbouw. Daarin is een percentage van 30% voor sociale huurwoningen bestemd.
In totaal is voor de komende jaren de bouw van 763 nieuwe woningen in uitvoering of in bouwvoorbereiding. 10 hiervan zijn betaalbare koopwoningen in project Koopse Glorie.
2023 was het jaar van de opleveringen
- We mochten 67 eengezinswoningen in fase 2 van sloop/nieuwbouw Rode Dorp opleveren.
- In De Barones realiseerden we in een voormalig kantoorgebouw 131 appartementen voor jongeren, herstarters en statushouders. (Stond oorspronkelijk voor 2022 op de planning.)
- In Zwammerdam (Hellenbroeckstraat) hebben we door middel van conceptbouw vier houten eengezinswoningen geplaatst. Ook deze woningen zijn in de fabriek in elkaar gezet en kant-en-klaar in Zwammerdam afgeleverd. De bewoners wonen er sinds maart 2023 naar volle tevredenheid.
- De Zaagmolen werd in november opgeleverd. Na het bouwrijp maken van de grond zijn in mei 2023 de 91 woningen kant en klaar vanuit de fabriek naar de locatie in Alphen aan den Rijn gebracht om verder afgewerkt te worden op locatie. De studio's, twee- en driekamerwoningen zijn bedoeld voor starters, herstarters, cliënten uit de zorg en statushouders. De nieuwe huurwoningen in De Barones en Zaagmolenweg zijn verhuurd doormiddel van loting, waardoor jongeren t/m 27 jaar en eenoudergezinnen met kinderen (herstarters) een woning toegewezen kregen.
Nieuwbouw
Opgeleverd
262
36 Rode Dorp fase 2, 131 Barones, 91 Zaagmolenweg, 4 Hellenbroeckstraat
Sloop en nieuwbouw
Woonforte heeft twee sloop/nieuwbouwprojecten in ontwikkeling.
Rode Dorp
In het Rode Dorp bouwen we 172 nieuwe eengezinswoningen terug. De oude woningen zijn gesloopt. Dit project vindt plaats in drie fasen:
- fase 1 (47 woningen) is opgeleverd in 2022 (34 huurders keerden terug),
- fase 2 (67 woningen) is opgeleverd in 2023 (31 huurders keerden terug uit fase 2 en 3),
- fase 3 start sloop in 2024
Magnolia Bospark
De 28 oude huurbungalows in Magnoliastraat en Bosparkweg staan op de nominatie voor sloop. Ook het bijbehorende complex met 58 appartementen gaan we slopen. In 2023 hebben alle bewoners van de bungalows vervangende woonruimte gevonden. De nieuwbouw vindt in twee fasen plaats: fase 1 (67 nieuwe appartementen) in 2025 en fase 2 (68 nieuwe appartementen) in 2027. Aannemer Niersman begint in 2024 met het slopen van de bungalows. 43 huurders hebben aangegeven naar de nieuwbouw te willen verhuizen.
Nieuwbouw in voorbereiding (bouw)
23
woningen Mendelweg (afhankelijk van sloop gymzaal Boskoop)
58
woningen herontwikkeling Rode Dorp fase 3 (sloop-nieuwbouw)
135
woningen herontwikkeling Magnoliastraat/Bosparkweg (sloop-nieuwbouw)
177
woningen Noorderkeerkring (bestaat nu nog uit woonunits voor opvang Oekraïense vluchtelingen)
257
woningen Noorderlicht (stationslocatie)
60
woningen in Waterrijk West te Boskoop, zowel eengezinswoningen als appartementen
43
woningen in Klompenmaker
10
woningen Koopse glorie
Aankoop 10 koopgarant woningen
In bouwproject Koopse Glorie hebben we 10 eengezinswoningen aangekocht. De aankoop vloeit voort uit de afspraken tussen de projectontwikkelaar en de gemeente Alphen aan den Rijn om op deze plek 15% sociale huurwoningen te realiseren.
De aankoopprijs van de woningen is te hoog om deze in de sociale huur te exploiteren. Wij hebben de woningen gekocht, om deze vervolgens in 2024 met korting te verkopen aan huurders van Woonforte. De woningen die door deze vorm van doorstroom vrijkomen worden weer ingezet voor verhuur.
Woonforte maakt bij deze verkoop gebruik van het product KoopGarant. Dit is een verkoopvorm waarin Woonforte met korting op de aankoopprijs een woning verkoopt aan een kandidaat. Door deze korting maken we koopwoningen betaalbaar en haalbaar voor gezinnen uit Alphen aan den Rijn met een middeninkomen. Als de koper te zijner tijd de woning wil verkopen, dan dient deze de woning aan te bieden aan Woonforte. Woonforte heeft een terugkoopplicht.
2.5 Woningtoewijzing
Activiteiten en resultaat 2023
Aantal nieuwe verhuringen
823
Waarvan aantal opleveringen nieuwbouw: 262
Aantal DAEB-woningen niet passend toegewezen
2,11 %
In 2022: 1,9%
Aantal DAEB-woningen passend toegewezen
97,90 %
aan huurders met een inkomen tot € 44.035,- (bij eenpersoonshuishoudens). In 2022: 92,60%
Gemiddelde inschrijftijd bij toewijzing
72,3 maanden
In 2022: 78,7 maanden
Gemiddelde zoektijd
34,4 maanden
In 2022: 16,4 maanden
Kortste inschrijftijd bij toewijzing
0,9 maanden
In 2022: 0,9 maanden
Woningen verhuurd met een huur tot de 2e aftoppingsgrens (in 2023 € 678,66)
84,30 %
In 2022: 82,9%
Maatwerk in de kleine kernen
Voor Aarlanderveen en Zwammerdam is maatwerk toegepast. Woningzoekenden met lokale binding krijgen voorrang bij de woningtoewijzing.
Spoedzoekers en dak- en thuisloosheid
In de nieuwe complexen De Zaagmolen en De Barones hebben spoedzoekers huisvesting gevonden.
In woongebouw De Jozef zijn 96 studio's en 10 tweekamerwoningen beschikbaar. Hier kunnen spoedzoekers (zonder huisdieren, zonder kinderen) voor maximaal twee jaar wonen. Bij toewijzing behouden ze hun inschrijftijd als woningzoekende. In De Jozef wonen ook cliënten van Prodeba. Daarnaast krijgt in De Jozef ook aan aantal thuislozen (via De Binnenvest) een kans om onder begeleiding te wonen in een eigen woning. In de vestiging van De Binnenvest in de Prins Bernhardlaan 8a is dagopvang voor daklozen mogelijk (het Open Venster).
Tijdelijke huurcontracten in sloopprojecten
Woonforte verhuurt woningen in het Rode Dorp die op de nominatie staan voor sloop met tijdelijke huurcontracten. Daarnaast verhuren we 28 huurbungalows in het sloop/nieuwbouw-project Magnolia Bospark ook met tijdelijke huurcontracten. De oorspronkelijke huurders van deze bungalows verhuizen naar een wisselwoning omdat deze woningen gesloopt worden. Door deze tijdelijke verhuur biedt Woonforte aan spoedzoekers een alternatieve oplossing voor woonruimte.
Passend (t)huis
Passend (T)huis – Met voorrang een beter passende woning.
Sinds medio 2020 bieden we via Huren in Holland Rijnland onder verschillende labels huurwoningen aan voor specifieke groepen woningzoekenden. Dit doen we om meer beweging in de woningmarkt te krijgen zodat meer mensen kunnen verhuizen naar een beter passende woning. We verlengen met Passend thuis verhuisketen. De primaire focus ligt hierbij op de doorstromers (50+) die een eengezinswoning of, sinds oktober 2023, een maisonnette leeg achterlaten voor een (startend) gezin, de zogenoemde doorgroeiers.
Ook in 2023 is Passend (T)huis via diverse kanalen breed onder de aandacht gebracht. Naast de wekelijkse digitale nieuwsbrief met passend aanbod stonden we ook weer op jaarmarkt van Alphen aan den Rijn (20 september), namen we deel aan de Gezond & Vitaal beurs in Alphen aan den Rijn (19 september) en Boskoop (29 september) en verschenen er diverse artikelen en een interview met een doorgestroomd echtpaar.
Passend thuis labels
Label Doorstromer sociaal en middeninkomen
Huurders 50+ met een sociaal inkomen die in een eengezinswoning of maisonnette wonen kunnen met voorrang verhuizen naar een kleinere, gelijkvloerse woning en daarbij hun huidige kale huurprijs meenemen. Huurders met een midden inkomen kunnen ook met voorrang verhuizen maar gaan dan de reguliere sociale huurprijs betalen. Beide groepen krijgen daarnaast de eerste 10 dagen huurvrij.
Label Doorstromer
20 woningen toegewezen
55 beschikbaar: 29 label doorstromer (waarvan 20 Passend Thuis en 29 regulier)
Label Doorstromer vrije sector
Huurders 50+ met een hoog inkomen die een eengezinswoning of maisonnette leeg achterlaten kunnen ook met voorrang verhuizen. Zij betalen dan een maandhuur vanaf de liberalisatiegrens en groeien dan in 5 jaar naar een vooraf afgesproken eindhuur. Ook deze groep krijgt de eerste 10 dagen huurvrij.
Label Doorstromer
4 woningen toegewezen
6 beschikbaar: 5 label vrije sector, 4 succesvol toegewezen, 1 regulier toegewezen
2.6 Urgent woningzoekenden en statushouders
Taakstellingen 2023
Taakstelling voor gemeente Alphen aan den Rijn: huisvesting 236 statushouders.
Urgent woningzoekenden: minimaal 90% huisvesten.
Taakstelling contingentenregeling: 39 (+4 van vorig jaar).
Activiteiten en resultaat 2023
Taakstellingen
Aantal woningen aangeboden aan statushouders
61
aantal statushouders gehuisvest
236
( incl. gezinshereniging)
Aantal woningen toegewezen aan urgent woningzoekenden
25
(exclusief stadsvernieuwing en bijzondere doelgroepen)
Woningen stadsvernieuwings-urgentie
2
(toegewezen aan mensen met een stads-vernieuwingsurgentie - in geval van sloop)
Bijzondere toewijzingen
28
(woningen die buiten ‘Huren in Holland Rijnland’ om zijn toegewezen aan mensen in noodsituaties en in geval van overlast)
Contingentregeling
39
(woningen toegewezen, verdeeld over cliënten van diverse instellingen)
2.7 Partners in Wonen en Zorg
Prestaties in de zorg
Aantal onzelfstandige woningen (intramuraal)
319
Grotendeels verhuurd via zorgpartijen.
Zorgvastgoed
Woonforte zocht ook in 2023 met zorgpartijen naar alternatieven voor passende woonruimte voor cliënten. We kijken zowel naar bestaande (zorg)complexen als mogelijkheden voor nieuwbouw. Voor de nieuwbouw Klompenmaker en de nieuwbouw Noorderkeerkring zijn gesprekken met zorgpartijen.
2.8 Verkoop
Resultaten 2023
Verkochte woningen
71
Terugkoop woningen
2
