1. Balans per 31 december 2023 voor resultaatbestemming
Vaste activa
(x € 1.000)
| Ref. | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 6.1 | ||
| DAEB vastgoed in exploitatie | 6.1.1 | 1.798.185 | 1.804.283 |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 6.1.1 | 129.738 | 134.255 |
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 6.1.3 | 9.545 | 9.864 |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie | 6.1.4 | 3.818 | 20.890 |
| Totaal van vastgoedbeleggingen | 1.941.286 | 1.969.292 | |
| Materiële vaste activa | 6.2 | ||
| Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie | 6.2.1 | 2.428 | 2.201 |
| Totaal van materiële vaste activa | 2.428 | 2.201 | |
| Financiële vaste activa | 6.3 | ||
| Latente belastingvorderingen | 6.3.5 | 913 | 559 |
| Overige vorderingen | 6.3.9 | 2 | 2 |
| Totaal van financiële vaste activa | 915 | 561 | |
| Totaal van vaste activa | 1.944.629 | 1.972.054 | |
| Vlottende activa | |||
| Voorraden | 6.4 | ||
| Vastgoed bestemd voor de verkoop | 6.4.1 | 5.530 | 5.258 |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop | 6.4.2 | 574 | 0 |
| Overige voorraden | 6.4.3 | 1.438 | 0 |
| Totaal van voorraden | 7.542 | 5.258 | |
| Vorderingen | 6.5 | ||
| Huurdebiteuren | 6.5.1 | 1.372 | 1.196 |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 6.5.6 | 5.913 | 6.611 |
| Overige vorderingen | 6.5.7 | 384 | 597 |
| Overlopende activa | 6.5.8 | 3.112 | 172 |
| Totaal van vorderingen | 10.781 | 8.576 | |
| Liquide middelen | 6.6 | ||
| Liquide middelen | 6.6 | 578 | 1.169 |
| Totaal van liquide middelen | 578 | 1.169 | |
| Totaal van vlottende activa | 18.901 | 15.003 | |
| Totaal van activa | 1.963.530 | 1.987.057 |
Passiva
(x € 1.000)
| Ref. | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Eigen Vermogen | 6.7 | ||
| Herwaarderingsreserve | 6.7.1 | 1.113.734 | 1.164.914 |
| Overige reserves | 6.7.2 | 464.258 | 440.083 |
| Resultaat na belastingen van het boekjaar | 6.7.3 | -29.797 | -27.006 |
| Totaal van eigen vermogen | 1.548.195 | 1.577.991 | |
| Voorzieningen | 6.8 | ||
| Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen | 6.8.1 | 12.890 | 12.305 |
| Latente belastingverplichtingen | 6.8.2 | 0 | 0 |
| Overige voorzieningen | 6.8.7 | 89 | 84 |
| Totaal van voorzieningen | 12.979 | 12.389 | |
| Langlopende Schulden | 6.9 | ||
| Schulden aan banken | 6.9.2 | 372.153 | 365.782 |
| Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 6.9.3 | 9.189 | 9.514 |
| Overige schulden | 6.9.4 | 610 | 584 |
| Totaal van langlopende schulden | 381.952 | 375.880 | |
| Kortlopende Schulden | 6.10 | ||
| Schulden aan overheid | 6.10.1 | 137 | 132 |
| Schulden aan banken | 6.10.2 | 3.129 | 3.772 |
| Schulden aan leveranciers en handelskredieten | 6.10.3 | 2.520 | 5.698 |
| Schulden ter zake van belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen | 6.10.6 | 1.921 | 2.455 |
| Overlopende passiva | 6.10.9 | 12.697 | 8.740 |
| Totaal kortlopende schulden | 20.404 | 20.797 | |
| Totaal van passiva | 1.963.530 | 1.987.057 | |
2. Winst- en verliesrekening over 2023
(x € 1.000)
| Ref. | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Huuropbrengsten | 7.1 | 75.295 | 74.018 |
| Opbrengsten servicecontracten | 7.2 | 6.273 | 5.591 |
| Lasten servicecontracten | 7.3 | -6.977 | -5.745 |
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 7.5 | -5.968 | -5.432 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | 7.6 | -33.034 | -27.204 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 7.7 | -3.554 | -9.422 |
| Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 32.035 | 31.806 | |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 15.497 | 19.015 | |
| Toegerekende organisatiekosten | -290 | -265 | |
| Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -11.691 | -14.129 | |
| Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 7.12 | 3.516 | 4.621 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 7.13 | -9.657 | -13.259 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 7.14 | -39.946 | -34.866 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden | 7.15 | 5 | 108 |
| Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -49.598 | -48.017 | |
| Opbrengsten overige activiteiten | 7.16 | 415 | 331 |
| Kosten overige activiteiten | 7.17 | -260 | -359 |
| Totaal van netto resultaat overige activiteiten | 155 | -28 | |
| Overige organisatiekosten | 7.18 | -3.077 | -2.694 |
| Kosten omtrent leefbaarheid | 7.19 | -958 | -635 |
| Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 7.20 | 133 | 141 |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | 7.21 | -7.173 | -7.259 |
| Totaal van financiële baten en lasten | -7.040 | -7.118 | |
| Totaal van resultaat voor belastingen | -24.967 | -22.065 | |
| Belastingen | 7.22 | -4.830 | -4.941 |
| Totaal van resultaat na belastingen | -29.797 | -27.006 |
3. Kasstroomoverzicht toegelaten instelling
(A) Operationele activiteiten
(x € 1.000)
| Ref. | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Ontvangsten | |||
| Huurontvangsten | 1.1 | 75.463 | 74.339 |
| Vergoedingen | 1.2 | 4.834 | 4.815 |
| Overige bedrijfsontvangsten | 1.4 | 549 | 404 |
| Ontvangen interest | 1.5 | 3 | 0 |
| Saldo ingaande kasstromen | 80.849 | 79.558 | |
| Uitgaven | |||
| Betalingen aan werknemers | 1.7 | -8.469 | -7.790 |
| Onderhoudsuitgaven | 1.8 | -27.767 | -22.484 |
| Overige bedrijfsuitgaven | 1.9 | -17.212 | -13.790 |
| Betaalde interest | 1.10 a | -7.258 | -7.779 |
| Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat | 1.11 a | -554 | -243 |
| Verhuurderheffing | 1.11 b | 0 | -6.346 |
| Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | 1.12 | -278 | -216 |
| Vennootschapsbelasting | 1.13 | -4.486 | -5.306 |
| Saldo uitgaande kasstromen | -66.024 | -63.954 | |
| Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten | 14.825 | 15.604 |
(B) (Des)investeringsactiviteiten
(x € 1.000)
| Ref. | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Vaste Activa ingaande kasstroom | |||
| Verkoopontvangsten bestaande huur | 2.1 | 15.505 | 20.431 |
| Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) | 2.2 | 0 | 0 |
| Verkoopontvangsten grond | 2.4 | 0 | 87 |
| Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiële vaste activa | 15.505 | 20.518 | |
| Vaste Activa uitgaande kasstroom | |||
| Nieuwbouw huur | 2.6 | -33.261 | -18.013 |
| Verbeteruitgaven | 2.7 | -2.133 | -3.921 |
| Aankoop | 2.9 | 0 | -1.512 |
| Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop | 2.11 | -574 | -379 |
| Sloopuitgaven | 2.12 | -149 | -112 |
| Investeringen overig | 2.14 | -668 | -328 |
| Totaal van verwerving van materiële vaste activa | -36.785 | -24.265 | |
| Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA | 2.16 | -21.280 | -3.747 |
| Financiële Vaste Activa | |||
| Ontvangsten overig | 2.17.2 | 11 | 0 |
| Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA | 11 | 0 | |
| Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten | -21.269 | -3.747 |
(C) Financieringsactiviteiten
(x € 1.000)
| Ref. | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Ingaand | |||
| Nieuwe te borgen leningen | 3.1.1 | 26.000 | 0 |
| Nieuwe ongeborgde leningen | 3.1.3 | 0 | 0 |
| 26.000 | 0 | ||
| Uitgaand | |||
| Aflossing geborgde leningen | 3.2.1 | -20.149 | -21.800 |
| Aflossing ongeborgde leningen | 3.2.3 | 0 | 0 |
| -20.149 | -21.800 | ||
| Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten | 5.851 | -21.800 | |
| Mutatie kort geld | 4.1 | 2 | -54 |
| Mutatie liquide middelen | 4.1 | -593 | -9.943 |
| Liquide middelen per 1-1 | 1.169 | 11.166 | |
| Liquide middelen per 31-12 | 578 | 1.169 |
4. Algemene toelichting
Activiteiten
Woningcorporatie Woonforte is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector in de gemeente Alphen aan den Rijn. Zij heeft specifieke toelating in de Regio Holland Rijnland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.
Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister
Stichting Woonforte is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Bedrijven te Den Haag/kantoor Leiden onder nummer 28023102 en statutair gevestigd aan de Baronie 30, 2404 XG in Alphen aan den Rijn. Het vestigingsadres is eveneens Baronie 30, 2404 XG in Alphen aan den Rijn.
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij.
Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht. Woonforte heeft geen transacties met verbonden partijen verricht en er zijn geen nieuwe verbindingen aangegaan.
Woonforte heeft een belang in de volgende verbindingen:
- Holland Rijnland Wonen te Lisse
- Woningnet N.V. te Utrecht
Verenigingen van Eigenaars
Met 2088 appartementen participeert Woonforte als eigenaar in 69 verschillende Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) per ultimo 2023.
In 26 VvE’s heeft Woonforte een meerderheidsbelang in de complexen waarin particuliere eigenaren participeren. De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van de appartementsgebouwen.
De jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudplanning in combinatie met de actuele reserve binnen een VvE bepaalt de benodigde onderhoudsreservering per individuele VvE. Deze benodigde onderhoudsreservering bepaalt samen met de jaarlijkse exploitatiekosten de uiteindelijke hoogte van de VvE-bijdrage die door alle gezamenlijke eigenaren jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Deze huidige voorzieningen worden in relatie tot de actuele meerjarenonderhoudplanningen en geprognotiseerde inkomsten binnen de afzonderlijke VvE's voor de middellange termijn grotendeels als toereikend geacht. Op de korte en langere termijn zullen de VvE-bijdragen binnen de VvE's gaan stijgen. Deze stijging wordt mede veroorzaakt door de sterke inflatie in 2022 en 2023 en de opgave voor de warmtetransitie. Voor de komende jaren is er ook voor de VvE Complexen een grote uitdaging op het gebied van verduurzaming die extra inzet zal vragen van Woonforte.
Woonforte voert geen beheertaken uit. Woonforte heeft nog wel een langlopend VB&O (verzekerd beheer en onderhoud) contract voor de VvE Ruimzicht. Het betreft een VvE-dienst en een niet meer toegestaan verzekerd onderhoudsproduct ten behoeve van de VvE in een complex waar Woonforte geen bezit heeft en die contractueel vóór 1 juli 2015 is aangegaan. Op basis van de nieuwe Woningwet mag dit VB&O- contract door de niet-DAEB-tak worden voortgezet tot het contract afloopt. Woonforte kan de overeenkomst voor het eerst op 1 juli 2037 opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. De overeenkomst eindigt derhalve op zijn vroegst op 1 februari 2038.
Stelselwijzigingen
In 2023 zijn er geen stelselwijzigingen doorgevoerd.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Woonforte zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de toelichting op de balans (6) en de toelichting op de winst- en verliesrekening (7) bij de betreffende jaarrekeningpost.
In 2023 is een schattingswijziging in de berekening van de beleidswaarde plaatsgevonden (zie paragraaf 5.2).
Toelichting op het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. Debetstanden op de rekening courant met kredietinstellingen worden ook als liquide middelen gedefinieerd.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB
Woonforte heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de jaarrekening.
Bij Woonforte staat de portefeuille niet-DAEB in dienst van de lokale volkshuisvestingopgave. Dat wil zeggen: het bezit in de niet-DAEB-tak bestaat uit woningen die niet nodig of geschikt zijn voor de DAEB-portefeuille, maar wel een bijdrage kunnen leveren aan de huisvesting van huishoudens met een (laag) middeninkomen.
De overige niet-DAEB-activiteiten van Woonforte zien toe op:
- verhuur van parkeervoorzieningen die los verhuurd worden aan huurders van een DAEB- of een niet-DAEB-woning;
- verhuur van parkeervoorzieningen die deel uitmaken van een collectieve (openbare) parkeervoorziening;
- verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat tot de niet-DAEB-tak behoort;
- verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB-eenheden.
Om tot een gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB-activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen.
De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand uiteengezet:
Grondslag voor scheiding
Posten in gescheiden verantwoording
Directe scheiding op vhe-niveau.
De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele vhe die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.
Winst- en verliesrekening:
- Huuropbrengsten
- Opbrengsten servicecontracten
- Verkoopopbrengsten en -lasten
- Kosten overige activiteiten
Kasstroomoverzicht:
- Ontvangsten huren en vergoedingen
- Desinvesteringskasstromen vastgoedbeleggingen
Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB- en niet-DAEB-activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.
Balans:
- Vastgoedbeleggingen
- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
- Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Winst- en verliesrekening:
- Lasten servicecontracten
- Lasten onderhoudsactiviteiten
- Overige directe lasten exploitatie bezit (m.u.v. saneringsfonds)
- Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Kasstroomoverzicht:
- Uitgaven servicecontracten
- Onderhoudsuitgaven
- Investeringskasstromen vastgoedbeleggingen
Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.
Balans:
- Schulden/leningen overheid
- Schulden/leningen banken
Winst- en verliesrekening:
- Rentebaten en rentelasten
Kasstroomoverzicht:
- Financieringskasstroom
- Renteontvangsten en -uitgaven
Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB-/ niet-DAEB-tak van Woonforte op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB.
De hierbij gehanteerde verdeling DAEB/ niet-DAEB is:93% - 7%(2022: 93%-7%).
Balans:
- Materiële vaste activa
- Latente belastingvorderingen
- Huurdebiteuren
- Belastingen en premies sociale verzekeringen
- Overige vorderingen
- Overlopende activa
- Voorziening latente belastingverplichtingen
- Overige voorzieningen
- Schulden aan leveranciers
- Schulden ter zake van pensioenen
- Overige schulden
- Overlopende passiva
Winst- en verliesrekening:
- Lasten verhuur en beheeractiviteiten
- Overige directe lasten exploitatie bezit (m.u.v. saneringsfonds)
- Toegerekende organisatiekosten
- Opbrengsten en kosten overige activiteiten
- Overige organisatiekosten
- Leefbaarheid
Kasstroomoverzicht:
- Personeelsuitgaven
- Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat
- Leefbaarheid externe uitgaven niet-investeringsgebonden
- Overige bedrijfsontvangsten en bedrijfsuitgaven
- Investeringskasstromen in materiële vaste activa
- Desinvesteringskasstromen in materiële vaste activa
5. Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling
5.1 Algemeen
De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2019), de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
In artikel 35 lid 6 van de Woningwet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, is bepaald dat bij ministeriële regeling nadere voorschriften worden gegeven omtrent de inrichting van de jaarrekening. In artikel 15 lid 1 van de RTIV 2015 is bepaald dat de jaarrekening een balans, een winst-en-verliesrekening en een kasstroomoverzicht bevatten die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling (dVi de verantwoordingsinformatie verslagjaar 2023).
5.2 Vergelijking met voorgaand jaar
Schattingswijziging beleidswaarde
De schattingsmethodiek van de bepaling van de onderhoudsnorm, en hiermee de beleidswaarde, is in 2023 aangepast. Bij de berekening van de gemiddelde onderhoudsnorm is in de beleidswaarde 2023 niet langer rekening gehouden met onderhoud van toekomstige nieuwbouw.
Indien deze nieuwe methode in boekjaar 2022 toegepast zou zijn, zou dit resulteren in een beleidswaarde 2022 van circa € 869 mln. Dit is circa € 147 mln lager dan de in de jaarrekening 2022 gerapporteerde beleidswaarde 2022 (€ 1.016 mln.).
De onderhoudsnorm 2023 is als gevolg van de gewijzigde schattingsmethodiek circa € 140 hoger en heeft hiermee een invloed van minus € 55 mln op de beleidswaarde 2023.
Jaarrekening 2023
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn voor het onderdeel verkopen onder voorwaarden gewijzigd. De verkopen onder voorwaarden werden voorheen gewaardeerd o.b.v. de procentuele mutatie tussen getaxeerde waarde vorig jaar en de getaxeerde waarde van het huidige boekjaar. Er is besloten voortaan gebruik te maken van het percentage gemiddelde leegwaardemutatie zoals dit uit de taxatie van het bezit in het marktwaarde traject komt. Deze waarderingsgrondslag is voor het eerst in 2023 toegepast en de vergelijkende cijfers over 2022 zijn niet aangepast.
De berekening van de voorraad woningen bestemd voor verkoop is dit jaar ook aangepast. Voorheen werd voor deze voorraad nog wel een marktwaarde bepaald en werd de voorraad o.b.v. deze marktwaarde opgenomen onder de post voorraad bestemd voor verkoop. In 2023 is voor deze woningen echter geen marktwaarde in verhuurde staat bepaald, daarom is er nu gebruik gemaakt van de actuele leegwaarde.
5.3 Grondslagen voor balanswaardering
5.3.1 Vastgoedbeleggingen (Ref 6.1)
Algemene uitgangspunten
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het actief naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. De vastgoedbeleggingen worden onderscheiden in DAEB-vastgoed in exploitatie, niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
De verwerking van uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen een rentepercentage van 2,5%. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (Ref 6.1.1 en ref 6.1.2)
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB.
Classificatie
DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen en overige objecten in exploitatie die niet voldoen aan het criterium van DAEB-vastgoed.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023). Woonforte past voor het volledige bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.
Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonforte maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.
Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:
- aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
- overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
- feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
- het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar op basis van de systematiek van het handboek.
Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt naar vier vastgoedcategorieën:
- woongelegenheden;
- bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);
- parkeervoorzieningen;
- intramuraal zorgvastgoed (ZOG).
De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeervoorzieningen plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het door-exploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG-, MOG- en ZOG-vastgoed is alleen het door-exploiteerscenario van toepassing.
Bij door-exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur gebeurt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip 'marktwaarde verhuurde staat' zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten vindt op basis van marktconforme uitgangspunten plaats. Daarbij worden parameters gehanteerd:
- Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur (vanaf 2026), de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
- Looninflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur (t/m 2025), als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
- Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
- Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.
Ten aanzien van het gebruik van de parameters voor de vastgoed-categorieën verwijzen wij naar het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Woonforte heeft de volgende vrijheidsgraden toegepast:
Impact vrijheidsgraden
| Onderdeel | Toelichting |
|---|---|
| Schematische vrijheid | Niet afgeweken van de basisversie. |
| Markthuur(stijging) | De markthuur is ingeschat door taxateurs op basis van referentietransacties (marktbewijs), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. De markthuurstijging is op eigen inschatting welke ook aansluit bij de visie van Noordelijke Randstad overleg. De bandbreedte van de markthuur van woningen is € 425 t/m € 1.450. |
| Exit Yield | Niet afgeweken van de basisversie. |
| Leegwaarde(stijging) | De leegwaarde is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties (marktbewijs), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan de geïndexeerde WOZ-waarden. De leegwaardestijging is op eigen inschatting welke ook aansluit bij de visie van Noordelijke Randstad overleg. De bandbreedte van de leegwaarde van wonignen is € 100.000 t/m € 465.000. |
| Disconteringsvoet | De disconteringsvoet is ingeschat door taxateur op basis van nagebootste beleggingstransacties aangezien dit een betere weergave van de werkelijke situatie geeft dan de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. De disconteringsvoet als parameter an sich is echter niet volledig uit markttransacties af te leiden en dient altijd te worden beoordeeld in relatie tot de ingeprijsde risico’s in de kasstromen en de manier waarop de eindwaardeberekening tot stand komt. De bandbreedte van de disconteringsvoet van woningen is 4% t/m 8%. |
| Mutatie- en verkoopkans | De mutatiegraad in het doorexploiteerscenario is vastgesteld op basis van het 5-jaars gemiddelde. Voor de boven en ondergrens van de mutatiekans wordt rekening gehouden met het type woning en de omvang van het complex. De mutatiekans uitponden is bij sommige complexen aangepast door de taxateur. De bandbreedte van de mutatiekans van woningen is 4% t/m 12%. |
| (Achterstallig) Onderhoud | Niet afgeweken van de basis versie. Achterstallig onderhoud wordt conform de Handboekmethodiek uitsluitend meegenomen indien er direct gevaar is voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn exploiteren van de huurwoning (opgenomen in de MJOP). Het gaat dus expliciet niet om de eenheid in dezelfde technische staat te houden. Zie voor uitgebreide definities het Handboek met peildatum 31-12-2023. Achtstalling onderhoud is bij 2 complexen van toepassing, namelijk complex 5171-1 en 7041-1. |
| Technische splitsingskosten | Niet afgeweken van de basisversie. |
| Bijzondere uitgangspunten | Niet van toepassing. |
| Erfpacht | Er is geen sprake van erfpacht. |
| Exploitatiescenario | Niet afgeweken van de basisversie. |
BOG/MOG/Intramurele zorg
| Onderdeel | Toelichting |
|---|---|
| Schematische vrijheid | Niet afgeweken van de basisversie. |
| Markthuur(stijging) | De markthuur is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties (marktbewijs), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging conform de basisversie. De bandbreedte van de markthuur per m2 voor BOG/MOG/ZOG is € 20 t/m € 200. |
| Exit Yield | Niet afgeweken van de basisversie. |
| Leegwaarde(stijging) | Leegwaarde(stijging) niet van toepassing bij BOG/MOG/Intramurele zorg. |
| Disconteringsvoet | De disconteringsvoet is ingeschat door taxateur op basis van nagebootste beleggingstransacties aangezien dit een betere weergave van de werkelijke situatie geeft dan de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. De disconteringsvoet als parameter an sich is echter niet volledig uit markttransacties af te leiden en dient altijd te worden beoordeeld in relatie tot de ingeprijsde risico’s in de kasstromen en de manier waarop de eindwaardeberekening tot stand komt. De bandbreedte van de disconteringsvoet voor BOG/MOG/ZOG is 4,4% t/m 9%. |
| (Achterstallig) Onderhoud | Ten aanzien van de onderhoudslasten is aangesloten bij de Handboeknormen. Hier wordt onderscheid gemaakt in BOG (exclusief btw), MOG (inclusief btw) en Intramurale zorg (hogere norm inclusief btw). De VTW-normen van Koëter zijn gevoeliger voor interpretatie van de verschillende op- en afslagen van de elementen. Achterstallig onderhoud wordt conform de Handboekmethodiek uitsluitend meegenomen indien er direct gevaar is voor de elementaire gebouw-prestaties en voor het op lange termijn exploiteren van de eenheid (opgenomen in de MJOP). Het gaat dus expliciet niet om de eenheid in dezelfde technische staat te houden. Zie voor uitgebreide definities het Handboek met peildatum 31-12-2023. Achterstallig onderhoud is niet van toepassing. |
| Technische splitsingskosten | Niet afgeweken van de basisversie. |
| Mutatie- en verkoopkans | Niet afgeweken van de basisversie met dien verstande dat alle contractvoorwaarden en bijzondere afspraken juist zijn ingevoerd (in de waarderingssoftware). |
| Bijzondere uitgangspunten | Niet van toepassing. |
| Erfpacht | Er is geen sprake van erfpacht. |
| Exploitatiescenario | Niet van toepassing, inherent aan BOG/MOG/Intramurele zorg is dat uitsluitend het exploitatiescenario wordt doorgerekend. |
Gehanteerde werkwijze taxaties
Jaarlijks laat Woonforte 1/3 deel van haar vastgoed taxeren door een externe taxateur wat betekent dat elk object minimaal eens per drie jaar getaxeerd wordt.
Het resterende 2/3 deel wordt bepaald door middel van een markttechnische update. Ook voor het BOG-bezit geldt dat 1/3 deel getaxeerd is en 2/3 deel een markttechnische update heeft gekregen.
Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Herwaarderingsreserve
Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.
Afschrijvingen
Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.
Buitengebruikstelling als gevolg van sloop
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2023 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden meegenomen in de stichtingskosten van het project.
Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonforte en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonforte.
De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde. Om tot de beleidswaarde te komen, worden - uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat - de volgende vier afslagen gehanteerd:
1. Beschikbaarheid
Voor het gehele bezit wordt uitgegaan van het scenario door-exploiteren (in plaats van de hoogste van door-exploiteren en uitponden in de marktwaarde). De overdrachtskosten worden in deze stap op 0% gesteld aangezien het bezit niet wordt verkocht zoals wordt verondersteld in de marktwaarde. Ook wordt een eindwaarde verondersteld op basis van eeuwigdurend door-exploiteren (in plaats van een eindwaarde uit de marktwaarde).
2. Betaalbaarheid
De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal aangepast tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. Woonforte hanteert in haar streefhuurbeleid de volgende uitgangspunten:
Nieuwbouw
Eengezinswoningen: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 2e aftoppingsgrens;
Appartementen t/m 55m2: maximaal 1e aftoppingsgrens of minimaal kwaliteitskortingsgrens;
Appartementen vanaf 55m2: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 1e aftoppingsgrens.
Bestaande voorraad
- Geliberaliseerd segment: maximaal markthuur
- Bereikbaar segment: maximaal liberalisatiegrens
- Middensegment: maximaal 1e of 2e aftoppingsgrens
- Goedkoop segment: maximaal kwaliteitskortingsgrens
Daarnaast wordt in de beleidswaarde de eigen verwachte reguliere huurverhoging doorgerekend in plaats van de extra opslag boven inflatie die in de marktwaarde wordt gehanteerd.
3. Kwaliteit (onderhoud)
De component instandhoudingsonderhoud (inclusief mutatieonderhoud) uit de marktwaarde is vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). De onderhoudsnorm 2023 is overeenkomstig de definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW bepaald op basis van de post 'lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2024. Hierbij is gekeken naar een gemiddeld normbedrag van een 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening. Op basis van deze berekening is de norm voor DAEB-woningen vastgesteld op € 3.653 (2022: € 3.094) per woning. Voor niet-DAEB-woningen is de norm vastgesteld op € 3.553 (2022: € 3.264) per woning. De totale lasten onderhoudsactiviteiten zijn gestegen ten opzichte van 2022 met name als gevolg van de hoge inflatie die doorwerkt in alle kostensoorten.
De verwachte onderhoudskosten is de beste inschatting die wij nu kunnen maken. De hoogte ervan baart ons zorgen. Om deze reden gaan we onderzoeken hoe onze kosten zich verhouden tot andere corporaties. Dit onderzoek verwachten wij in september 2024 af te ronden. Naar aanleiding is dit onderzoek is het mogelijk dat wij onze toekomstige schattingen zullen aanpassen.
4. Beheerskosten
De beheerkosten uit de DCF-berekening van de marktwaarde zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer. De beheernorm 2023 is overeenkomstig de nieuwe definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW bepaald op basis van de post ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2024.
De norm is bepaald op basis van een 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening en is voor zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen vastgesteld op € 790 (2022: € 743) per woning. De lasten verhuur- en beheeractiviteiten zijn gestegen ten opzichte van 2022. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hoge prijs- en looninflatie van het afgelopen jaar.
Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2023 € 654 miljoen. Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde ultimo 2023 is uiteengezet bij de toelichting onder paragraaf 6.1.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Ref 6.1.3)
Voor vastgoed in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting.
Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De waardemutatie wordt vanaf 2023 berekend o.b.v. het percentage leegwaardemutatie vastgoed in exploitatie en niet langer o.b.v. een taxatierapport van een externe taxateur. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Ref. 6.1.4)
Dit betreft investeringen ten behoeve van projecten waarin nieuwbouw wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed wordt ontwikkeld.
Waardering
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief bijkomende kosten zoals rente).
De verkrijgingsprijs omvat de koopsom en alle direct toe te rekenen uitgaven. De direct toe te rekenen uitgaven bevatten tevens, bijvoorbeeld, de juridische advieskosten, overdrachtsbelasting en andere transactiekosten. De vervaardigingsprijs omvat de aanschafkosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.
De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.
Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.
Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie
Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie naar vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van de duurzame exploitatie van het nieuw gerealiseerde vastgoed. De verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering in het vastgoed in exploitatie vindt plaats tegen de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie op het moment van de herclassificatie onder aftrek van de eventueel gevormde voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.
De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- en vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.
5.3.2 Materiële vaste activa (Ref 6.2)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (Ref 6.2.1)
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Woonforte verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde als wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie is te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
5.3.3 Financiële vaste activa (Ref 6.3)
Latente belastingvorderingen (Ref 6.3.5)
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.
De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.
Overige vorderingen (Ref 6.3.9)
De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen alsmede obligaties die tot het einde van de looptijd worden aangehouden. Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs.
Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden de rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht op basis van de effectieve rente. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.3.4 Voorraden (Ref 6.4)
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop (RJ645.212). De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Deze is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop onder voorwaarden (RJ645.212). De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen lagere actuele waarde. Deze is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum.
Overige voorraden
Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere actuele waarde en opgenomen onder de overige voorraden. Het gaat om grondposities waar nog geen ontwikkelplan/-doelstelling voor aanwezig is of grondposities die aangemerkt zijn om te verkopen.
5.3.5 Vorderingen (Ref 6.5)
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.3.6 Liquide middelen (Ref 6.6)
Liquide middelen bestaan uit kastegoeden, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan banken onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.3.7 Eigen vermogen (Ref 6.7)
Herwaarderingsreserve (Ref 6.7.1)
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het bedrag van het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Als op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt deze eerst teruggenomen alvorens een herwaarderingsreserve gevormd wordt voor het betreffende complex.
Overige reserves (Ref 6.7.2)
Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van de op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.
5.3.8 Voorzieningen (Ref 6.8)
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.
Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen (Ref 6.8.1)
Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.
Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering specifiek benoemd als het moment waarop het definitieve ontwerp van het project goedkeuring van de Raad van Commissarissen heeft gekregen (vrijgeven uitvoeringsbudget). Er wordt een voorziening onrendabele top gevormd voor de sloopkosten en de inbreng van de waarde van het sloopcomplex. Ieder jaar worden de gerealiseerde sloopkosten afgeboekt van het vastgoed in ontwikkeling tegen de voorziening onrendabele top.
Latente belastingverplichtingen (Ref 6.8.2)
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.2), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
Overige voorzieningen (Ref 6.8.7)
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Woonforte onderkent de overige voorziening 'Jubilea'. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen.
5.3.9 Langlopende schulden (Ref 6.9)
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. De langlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woonforte een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld, omdat inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
5.3.10 Kortlopende schulden (Ref 6.10)
Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Winsten en verliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
5.3.11 Leasing
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Woonforte ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
5.4 Grondslagen voor resultaatbepaling
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen direct zodra deze voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling.
Het functionele model van de winst- en verliesrekening geeft meer inzicht in de opbouw van het jaarresultaat en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat dan het categorale model.
Bij het verdelen van de opbrengsten en kosten wordt onderscheid gemaakt in direct en niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten. Opbrengsten en kosten worden zoveel mogelijk direct toegerekend, toegewezen aan activiteiten en bij het betreffende onderdeel in de winst- en verliesrekening verantwoord.
De toerekening van de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels door middel van een verdeelstaat. Toerekening heeft op reële, redelijke en toetsbare wijze plaatsgevonden.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
5.4.1 Huuropbrengsten (Ref 7.1)
Hieronder worden de huuropbrengsten opgenomen welke uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd, onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Ook de mutatie van de voorziening dubieuze debiteuren wordt onder de huuropbrengsten verantwoord. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders.
5.4.2 Opbrengsten servicecontracten (Ref 7.2)
De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten. De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid.
5.4.3 Lasten servicecontracten (Ref 7.3)
Onder de lasten servicecontracten worden de kosten verantwoord van leveringen en diensten.
5.4.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten (Ref 7.5)
Hieronder worden alle kosten verantwoord welke zijn te relateren aan de verhuur en beheeractiviteiten. Dit betreft zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Onder de lasten verhuur en beheeractiviteiten worden de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel opgenomen dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed m.u.v. de personeelskosten van personeelsleden betrokken bij de onderhoudsactiviteiten, afschrijvingskosten van de activa ten dienste van de exploitatie voor zover indirect toegerekend aan vastgoed in exploitatie, overige lasten en opbrengsten verhuur en beheeractiviteiten.
Daarnaast zijn het beheerdeel, bankkosten, vergaderkosten en algemene kosten van de bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren onder de lasten verhuur en beheeractiviteiten verantwoord. Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren bevatten naast de component ‘beheer’ ook een component ‘onderhoud’ welke onder de lasten onderhoudsactiviteiten is opgenomen.
5.4.5 Lasten onderhoudsactiviteiten (Ref 7.6)
Onder deze post worden alle onderhoudskosten verantwoord welke zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie, inclusief de personeelskosten van personeelsleden betrokken bij de onderhoudsactiviteiten, voor zover daadwerkelijk werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Daarnaast is het onderhoudsdeel van de bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren onder de lasten 'onderhoudsactiviteiten' verantwoord. Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren bevatten naast de component ‘onderhoud’ ook onder andere een component ‘beheer’ welke onder de lasten verhuur en beheeractiviteiten is opgenomen.
5.4.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (Ref 7.7)
De kosten die samenhangen met het verhuren, beheren en onderhouden van het bezit zijn gegroepeerd in afzonderlijke onderdelen van de winst- en verliesrekening, namelijk lasten verhuur en beheeractiviteiten en lasten onderhoudsactiviteiten. Kosten die niet direct gerelateerd zijn aan de sub-activiteiten verhuren, beheren en onderhouden worden verantwoord onder de overige directe operationele lasten exploitatie bezit. Onder de overige directe operationele lasten bezit worden de belastingen (OZB, waterschapslasten), verzekeringen en overige directe operationele lasten exploitatie bezit opgenomen.
5.4.7 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (ref. 7.9)
Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten vormen geen aparte regel in de winst- en verliesrekening. Deze kosten zijn opgenomen in de andere onderdelen van de winst- en verliesrekening, te weten lasten verhuur en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille, overige organisatiekosten en leefbaarheid. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de betreffende toelichting in de winst- en verliesrekening. Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers van Woonforte.
De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.
De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:
- pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling);
- afspraken over indexatie;
- beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst;
- wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder;
- (maand)dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder 128,8% ultimo 2023;
- beleidsdekkingsgraad van de pensioenuitvoerder 131,5% ultimo 2023.
Woonforte heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds heeft Woonforte geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
De premies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord voor zover zij in het verslagjaar verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
5.4.8 Afschrijvingen (ref. 7.10)
Afschrijvingen vormen geen aparte regel in de winst- en verliesrekening. Deze kosten zijn opgenomen in de andere onderdelen van de winst- en verliesrekening, te weten lasten verhuur en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille en overige organisatiekosten.
Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de betreffende toelichting op de winst- en verliesrekening.
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur van het actief. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden.
Over terreinen en op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn inbegrepen onder de afschrijvingen.
5.4.9 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (Ref 7.12)
Onder de verkoopopbrengst vastgoedportefeuille wordt de verkoopopbrengst verantwoord die wordt gerealiseerd op verkopen van vastgoed in exploitatie minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten (externe verkoopkosten).
Naast de direct toerekenbare verkoopkosten worden organisatiekosten toegerekend (interne verkoopkosten).
De toerekenbare organisatiekosten bestaan uit lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel dat zich bezighoudt met verkopen en overige toegerekende organisatiekosten. De boekwaarde van de verkochte eenheden wordt per verkoopdatum verwerkt in de winst- en verliesrekening.
De verkoopopbrengst vastgoedportefeuille minus de boekwaarde van de verkochte eenheden minus de toegerekende organisatiekosten resulteert in een netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille. Resultaten op verkochte eenheden worden verantwoord op het moment van overdracht van het betreffend vastgoedobject.
5.4.10 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Ref 7.13)
De overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille worden gevormd door waardeverminderingen die ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investering in nieuwbouw, woningverbetering en renovatie (onrendabele toppen). Naast waardeverminderingen kunnen er ook terugnames van waardeverminderingen voorkomen.
Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.
5.4.11 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Ref 7.14)
De niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie (exclusief het effect van onrendabele investeringen).
5.4.12 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden (Ref 7.15)
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden als de post verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
5.4.13 Opbrengsten overige activiteiten (Ref 7.16)
Hieronder zijn de opbrengsten van beheer voor derden en opbrengsten van serviceabonnementen, dakverhuur telefonie (antennes), EPV-vergoedingen en opbrengst verhuur logeerkamer alsmede de opbrengsten van verkoop onder voorwaarden opgenomen.
5.4.14 Kosten overige activiteiten (Ref 7.17)
Hieronder zijn de kosten van beheer voor derden, kosten van overige dienstverlening en incidentele kosten opgenomen alsmede de kosten van verkopen onder voorwaarden.
5.4.15 Overige organisatiekosten (Ref 7.18)
De toerekenbare organisatiekosten bestaan uit lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel belast met governance & bestuur, jaarverslag & control, P&O, ondernemingsraad en treasury. De toerekenbare organisatiekosten worden bepaald door de ingeschatte uren te vermenigvuldigen met de werkelijke salariskosten. Tevens wordt hier de bijdrage heffing Aw en de saneringsheffing opgenomen.
5.4.16 Kosten omtrent leefbaarheid (Ref 7.19)
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonforte die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Onder leefbaarheid worden de kosten verantwoord welke gerelateerd worden aan leefbaarheid en welke niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie.
Naast directe kosten bestaan de kosten leefbaarheid uit lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel dat zich specifiek bezighoudt met leefbaarheid alsmede de ingeschatte uren van de ondersteunende afdelingen Communicatie en ICT en overige toegerekende kosten leefbaarheid.
De dekking van de buurtbeheerderskosten die ten laste van de leveringen en diensten wordt gebracht, wordt in mindering gebracht op de toegerekende personeelskosten leefbaarheid.
5.4.17 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten (Ref 7.20)
Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.
5.4.18 Rentelasten en soortgelijke kosten (Ref 7.21)
Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende passiefpost. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.
Onder deze post worden ook lasten opgenomen voor het vervroegd aflossen en herfinancieren van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente), provisies en disagio (borgstelling WSW).
5.4.19 Belastingen (Ref 7.22)
Woonforte is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sinds 2008 verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen corporaties en de Belastingdienst. In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van fiscale resultaatverantwoording. De Belastingdienst heeft de VSO eenzijdig opgezegd per 1 januari 2023. De consequenties voor Woonforte zijn op dit moment beperkt. De gevolgen zien met name toe op gemengde projecten en deze heeft Woonforte vooralsnog niet.
De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
6. Toelichting op de balans
6.1 Vastgoedbeleggingen
6.1.1 Vastgoed in exploitatie
De mutaties van het vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:
(x € 1.000)
| DAEB-vastgoed in exploitatie | Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 697.198 | 704.492 | 57.371 | 60.325 |
| Cumulatief waardeveranderingen | 1.107.085 | 1.149.270 | 76.884 | 77.977 |
| Boekwaarde per 1 januari | 1.804.283 | 1.853.762 | 134.255 | 138.302 |
| Mutaties | ||||
| Investeringen | 1.583 | 2.860 | 66 | 766 |
| Desinvesteringen | -10.642 | -10.949 | -1.049 | -3.180 |
| Waardeveranderingen | -37.993 | -34.093 | -1.954 | -772 |
| Niet gerealiseerde waardeveranderingen | -1.723 | -2.834 | -66 | -321 |
| Overboeking van vastgoed in ontwikkeling | 51.328 | 12.838 | 299 | 0 |
| Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling | -4.089 | -12.454 | 0 | -129 |
| Overboeking van voorziening ORT | -5.804 | 0 | -299 | 0 |
| Overboeking (van DAEB naar niet-DAEB en vice versa) | 929 | 411 | -929 | -411 |
| Overboeking naar voorraden | -4.945 | -5.258 | -585 | 0 |
| Overboeking van voorraden | 5.258 | 0 | 0 | 0 |
| Totaal mutaties | -6.098 | -49.479 | -4.517 | -4.047 |
| Verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 730.503 | 697.198 | 55.459 | 57.371 |
| Cumulatief waardeveranderingen | 1.067.682 | 1.107.085 | 74.279 | 76.884 |
| Boekwaarde per 31 december | 1.798.185 | 1.804.283 | 129.738 | 134.255 |
De posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt opgebouwd:
| Aantal 2023 | Aantal 2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DAEB | Niet-DAEB | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Totaal | |
| Woongelegenheden | 9.890 | 458 | 10.348 | 9.676 | 469 | 10.145 |
| Intramuraal zorgvastgoed | 311 | 0 | 311 | 319 | 0 | 319 |
| Maatschappelijk onroerend goed | 37 | 0 | 37 | 35 | 0 | 35 |
| Bedrijfsonroerend goed | 1 | 87 | 88 | 1 | 87 | 88 |
| Parkeergelegenheden | 129 | 919 | 1.048 | 129 | 922 | 1.051 |
| Totaal | 10.368 | 1.464 | 11.832 | 10.160 | 1.478 | 11.638 |
Investeringen en overboekingen
De totale investeringen voor het DAEB-vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2023 uit op € 1,6 miljoen (voor DAEB € 1,6 miljoen en voor niet-DAEB € 66.000).
Het betreft de volgende investeringen:
Aankoop € 55.800
Aankoop en plaatsen van een unit aan de Vennootsweg.
Renovatie € 153.500
- Nagekomen subsidie voor het renovatieproject Prins Hendrikstraat van € 195.000;
- Aan zonnepanelen is € 348.500 besteed.
Dagelijks- en planmatig onderhoud € 1,4 miljoen
- Uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud (€ 0,1 miljoen voor woningverbetering) en planmatig onderhoud (€ 1,3 miljoen voor woningverbetering) zijn geactiveerd.
Desinvesteringen
De totale desinvesteringen voor het DAEB- en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2023 uit op € 11,7 miljoen. Dit is de marktwaarde van de verkopen.
Overboekingen naar vastgoed in ontwikkeling
- 28 bungalows Magnolia fase 1 € 4,1 miljoen.
Investeringen en overboekingen
- 67 eengezinswoningen project Rode Dorp fase 2 € 19 miljoen;
- 91 sociale (flex)huurwoningen + een algemene ruimte project Zaagmolenweg € 10,3 miljoen;
- 4 eengezinswoningen project Hellenbroeckstraat € 1,2 miljoen;
- 131 Sociale huurwoningen project Barones € 21,2 miljoen.
Overboekingen naar voorraden
Het betreft hier leegstaande verhuureenheden uit het bestaande bezit waarvoor per einde boekjaar een verkooptraject loopt. Het aantal woningen voor de verkoop bedraagt 26 woningen en 3 parkeerplaatsen met een marktwaarde van € 5,5 miljoen per ultimo 2023.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
In 2023 heeft een daling van de marktwaarde in verhuurde staat plaatsgevonden, de daling van de marktwaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie is € 38 miljoen en van het niet-DAEB-vastgoed € 2 miljoen.
Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonforte. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Woonforte heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het DAEB-bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.
Marktwaarde in verhuurde staat
Woonforte waardeert haar vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt ultimo 2023 € 1.928 miljoen (2022: € 1.939 miljoen).
Deze marktwaarde in verhuurde staat kan uitgesplitst worden in € 1.798,2 miljoen (2022: € 1.804,3 miljoen) voor het DAEB-bezit in exploitatie en € 130 miljoen (2022: € 134 miljoen) voor het niet-DAEB-bezit in exploitatie.
De Woonforte specifieke parameters worden in onderstaande tabel toegelicht. Het betreft hier de parameters waar Woonforte de vrijheidsgraden heeft toegepast. De gemiddeld percentages zijn vermeld.
Parameter
| Mutatiekans door-exploiteren | woningen | 5,86% |
| Disconteringsvoet (%) | woningen | 6,11% |
| Disconteringsvoet (%) | parkeren | 6,53% |
| Disconteringsvoet (%) | BOGMOG | 7,34% |
| Disconteringsvoet (%) | intramuraal zorg | 6,25% |
| Gemiddelde Leegwaarde | woningen | 269.147 |
| Gemiddelde Leegwaarde | parkeren | 19.164 |
| Gemiddelde Leegwaarde | BOGMOG | 197.345 |
| Gemiddelde Leegwaarde | intramuraal zorg | 484.672 |
| Gemiddelde markthuur | woningen | 904 |
| Gemiddelde markthuur | parkeren | 93 |
| Gemiddelde markthuur | BOGMOG | 1.315 |
| Gemiddelde markthuur | intramuraal zorg | 2.578 |
| Gemiddelde contracthuur | woningen | 586 |
| Gemiddelde contracthuur | parkeren | 63 |
| Gemiddelde contracthuur | BOGMOG | 1.185 |
| Gemiddelde contracthuur | intramuraal zorg | 2.491 |
De overdrachtsbelasting is per 1 januari 2023 gestegen naar 10,4%. Verder is disconteringsvoet gestegen als gevolg van de gestegen rente en het toegenomen marktrisico. Vooral deze elementen hebben een negatief effect op de marktwaarde ten opzichte van voorgaand jaar.
Gevoeligheidsanalyse
Om inzicht te geven in de betekenis van de belangrijkste parameters in de marktwaarde is ten aanzien van de woningportefeuille (DAEB en niet-DAEB) in onderstaande tabel een gevoeligheidsanalyse opgenomen. Daaruit blijkt dat de leegwaardeontwikkeling en disconteringsvoet een grote invloed hebben op de uitkomst van de marktwaarde 31 december 2023. De financiële positie is hiermee enigszins gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen en in de marktwaardeberekening.
| Gehanteerd in marktwaarde 31-12-2023 | Afwijking t.o.v. gehanteerde marktwaarde | Effect op marktwaarde (€ miljoen) | Effect op marktwaarde % | |
|---|---|---|---|---|
| Mutatiegraad | 5,86% | -1% | -57,80 | -3,00% |
| Disconteringsvoet | 6,16% | +1% | -197,6 | -10,25% |
| Leegwaarde ontwikkeling | 1,80% | -1% | -122,40 | -6,35% |
| Gehanteerd in marktwaarde 31-12-2022 | Afwijking t.o.v. gehanteerde marktwaarde | Effect op marktwaarde (€ miljoen) | Effect op marktwaarde % | |
|---|---|---|---|---|
| Mutatiegraad | 6,40% | -1% | -55,70 | -2,87% |
| Disconteringsvoet | 5,89% | +1% | -206,0 | -10,63% |
| Leegwaarde ontwikkeling | 1,80% | -1% | -98,30 | -5,07% |
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, als ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.
In 2023 is de aanslag opgelegd voor het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WOZ-beschikkingen met een waardepeildatum 1-1-2022 van € 2.490 miljoen. Hiervan heeft € 2.337 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 153 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.
In 2024 is een WOZ-aanslag opgelegd. De waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt € 2.600 miljoen (waardepeildatum 1-1-2023). Hiervan heeft € 2.444 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 156 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.
Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2023 € 654 miljoen (2022 € 1.016 miljoen).
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen:
(x € 1.000)
| Marktwaarde verhuurde staat | 1.927.923 | |
| Af: | ||
| Beschikbaarheid (door-exploiteren) | 32.626 | |
| Betaalbaarheid (huren) | -572.089 | |
| Kwaliteit (onderhoud) | -736.278 | |
| Beheer (beheerkosten) | 2.307 | |
| Totaal maatschappelijke bestemming | -1.273.434 | |
| Beleidswaarde | 654.489 |
Schattingswijziging beleidswaarde
De schattingsmethodiek van de bepaling van de onderhoudsnorm, en hiermee de beleidswaarde, is in 2023 aangepast. Bij de berekening van de gemiddelde onderhoudsnorm is in de beleidswaarde 2023 niet langer rekening gehouden met onderhoud van toekomstige nieuwbouw.
Indien deze nieuwe methode in boekjaar 2022 toegepast zou zijn, zou dit resulteren in een beleidswaarde 2022 van circa € 869 mln. Dit is circa € 147 mln lager dan de in de jaarrekening 2022 gerapporteerde beleidswaarde 2022 (€ 1.016 mln.).
De onderhoudsnorm 2023 is als gevolg van de gewijzigde schattingsmethodiek circa € 140 hoger en heeft hiermee een invloed van minus € 55 mln op de beleidswaarde 2023.
Woonforte heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde 2023:
| Uitgangspunten beleidswaarde (woningen) | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Gemiddelde contracthuur | € 586 | € 582 |
| Gemiddelde beleidshuur | € 629 | € 616 |
| Beleidsnorm onderhoud Daeb | € 3.653 | € 3.094 |
| Beleidsnorm onderhoud Niet-Daeb | € 3.553 | € 3.264 |
| Beleidsnorm beheer | € 790 | € 743 |
| Gemiddelde disconteringsvoet | 5,50% | 5,14% |
De onderhoudsnorm is gestegen vanwege een toename van de verwachte onderhoudslasten. De verwachte onderhoudskosten is de beste inschatting die wij nu kunnen maken. De hoogte ervan baart ons zorgen. Om deze reden gaan we onderzoeken hoe onze kosten zich verhouden tot andere corporaties. Dit onderzoek verwachten wij in september 2024 af te ronden. Het onderzoek kan tot gevolg hebben dat het ingeschatte toekomstige onderhoud in de meerjarenbegroting 2025 wordt herzien.
Sensitiviteitsanalyse
In de volgende tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
Effect op de beleidswaarde
| Mutatie t.o.v uitgangspunt | Effect op beleids- waarde (€ miljoen) | Effect op beleids- waarde % | |
|---|---|---|---|
| Disconteringsvoet | 1% hoger | -91,4 | -14,0% |
| Streefhuur per maand | € 25 hoger | 51,6 | 7,9% |
| Streefhuur per maand | € 25 lager | -48,8 | -7,5% |
| Norm onderhoud en beheer | beiden € 100 hoger | -78,1 | -11,9% |
| Reguliere huurstijging contracthuur | 1% lager | -49,0 | -7,5% |
6.1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De mutaties onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het navolgende schema samengevat:
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Verkrijgingsprijzen | 5.706 | 6.018 |
| Cumulatieve waardeveranderingen | 4.158 | 2.649 |
| Boekwaarde per 1 januari | 9.864 | 8.667 |
| Mutaties | ||
| Investeringen | 0 | 0 |
| Desinvesteringen | -574 | -312 |
| Waardeveranderingen | 255 | 1.509 |
| Totaal mutaties | -319 | 1197 |
| Verkrijgingsprijzen | 5.132 | 5.706 |
| Cumulatieve waardeveranderingen | 4.413 | 4.158 |
| Boekwaarde per 31 december | 9.545 | 9.864 |
Gedurende 2023 zijn twee woningen (2022: één woning) teruggekocht die eerder onder een VOV-regeling is verkocht. Deze woningen worden weer verkocht onder voorwaarden en zijn verantwoord onder de voorraden. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden is ultimo 2023: 26 (2022: 28).
6.1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn in het volgende schema weergegeven.
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Investeringen | 26.189 | 23.681 |
| Cumulatieve waardeveranderingen | -5.299 | -6.910 |
| Boekwaarde per 1 januari | 20.890 | 16.771 |
| Mutaties | ||
| Investeringen | 31.646 | 23.341 |
| Overige waardeveranderingen terugname afwaardering | 733 | 0 |
| Overige waardeveranderingen afwaarderingen | -1.735 | 0 |
| Afboeking sloopuitgaven (impact voorziening ORT) | -2.815 | -20.578 |
| Terugname voorziening ORT (impact voorziening ORT) | 6.103 | 9.237 |
| Overboekingen van vastgoed in ontwikkeling - naar vastgoed in exploitatie | -51.627 | -12.838 |
| Overboekingen van vastgoed in exploitatie - naar vastgoed in ontwikkeling | 4.089 | 12.583 |
| Overboekingen van voorziening ORT naar vastgoed in ontwikkeling | -3.466 | -7.626 |
| Totaal mutaties | -17.072 | 4.119 |
| Investeringen | 7.482 | 26.189 |
| Cumulatieve waardeveranderingen | -3.664 | -14.536 |
| Boekwaarde per 31 december | 3.818 | 11.653 |
Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw).
| Nieuwbouw Rode Dorp fase 3 | € | 31.900 |
| Nieuwbouw Magnolia/Bosparkweg | € | 3.631.600 |
| Nieuwbouw Noorderlicht | € | 1.341.400 |
| Nieuwbouw Noorderkeerkring | € | 1.520.200 |
| Nieuwbouw Mendelweg | € | 85.400 |
| Nieuwbouw Klompenmaker Noorderbrink | € | 379.800 |
| Nieuwbouw Waterrijk West IV | € | 152.600 |
| Nieuwbouw Nieuwe Sloot | € | 3.700 |
| Nieuwbouw Rijnhaven - De Groep | € | 21.800 |
| Nieuwbouw Rijnhaven - kop West | € | 1.500 |
| Nieuwbouw Zijde 21-31 Boskoop | € | 62.100 |
| Nieuwbouw Wonen op Tuinen | € | 61.400 |
| Nieuwbouw Churchillaan | € | 14.900 |
| Renovatie Wederikstraat | € | 172.800 |
| Totaal | € | 7.481.100 |
In 2023 is in het vastgoed in ontwikkeling € 492.500 aan rente geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5% (2022: € 279.700).
In 2023 zijn de nieuwbouwprojecten Rode Dorp fase 2, Hellenbroeckstraat, Barones en Zaagmolenweg opgeleverd. Op de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de gevormde voorziening voor onrendabele investeringen van € 3,7 miljoen in mindering gebracht.
Dit betreft de projecten:
| Nieuwbouw Rode Dorp fase 3 | € | 31.900 |
| Nieuwbouw Magnolia | € | 3.631.600 |
| Totaal | € | 3.663.500 |
6.2 Materiële vaste activa
6.2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 6.405 | 12.480 |
| Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen | -4.204 | -10.066 |
| Boekwaarde per 1 januari | 2.201 | 2.414 |
| Mutaties | ||
| Investeringen | 675 | 278 |
| Desinvesteringen | 0 | -45 |
| Afschrijvingen | -448 | -446 |
| Waardeverminderingen | 0 | 0 |
| Herrubricering verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 0 | -6.308 |
| Herrubricering cumulatieve waardeverminderingen afschijvingen | 0 | 6.308 |
| Totaal mutaties | 227 | -213 |
| Verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 7.080 | 6.405 |
| Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen | -4.652 | -4.204 |
| Boekwaarde per 31 december | 2.428 | 2.201 |
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:
| Type activa | Afschrijvingstermijn | Afschrijvingssysteem |
|---|---|---|
| Bedrijfsterreinen | geen afschrijving | |
| Gebouwen | 20 jaar/30 jaar | Lineair |
| Automatisering | 3 jaar/5 jaar/10 jaar | Lineair |
| Vervoermiddelen | 5 jaar | Lineair |
| Inventaris | 10 jaar | Lineair |
In 2023 is aan investeringen geactiveerd: voor gebouwen € 46.500, voor inventaris € 16.800, voor automatisering € 516.300 en voor vervoermiddelen € 95.800 (aankoop van vier auto's). Door de implementatie van een nieuw primair systeem (Tobias 365) zijn de kosten voor automatisering hoger uitgevallen dan vorig jaar.
6.3 Financiële vaste activa
Alle financiële vaste activa hebben een resterende looptijd langer dan een jaar.
(x € 1.000)
| Latente belasting- vorderingen | Overige vorderingen | Totaal | ||
|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 559 | 2 | 561 | |
| Mutaties | ||||
| Dotatie | 354 | 0 | 354 | |
| Onttrekkingen | 0 | 0 | 0 | |
| Totaal mutaties | 354 | 0 | 354 | |
| Stand per 31 december | 913 | 2 | 915 |
6.3.5 Latente belastingvorderingen
De totale contante waarde van actieve belastinglatenties bedraagt ultimo 2023 € 0,9 miljoen (nominaal € 6,8 miljoen). Ultimo 2022 bedroeg de totale waarde van de actieve belastinglatenties € 0,6 miljoen (nominaal € 4,5 miljoen). De belastinglatenties zijn in 2023 contant gemaakt tegen de gemiddelde vreemd vermogenskostenvoet van 2,10% (1,56% na vennootschapsbelasting). In 2022 bedroeg de gemiddelde vermogenskostenvoet 1,99% (1,48% na vennootschapsbelasting).
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| nominaal | contant | nominaal | contant | ||
| Leningen disagio | 176 | 153 | 196 | 175 | |
| Leningen agio | -8 | -7 | -10 | -9 | |
| Vestia lening agio | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 168 | 146 | 186 | 166 | ||
| Verkoopprogramma vastgoedportefeuille | 2 | 0 | 9 | 0 | |
| Vastgoedportefeuille (excl. Verkoopprogramma) | 5.759 | 0 | 3.910 | 0 | |
| Afschrijvingen | 826 | 767 | 421 | 393 | |
| 6.755 | 913 | 4.526 | 559 |
De looptijd van de belastinglatentie op de leningen bedraagt 25 jaar.
Voor de belastinglatentie vastgoedportefeuille en het verkoopprogramma van de vastgoedportefeuille is geen inschatting te maken over de looptijd van de belastinglatentie, omdat het tijdstip van realisatie niet is in te schatten.
Leningen
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de leningen fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit (dis)agio en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele leningen.
Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert deze latentie contant tot nihil.
Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Er is een nominale belastinglatentie gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). Omdat geen inschatting te maken is omtrent (het tijdstip van) de realisatie tendeert deze latentie contant tot nihil.
Afschrijvingen
De contante latente belastingvordering opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel bedraagt op dit moment € 767.000 (2022: € 393.000). De contante latente belastingvordering is opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel van de vastgoedportefeuille gedurende vijf jaar.
De renteaftrek is met ingang van 2022 beperkt tot 20% van de fiscale EBITDA. Het niet (fiscaal) aftrekbaar deel van de rentelast, uit hoofde van ATAD-regelgeving bedraagt over 2023 circa € 2,3 miljoen (2022: € 2,3 miljoen). Op basis van de verwachte toekomstige rentelasten en fiscaal belastbare resultaten is het niet waarschijnlijk dat dit bedrag later benut en in aftrek kan worden genomen. Derhalve is hiervoor geen latentie gevormd.
6.3.9 Overige vorderingen
Woningnet N.V.
Woonforte bezit 200 aandelen met in totaal een uitgifteprijs van € 2.455 in de vennootschap. Het aandeel van Woonforte in het geplaatst aandelenkapitaal van Woningnet N.V. bedraagt 0,04%.
6.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Vastgoed bestemd voor de verkoop | 5.530 | 5.258 |
| Totaal van vastgoed bestemd voor verkoop | 5.530 | 5.258 |
Onder Vastgoed bestemd voor verkoop zijn de leegstaande woningen opgenomen, welke per jaareinde voor verkoop zijn gemarkeerd. Per ultimo 2023 betreft dit 26 woningen en 3 parkeerplaatsen.
6.4.2 Vastgoed bestemd voor de verkoop onder voorwaarden
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Vastgoed bestemd voor de verkoop onder voorwaarden | 574 | 0 |
| Totaal van vastgoed bestemd voor verkoop | 574 | 0 |
In 2023 zijn de woningen Goudse Rijweg 242 en Boezemlaan 38 teruggekocht.
6.4.3. Overige voorraden
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Overige voorraden | 1.438 | 0 |
| Totaal van overige voorraden | 1.438 | 0 |
Onder de overige voorraden zijn vier grondposities verantwoord. In 2023 is de grond van het project Koopse Glorie aangekocht. Hier worden woningen gebouwd voor de verkoop. Voor de overige drie grondposities is nog geen ontwikkelplan en/of doelstelling aanwezig of zijn aangemerkt om te verkopen. Het betreft de grondposities:
- 's -Molenaarspad (€ 0);
- Zuidkade (€ 0);
- Korteraarseweg in Aarlanderveen (€ 0).
6.5 Vorderingen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Huurdebiteuren | 1.372 | 1.196 |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 5.913 | 6.611 |
| Overige vorderingen | 384 | 597 |
| Overlopende activa | 3.112 | 172 |
| Totaal vorderingen | 10.781 | 8.576 |
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en omdat voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd, als dat nodig is. In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht.
6.5.1 Huurdebiteuren
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Huurdebiteuren huidige huurders | 962 | 723 |
| Huurdebiteuren vertrokken huurders | 989 | 1.070 |
| 1.951 | 1.793 | |
| Voorziening wegens oninbaarheid | -579 | -597 |
| Totaal huurdebiteuren | 1.372 | 1.196 |
(x € 1.000)
| Zittende huurders | Vertrokken huurders | Totaal 2023 | |
|---|---|---|---|
| Achterstand huren | 639 | 98 | 737 |
| Overige vorderingen | 20 | 841 | 861 |
| Niet-vervallen betalingsregeling | 285 | 31 | 316 |
| WSNP | 18 | 19 | 37 |
| 962 | 989 | 1.951 | |
| Voorziening dubieuze debiteuren | -19 | -560 | -579 |
| Totaal | 943 | 429 | 1.372 |
6.5.6 Belastingen en premies sociale verzekeringen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Omzetbelasting | 0 | 0 |
| Vennootschapsbelasting | 5.913 | 6.611 |
| Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen | 5.913 | 6.611 |
De vordering vennootschapsbelasting 2023 bestaat uit (x € 1.000):
| Jaar | Saldo per begin boekjaar | Vennootschapsbelasting boekjaar | Betaald/ontvangen in boekjaar | Saldo per ultimo boekjaar |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 18 | 0 | 0 | 18 |
| 2019 | 945 | 0 | -558 | 387 |
| 2020 | 2.620 | 0 | 0 | 2.620 |
| 2021 | 1.478 | 88 | -1.139 | 427 |
| 2022 | 1.550 | -155 | 0 | 1.395 |
| 2023 | 0 | -5.117 | 6.183 | 1.066 |
| Totaal | 6.611 | -5.184 | 4.486 | 5.913 |
6.5.7 Overige vorderingen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Debiteuren | 111 | 95 |
| Nog te ontvangen rente | 4 | 4 |
| Uitkering verzekeringen | 247 | 475 |
| Overige vorderingen | 22 | 23 |
| Totaal Overige vorderingen | 384 | 597 |
6.5.8 Overlopende activa
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Vooruitbetaalde kosten | 390 | 76 |
| Teruggave tijdelijke subsidieregeling tegenmoetkoming blokaansluitingen (TTB) | 2.489 | 0 |
| Overige overlopende activa | 233 | 96 |
| Totaal overlopende activa | 3.112 | 172 |
De vooruitbetaalde kosten zijn kosten die betrekking hebben op 2024:
| Verzekeringspremies | € | 20 |
| Automatiseringskosten | € | 265 |
| Overige | € | 105 |
| Totaal | € | 390 |
De tijdelijke tegemoetkoming blokverwarming (TTB), ook wel subsidie, is in september 2023 door Woonforte aangevraagd. De Belastingdienst heeft deze aanvraag bevestigd. Het toekenningsbesluit dat in december 2023 zou volgen is door de Belastingdienst met 13 weken uitgesteld. De verwachting is dat dit uiterlijk eind maart 2024 zal plaatsvinden, waarna uitbetaling volgt. Voor de verantwoording in de jaarrekening is het bedrag als vordering opgenomen op de balans en als reservering geboekt tegenover de kosten.
6.6 Liquide middelen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Totaal liquide middelen | 578 | 1.169 |
De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland. De daling van het saldo liquide middelen wordt veroorzaakt door het vervroegd aflossen van een lening.
6.7 Eigen vermogen
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
(x € 1.000)
| Herwaarderingsreserve | Overige reserves | Resultaat na belastingen van het boekjaar | Totaal | |
|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 1.164.914 | 413.078 | 0 | 1.577.992 |
| Mutaties | ||||
| Uit resultaatbestemming | -39.947 | 39.947 | -29.797 | -29.797 |
| Gerealiseerde verkopen | -14.509 | 14.509 | 0 | 0 |
| Gerealiseerde slopen | -2.023 | 2.023 | 0 | 0 |
| Realisatie uit herwaarderingsreserve | 5.299 | -5.299 | 0 | 0 |
| Totaal mutaties | -51.180 | 51.180 | -29.797 | -29.797 |
| Stand per 31 december | 1.113.734 | 464.258 | -29.797 | 1.548.195 |
Het eigen vermogen bestaat per 31 december 2023 uit € 1.113,7 miljoen aan niet-gerealiseerde herwaarderingen (herwaarderingsreserve) en € 434,5 miljoen aan gerealiseerde herwaarderingen en operationele winsten (overige reserve € 464,3 miljoen positief en resultaat van het boekjaar € 29,8 miljoen negatief).
Hoe Woonforte haar eigen vermogen inzet en welk maatschappelijk offer Woonforte brengt, is uitgewerkt in het hoofdstuk Financiën van het Bestuursverslag 2023. Uitgaande van waardering tegen marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.273 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Woonforte niet wordt of kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonforte.
De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB-woningen.
Omdat het de doelstelling van Woonforte is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Woonforte.
Voorstel resultaatbestemming
In de statuten van Woonforte staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. Het voorstel is om het gerealiseerde resultaat 2023 ten laste van de overige reserves te verwerken.
6.7.1 Herwaarderingsreserve
Het resultaat over het boekjaar is als mutatie 2023 in het eigen vermogen opgenomen. Het niet-gerealiseerde resultaat over het boekjaar van € 39,9 miljoen is ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht.
Er wordt een herwaarderingsreserve gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs van vastgoed in exploitatie. Waar op complexniveau een negatief verschil is ontstaan, wordt geen toevoeging aan de herwaarderingsreserve gegaan.
6.7.2 Overige reserves
Het resultaat over het boekjaar is als mutatie 2023 in het eigen vermogen opgenomen. Indien het voorstel om het gerealiseerde negatief resultaat over het boekjaar van € 29,7 miljoen ten laste van de overige reserves te brengen wordt goedgekeurd ontstaat de volgende situatie:
x € 1.000
| Overige reserve | ||
|---|---|---|
| Beginstand saldo per 1 januari 2023 | 440.084 | |
| Resultaat na belasting 2022 | -27.006 | |
| 413.078 | ||
| af: mutatie herwaarderingsreserve | 39.947 | |
| bij: gerealiseerde verkopen | 14.509 | |
| bij: gerealiseerde slopen | 2.023 | |
| bij: overige mutatie | -5.299 | |
| Totaal mutaties | ||
| 51.180 | ||
| Eindsaldo per 31-12-2023 | 464.258 | |
| Resultaat boekjaar 2023 | -29.797 | |
| Totaal saldo per 31 december 2023 | 434.461 |
6.8 Voorzieningen
6.8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Voorziening onrendabele investeringen vastgoedprojecten | 17.604 | 28.077 |
| Voorziening verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling | -5.299 | -6.910 |
| Boekwaarde per 1 januari | 12.305 | 21.167 |
| Mutaties | ||
| Mutatie aanpassing onrendabele top | 6.866 | 10.105 |
| Overige waardeveranderingen terugname afwaardering | -733 | 0 |
| Overige waardeveranderingen afwaarderingen | 1.735 | 0 |
| Afboeking voorziening ORT (impact vastgoed in ontwikkeling) | -2.815 | -20.578 |
| Terugname voorziening ORT (impact vastgoed in ontwikkeling) | 5.101 | 9.237 |
| Overboekingen van voorziening ORT naar vastgoed in ontwikkeling | -3.466 | -7.626 |
| Overboekingen van voorziening ORT naar vastgoed in exploitatie | -6.103 | 0 |
| Totaal mutaties | 585 | -8.862 |
| Voorziening onrendabele investeringen vastgoedprojecten | 16.554 | 17.604 |
| Voorziening verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling | -3.664 | -5.299 |
| Boekwaarde per 31 december | 12.890 | 12.305 |
De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft namelijk nauwelijks effect op de contante waarde, omdat de voorziening ‘onrendabele investeringen en herstructureringen’ na circa één jaar vrijvalt.
De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (per 31 december 2023 € 3,7 miljoen).
6.8.2 Latente belastingverplichtingen
De voorziening latente belastingverplichtingen wordt gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de vastgoedbeleggingen, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De belastinglatenties zijn, indien van toepassing, contant gemaakt tegen de gemiddelde vreemd vermogenskostenvoet 2,10% (1,56% na vennootschapsbelasting). In 2022 zijn de belastinglatenties contant gemaakt tegen 1,99% (1,48% na vennootschapsbelasting).
Voor het ultimo balansdatum niet aangewende deel van de herinvesteringsreserve dient een voorziening voor latente belastingen gevormd te worden. Deze voorziening valt vrij met de toekomstige benutting van de herinvesteringsreserve. Een gevormde herinvesteringsreserve dient binnen drie boekjaren na het jaar van vorming te worden aangewend. Woonforte is nog steeds voornemens om de volledige herinvesteringsreserve te verrekenen met de oplevering van de geplande nieuwbouw, derhalve hoeft geen latente belastingverplichting te worden gevormd.
De post belastinglatenties is opgebouwd uit de volgende onderdelen:
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||
|---|---|---|---|---|
| nominaal | contant | nominaal | contant | |
| Verkoopprogramma vastgoedportefeuille | 137.072 | 0 | 138.305 | 0 |
| Vastgoedportefeuille (excl. verkoopprogramma) | 5.079 | 0 | 13.300 | 0 |
| 142.151 | 0 | 151.605 | 0 |
Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert de contante waarde van deze latentie naar nihil.
Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Voor de nominale latente belastingverplichtingen is een voorziening gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). De contante waarde tendeert naar nihil omdat het realisatiemoment oneindig ver in toekomst ligt door gebruik van de herinvesteringsreserve (bij verkoopprogramma) en door het voornemen tot door-exploiteren (bij vastgoedportefeuille exclusief verkoopprogramma).
6.8.7 Overige voorzieningen
Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen:
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Jubilea | 89 | 84 |
| Totaal overige voorzieningen | 89 | 84 |
6.9 Langlopende schulden
(x € 1.000)
| 2023 | 2024 | 2023 | 2022 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Looptijd <5 jaar | Looptijd >5 jaar | Totaal | Aflossing | Langlopende schulden | Rentevoet | Langlopende schulden | Rentevoet | ||||
| Schulden banken | 75.661 | 294.398 | 370.059 | -3.005 | 367.054 | 2,10% | 360.559 | 1,99% | |||
| Amortisatie agio lening | 884 | 4.339 | 5.223 | -124 | 5.099 | 5.223 | |||||
| 76.545 | 298.737 | 375.282 | -3.129 | 372.153 | 365.782 | ||||||
| Waarborgsommen | 166 | 444 | 610 | 0 | 610 | 584 | |||||
| Totaal 31 december | 76.711 | 299.181 | 375.892 | -3.129 | 372.763 | 366.366 |
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2024 € 3,1 miljoen (aan schulden banken € 3 miljoen en aan amortisatie agio lening € 0,1 miljoen). In 2023 was dit € 3,7 miljoen.
De marktwaarde van de bestaande leningcontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 378,6 miljoen (2022: € 353,6 miljoen), exclusief de opgelopen rente. De nominale waarde is € 376 miljoen (2022: € 370,6 miljoen) (inclusief het niet-opgenomen bedrag van € 5,9 miljoen (2022: € 6,4 miljoen) van de roll-over lening). De marktwaarde van de leningen is berekend tegen de swapcurve op basis vna de 6-maands Euribor. Voor de toelichting op de financiële instrumenten wordt verwezen naar de paragraaf 5.3.12 Financiële instrumenten.
6.9.2 Schulden aan banken
(x € 1.000)
| Schulden aan banken | Amortisatie agio lening | Totaal | |
|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 360.559 | 5.223 | 365.782 |
| Ontvangsten wegens afgesloten leningen | 26.000 | 0 | 26.000 |
| Opname uit roll over | 500 | 0 | 500 |
| Aflossingen 2023 | -17.000 | 0 | -17.000 |
| Aflossingen 2024 | -3.005 | -124 | -3.129 |
| Stand per 31 december | 367.054 | 5.099 | 372.153 |
De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 2,10% (2022: 1,99%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen.
Het WSW heeft voor een bedrag van € 362,1 miljoen aan leningen geborgd per 31 december 2023. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2024 (€ 3 miljoen).
Het WSW heeft een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht om recht van hypotheek te vestigen op het onderpand voor WSW geborgde leningen.
Eind 2021 heeft Woonforte een ongeborgde lening (€ 10,0 mln) aangetrokken en daarbij een gedeelte van ons niet-DAEB bezit als onderpand verstrekt aan de hypotheekverstrekker.
6.9.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is:
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden | 5.772 | 6.080 |
| Waardeverminderingen/vermeerderingen | 3.742 | 2.344 |
| Stand per 1 januari | 9.514 | 8.424 |
| Mutaties | ||
| Verkochte woningen | 0 | 0 |
| Teruggekochte woningen | -587 | -308 |
| Opwaarderingen | 262 | 1.398 |
| Afwaarderingen | 0 | 0 |
| Totaal mutaties | -325 | 1.090 |
| Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden | 5.185 | 5.772 |
| Waardeverminderingen/vermeerderingen | 4.004 | 3.742 |
| Stand per 31 december | 9.189 | 9.514 |
6.9.4 Overige schulden
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Overige schulden | 610 | 584 |
| Totaal overige schulden | 610 | 584 |
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten.
6.10 Kortlopende schulden
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Schulden aan overheid | 137 | 132 |
| Schulden aan banken | 3.129 | 3.772 |
| Schulden aan leveranciers | 2.520 | 5.698 |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 1.921 | 2.455 |
| Overlopende passiva | 12.697 | 8.740 |
| Totaal kortlopende schulden | 20.404 | 20.797 |
In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
6.10.1 Schulden aan overheid
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Nog te betalen aan gemeente Alphen aan den Rijn | 137 | 132 |
| Totaal schulden overheid | 137 | 132 |
6.10.2 Schulden aan banken
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Aflossingsbestanddeel komend jaar | 3.005 | 3.648 |
| Amortisatie agio lening | 124 | 124 |
| Totaal schulden aan banken | 3.129 | 3.772 |
6.10.3 Schulden aan leveranciers en handelskredieten
De schulden aan leveranciers zijn tegen de nominale waarde verantwoord.
6.10.6 Schulden ter zake van belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Omzetbelasting | 1.716 | 2.228 |
| Loonbelasting en premies sociale verzekeringen | 205 | 227 |
| Totaal schulden belastingen en premies sociale verzekeringen | 1.921 | 2.455 |
6.10.9 Overlopende passiva
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Transitorische rente | 3.581 | 3.173 |
| Transitorische kosten | 7.256 | 3.733 |
| Vooruit ontvangen huur | 1.076 | 1.088 |
| Te verrekenen servicekosten | 447 | 429 |
| Reservering vakantiedagen | 337 | 317 |
| Totaal overlopende passiva | 12.697 | 8.740 |
In de transitorische kosten is een reservering opgenomen voor uitgevoerde maar nog niet gefactureerde projecten van € 5 miljoen (in 2022 € 2,5 miljoen) en de reservering voor het persoonlijk loopbaan budget voor personeelsleden van € 322.000.
6.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Investeringsverplichtingen
Woonforte is per ultimo 2023 € 6,7 miljoen aan verplichtingen voor nieuwbouwprojecten aangegaan.
Begin februari 2024 is gebleken dat van een complex in Boskoop de onderhoudsstaat slechter is dan voorzien. De staat van onderhoud is dermate slecht dat besloten is overgaan tot ontruiming en sloop van de woningen. De bewoners zijn middels een bijeenkomst op de hoogte gesteld, de huurders zijn vrijgesteld van huurbetaling per februari 2024 en moeten uiterlijk 1 juli 2024 de woning verlaten hebben. Woonforte zet alles op alles om te zorgen dat de bewoners passende vervangende huisvesting krijgen. Er zijn nog geen verplichtingen aangegaan met partijen inzake de sloop en nieuwbouw.
Onderhoudsverplichtingen
Woonforte is per ultimo 2023 € 16,7 miljoen aan verplichtingen aangegaan op het gebied van nog uit te voeren onderhoud- en renovatiewerkzaamheden. Het is de verwachting dat deze werkzaamheden in 2024 worden uitgevoerd.
Lease en huurverplichtingen
Woonforte heeft per eind 2023 de beschikking over drie leaseauto's. Daarnaast zijn leasecontracten aangegaan voor multifunctionals.
In 2013 is (voorheen) WonenCentraal een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand Baronie. Op deze huurovereenkomst is in 2015 een allonge gekomen. De huurprijs is opgebouwd uit de componenten ‘huurprijs kantoor en parkeerplaatsen’ en ‘vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten’.
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren (x € 1.000):
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Binnen een jaar | 341 | 365 |
| Tussen een jaar en vijf jaar | 1.354 | 1.357 |
| Meer dan vijf jaar | 0 | 0 |
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening verwerkt (x € 1.000):
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Minimale leasebetalingen | 353 | 363 |
| Voorwaardelijke leasebetalingen | 0 | 0 |
| Sub-leaseontvangsten | 0 | 0 |
Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van de leaseauto, de multifunctionals en de huurovereenkomst van het kantoorpand aan Baronie.
Pensioenverplichtingen
Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.
Obligo WSW
Jaarlijks obligo
Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar.
Obligolening
Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, doet het WSW een beroep op het gecommitteerd obligo. Het gecommitteerd obligo stellen deelnemers zeker door middel van een zogenaamde obligolening.
De obligolening is aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele borgingsplafond en is afzonderlijk geregistreerd.
Zolang het WSW geen aanspraak doet op (een deel van) de obligolening betaalt Woonforte een bereidstellingsprovisie over het niet opgenomen deel. Deze bereidstellingsprovisie wordt als rentelasten opgenomen, waarmee deze een (zeer beperkt) effect zal hebben op de ICR. De bereidstellingsprovisie is 0,165% per jaar.
Leningen
Per januari 2024 is Woonforte geen verplichtingen aangegaan voor leningen.
Juridische claims
Het juridische geschil wat eind 2022 liep inzake het ontbinden van een huurcontract m.b.t. parkeerplaatsen is eind 2023 nog niet opgelost. Er is nog geen getekende vaststellingsovereenkomst op het moment van het opstellen van de jaarrekening 2023.
7. Toelichting op de winst- en verliesrekening
7.1 Huuropbrengsten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Woningen en woongebouwen | 71.704 | 70.871 |
| Overige woongelegenheden | 2.621 | 2.519 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen | 2.262 | 2.182 |
| Nettohuur opbrengsten | 76.587 | 75.572 |
| Huurderving wegens leegstand | -906 | -1.072 |
| Huurderving wegens oninbaarheid | -233 | -479 |
| Huurderving wegens verkopen | -144 | -213 |
| Huurderving wegens projecten | -26 | -3 |
| Mutatie voorziening dubieuze huurdebiteuren | 17 | 213 |
| -1.292 | -1.554 | |
| Totaal huuropbrengsten | 75.295 | 74.018 |
In 2023 zijn de netto huuropbrengsten gewijzigd ten opzichte van 2022 door:
- huurverhoging van de huren van woningen. De huren zijn per 1 juli verhoogd met gemiddeld 2,3%;
- huurverhoging van de huren van niet zijnde woningen;
- het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen;
- het uit exploitatie gaan van woningen door verkopen en sloop.
De post ‘huurderving wegens verkopen’ heeft betrekking op derving in verband met leegstand van de te verkopen eenheden. De post ‘huurderving wegens projecten’ heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten.
Alle opbrengsten zijn volledig in de gemeente Alphen aan den Rijn gerealiseerd (conform RJ350.208).
7.2 Opbrengsten servicecontracten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Overige goederen, leveringen en diensten | 6.887 | 6.144 |
| Vergoedingsderving wegens leegstand | -172 | -141 |
| Afboeken wegens oninbaarheid | 5 | 17 |
| Te verrekenen raming | -447 | -429 |
| Totaal opbrengsten servicecontracten | 6.273 | 5.591 |
In 2023 zijn de opbrengsten servicecontracten gewijzigd door:
- verhoging van de voorschotten van de componenten gas en elektra. Dit door de verhoging van gas- en elektra tarieven;
- de afwikkeling servicekosten 2022.
7.3 Lasten servicecontracten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Lasten servicecontracten | -6.977 | -5.745 |
| Totaal lasten servicecontracten | -6.977 | -5.745 |
Door de hoge inflatie en hoge tarieven van gas en elektra in 2023 zijn de servicekosten € 1,2 miljoen hoger dan in 2022.
7.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Personeelskosten toegerekend aan verhuur en beheeractiviteiten | -3.526 | -3.489 |
| Afschrijvingen | -179 | -206 |
| Directe overige lasten verhuur en beheeractiviteiten | -930 | -600 |
| Indirecte overige lasten verhuur en beheeractiviteiten | -1.370 | -1.186 |
| Opbrengsten verhuur en beheeractiviteiten | 37 | 49 |
| Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten | -5.968 | -5.432 |
7.6 Lasten onderhoudsactiviteiten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Personeelskosten toegerekend aan onderhoudsactiviteiten | -3.230 | -2.929 |
| Dagelijks onderhoud | ||
| Klachtenonderhoud | -4.959 | -3.656 |
| Mutatieonderhoud | -4.228 | -4.339 |
| Klantgestuurd onderhoud | -3.943 | -2.251 |
| Totaal dagelijks onderhoud | -13.130 | -10.246 |
| Planmatig onderhoud | ||
| Contractonderhoud | -3.600 | -3.173 |
| Basisonderhoud | -8.826 | -7.227 |
| Totaal planmatig onderhoud | -12.426 | -10.400 |
| Renovatieprojecten | -148 | -79 |
| Bijdrage aan verenigingen van eigenaren | -2.136 | -2.061 |
| Overige lasten onderhoudsactiviteiten | -351 | -223 |
| Indirecte lasten onderhoudsactiviteiten | -1.613 | -1.266 |
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | -33.034 | -27.204 |
Naast de bovengenoemde lasten 'onderhoudsactiviteiten' is vanuit dagelijks onderhoud voor € 0,2 miljoen (2022: € 0,2 miljoen), vanuit planmatig onderhoud voor € 1,3 miljoen (2022: € 2,4 miljoen) en vanuit renovatie- en verbeteringsprojecten voor € 0,4 miljoen (2022: € 1,2 miljoen) geïnvesteerd.
In de kosten van dagelijks onderhoud is een bedrag van € 103.700 in mindering gebracht voor door te belasten kosten aan derden (in 2022: € 149.700).
7.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Belastingen (OZB, waterschapslasten) | -2.507 | -2.383 |
| Verzekeringen | -908 | -571 |
| Verhuurderbijdrage huurcommissie | -37 | -24 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -102 | -98 |
| Verhuurderheffing | 0 | -6.346 |
| Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -3.554 | -9.422 |
Vanaf 1 januari 2023 is de verhuurderheffing afgeschaft.
7.9 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Lonen en salarissen | -6.572 | -6.075 |
| Sociale lasten | -1.070 | -933 |
| Pensioenlasten | -876 | -842 |
| Totaal lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten | -8.518 | -7.850 |
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Feitelijke personeelsbezetting in fte's per 31 december | 107,9 | 104,9 |
| Gemiddelde personeelsbezetting boekjaar | 107,8 | 103,8 |
| Gemiddeld salaris per fte (x € 1.000) | 61,0 | 58,5 |
Werknemers
Gedurende het jaar 2023 had de corporatie gemiddeld 107,8 werknemers in dienst (2022: 103,8). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Per hoofdafdeling is dat:
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Totaal afdeling Vastgoed | 29,4 | 28,0 |
| Totaal afdeling Directie en Staf | 13,6 | 12,9 |
| Totaal afdeling Financiën & Bedrijfsvoering | 20,8 | 19,5 |
| Totaal afdeling Wonen | 44,0 | 43,4 |
| 107,8 | 103,8 |
Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2022: 0).
7.10 Afschrijvingen
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie | -449 | -491 |
De niet-direct toerekenbare afschrijvingen van € 449.000 worden via een verdeelstaat verdeeld over de activiteiten (lasten verhuur- en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille en overige organisatiekosten).
7.11 Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
(x € 1.000)
| BDO Audit & Assurance B.V. 2023 | BDO Audit & Assurance B.V. 2022 | |
|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | -137 | -118 |
| Controle van de dVi (andere controleopdrachten) | -17 | -16 |
| Fee voor over niet-controle-opdrachten | 0 | 0 |
| Totaal accountantshonoraria | -154 | -134 |
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonforte zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De verantwoorde honoraria stemmen overeen met de overeengekomen fees inclusief eventueel meerwerk. Het in rekening gebrachte honoraria is in 2023 met 16% gestegen ten opzichte van 2022, dit komt met name door stijging van de uurtarieven van de accountant.
7.12 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Opbrengst verkopen o.b.v. taxatiewaarde | 15.695 | 19.303 |
| Verleende korting zittende huurders | -75 | -142 |
| Opbrengst verkopen bestaand bezit | 15.620 | 19.161 |
| Overige verkoopkosten | -123 | -146 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 15.497 | 19.015 |
| Personeelskosten toegerekend aan verkoop | -196 | -183 |
| Afschrijvingen toegerekend aan verkoop | -9 | -10 |
| Overige toegerekende organisatiekosten | -85 | -72 |
| Toegerekende organisatiekosten i.v.m. verkopen | -290 | -265 |
| Marktwaarde verkopen bestaand bezit | -11.691 | -14.129 |
| Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 3.516 | 4.621 |
Gedurende 2023 zijn 71 woningen verkocht. In 2022 waren dit 83 woningen en 7 garages.
7.13 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Onrendabel deel woningverbeteringen | -1.788 | -3.154 |
| Aanpassing onrendabel deel nieuwbouw | 1.819 | -10.105 |
| Terugname afwaardering | 733 | 0 |
| Onrendabel deel nieuwbouw- en renovatieprojecten | -8.668 | 0 |
| Terugname onrendabel deel nieuwbouw- en renovatieprojecten | -1.753 | 0 |
| Totaal van overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -9.657 | -13.259 |
De verwerking van woningverbeteringen leidt in 2023 tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille.
Woonforte heeft gekozen om de waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in zonnepanelen, woningverbetering en verbeteringen planmatig onderhoud en/of herstructurering met betrekking tot bezit in (of bestemd voor) eigen exploitatie, de zogenaamde onrendabele toppen ten laste van de overige waardeveranderingen te brengen. In 2023 is € 1,78 miljoen als onrendabele top onder de overige waardeveranderingen verantwoord.
Voor de onderstaande nieuwbouwprojecten is in 2023 voor het eerst een onrendabele top opgenomen.
| Nieuwbouw Magnolia | € | 7.813.500 |
| Nieuwbouw Koopse Glorie | € | 854.100 |
| € | 8.667.600 |
7.14 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -39.946 | -34.866 |
De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (zie 6.1.1).
7.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden | 5 | 108 |
De leegwaardemutatie van het vastgoed in explotatie betreft gemiddeld 3,1% voor zowel de DAEB als de niet-DAEB woningen. Over 2022 was dit percentage 0,4% voor DAEB woningen en 5,8% voor niet-DAEB woningen.
7.16 Opbrengsten overige activiteiten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Opbrengsten serviceabonnementen | 152 | 147 |
| Opbrengsten uit beheer voor derden | 66 | 61 |
| EPV-vergoedingen | 149 | 96 |
| In rekening gebrachte vergoedingingen voor administratieve lasten | 48 | 25 |
| Overige opbrengsten activiteiten | 0 | 2 |
| Opbrengsten overige activiteiten | 415 | 331 |
7.17 Kosten overige activiteiten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Kosten serviceabonnementen | -171 | -154 |
| Verzekerd Beheer & Onderhoud | -71 | -44 |
| Lasten verkopen onder voorwaarden | -5 | -2 |
| Eigen risicogedeelte verzekeringen | -7 | -156 |
| Overige kosten activiteiten | -6 | -3 |
| Totaal kosten overige activiteiten | -260 | -359 |
7.18 Overige organisatiekosten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Personeelskosten toegerekend aan overige organisatiekosten | -1.471 | -1.465 |
| Directe overige organisatiekosten | -1.004 | -694 |
| Indirecte overige organisatiekosten | -602 | -535 |
| Totaal overige organisatiekosten | -3.077 | -2.694 |
De stijging in de overige organisatiekosten wordt veroorzaakt door verhoging van het tarief obligoheffing van het WSW (2023: 0,1383% en 2022: 0,0487%).
7.19 Kosten omtrent leefbaarheid
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Personeelskosten toegerekend aan leefbaarheid | -483 | -356 |
| Lasten leefbaarheid | -475 | -279 |
| Totaal kosten omtrent leefbaarheid | -958 | -635 |
Door toename van het aantal huismeesters/buurtbeheerders, de automatiseringskosten en meer rechtstreekse uitgaven die betrekking hebben op de leefbaarheid zijn de kosten gestegen.
7.20 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten
(x € 1.000)
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Banken | 127 | 136 |
| Overige vorderingen | 6 | 5 |
| Totaal van overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 133 | 141 |
7.21 Rentelasten en soortgelijke kosten
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Rente leningen banken | -7.549 | -7.372 |
| Rente tijdens de bouw | 493 | 280 |
| Borgstellingvergoeding WSW | -91 | -91 |
| Bijkomende kosten financiering | -26 | -28 |
| Overige schulden | 0 | -48 |
| Totaal van rentelasten en soortgelijke kosten | -7.173 | -7.259 |
In 2023 is een bedrag van € 493.000 in mindering gebracht op de rentelasten en geactiveerd voor het nieuwbouwproject Barones, nieuwbouwproject Rode Dorp, en nieuwbouwproject Zaagmolenweg. Er is een rentepercentage van 2,5% gehanteerd.
7.22 Belastingen
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Acute belasting | -5.184 | -4.156 |
| Latente belastingen | 354 | -785 |
| Totaal rentelasten en soortgelijke kosten | -4.830 | -4.941 |
| De acute belasting bestaat uit de volgende posten: | ||
| Vennootschapsbelasting 2023 | -5.117 | |
| Aanpassing vennootschapsbelasting 2021 | 88 | |
| Aanpassing vennootschapsbelasting 2022 | -155 | |
| Totale acute last | -5.184 | |
| De latente belastingen bestaan uit: | ||
| Beginsaldo 2023 | 559 | |
| Eindsaldo 2023 | 913 | |
| Subtotaal | 354 | |
| Totaal | -4.830 | |
De belastinglast € 4,8 miljoen uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen € 24,9 miljoen negatief bedraagt 19,3%.
Het belastbaar bedrag over het jaar 2023 is als volgt vanuit het bedrijfseconomisch resultaat herleid:
| Bedrijfseconomisch resultaat voor belastingen | -24.967 | |
| Af: | ||
| Fiscaal lagere rente-activering ter zake van projecten | -379 | |
| Fiscaal hogere onderhoudskosten | -168 | |
| Dotatie aan de herinvesteringsreserve | -8.434 | |
| Fiscaal hogere afschrijving MVA in exploitatie | -1.553 | |
| Fiscaal hogere afschrijving MVA ten dienste van | -226 | |
| Fiscale afschrijving zonnepanelen | -877 | |
| Fiscale desinvestering containerweg | -26 | |
| Per saldo afschrijving agio/disagio leningen o/g | -41 | |
| -11.704 | ||
| Bij: | ||
| Fiscaal niet aftrekbare rente | 2.347 | |
| Fiscaal geen waardeveranderingen | 49.569 | |
| Fiscaal terugname afwaardering | 7 | |
| Fiscaal hoger verkoopresultaat | 4.663 | |
| 56.586 | ||
| Fiscale winst 2023 | 19.915 | |
| Af: verliesverrekening | 0 | |
| Belastbaar bedrag 2023 | 19.915 |
Op basis van het bovenstaande wordt het fiscaal resultaat 2023 ingeschat op € 19.915.000. De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2023 bedraagt derhalve € 5.117.000.
De effectieve belastingdruk is circa 19,3% t.o.v. van een nominale belastingdruk van 25%. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen vastgoedportefeuille die commercieel wel, maar fiscaal niet tot de winst worden gerekend.
In de fiscale positie voor de jaarrekening 2022 werd het belastbare bedrag voor het jaar 2022 geschat op € 18,0 miljoen. Voor de jaarrekening 2023 is de conceptaangifte vennootschapsbelasting 2022 gehanteerd met een belastbaar bedrag van € 18,6 miljoen. Het verschil tussen deze bedragen is grotendeels toe te schrijven aan en aanpassing in de afschrijvingen als gevolg van een verandering in de toerekening van de herinvesteringsreserve, waardoor afschrijvingspotentieel is komende te vervallen. Daarnaast is de afwaardering grotendeels teruggenomen terwijl in de fiscale positie 2022 er nog vanuit werd gegaan dat de afwaardering in 2021 volledig zou worden teruggenomen.
In de fiscale positie is een deel van de uitgaven voor de renovatieprojecten Lauwers en Akkerwinde/Boterbloemweg als fiscale last verantwoord. Gezien het totale bedrag aan uitgaven per woning zou de Belastingdienst echter het standpunt kunnen innemen dat op basis van jurisprudentie alle uitgaven dienen te worden geactiveerd. Voorzichtigheidshalve, ter voorkoming van belastingrente, heeft Woonforte haar belastingaangifte hierop aangepast. Een gedetailleerde verdeling tussen de onderhoudskosten en verbeteringsuitgaven ten aanzien van de renovatieprojecten Akkerwinde/Boterbloem en Lauwers is inmiddels voorgelegd aan de Belastingdienst. Een goedkeuring van de Belastingdienst zou leiden tot een lager belastbaar bedrag over de jaren 2019-2021 van per saldo € 110.081, waarbij rekening is gehouden met de impact van de ATAD-renteaftrekbeperking. Gelet op het beperkte belang is bij bepaling van de fiscale positie 2023 nog vastgehouden aan de gehanteerde lijn in de fiscale positie 2021 en 2022.
9. Toelichting op de balans scheiding DAEB en niet-DAEB 2023
9.1 Toelichting en balans scheiding DAEB en niet-DAEB 2023
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vaste activa | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen | ||||||||
| DAEB vastgoed in exploitatie | 1.798.185 | 0 | 0 | 1.798.185 | 1.804.283 | 0 | 0 | 1.804.283 |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 0 | 129.738 | 0 | 129.738 | 0 | 134.255 | 0 | 134.255 |
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 2.437 | 7.108 | 0 | 9.545 | 2.625 | 7.239 | 0 | 9.864 |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie | 2.873 | 945 | 0 | 3.818 | 20.490 | 400 | 0 | 20.890 |
| Materiële vaste activa | ||||||||
| Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie | 2.258 | 170 | 0 | 2.428 | 2.047 | 154 | 0 | 2.201 |
| Financiële vaste activa | ||||||||
| Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelneming in groepsmaatschappijen | 109.893 | 0 | -109.893 | 0 | 112.009 | 0 | -112.009 | 0 |
| Vorderingen op groepsmaatschappijen | 21.000 | 0 | -21.000 | 0 | 21.000 | 0 | -21.000 | 0 |
| Latente belastingvorderingen | 849 | 64 | 0 | 913 | 520 | 39 | 0 | 559 |
| Overige vorderingen | 2 | 0 | 0 | 2 | 2 | 0 | 0 | 2 |
| Totaal van vaste activa | 1.937.497 | 138.025 | -130.893 | 1.944.629 | 1.962.976 | 142.087 | -133.009 | 1.972.054 |
| Vlottende Activa | ||||||||
| Voorraden | ||||||||
| Vastgoed bestemd voor de verkoop | 5.286 | 244 | 0 | 5.530 | 5.258 | 0 | 0 | 5.258 |
| Vastgoed bestemd voor de verkoop onder voorwaarden | 233 | 341 | 0 | 574 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Overige voorraden | 0 | 1.438 | 0 | 1.438 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Vorderingen | ||||||||
| Huurdebiteuren | 1.276 | 96 | 0 | 1.372 | 1.126 | 70 | 0 | 1.196 |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 5.499 | 414 | 0 | 5.913 | 6.148 | 463 | 0 | 6.611 |
| Overige vorderingen | 368 | 16 | 0 | 384 | 567 | 30 | 0 | 597 |
| Overlopende activa | 2.888 | 224 | 0 | 3.112 | 144 | 28 | 0 | 172 |
| Liquide middelen | 0 | |||||||
| Liquide middelen | 578 | 10.352 | -10.352 | 578 | 1169 | 8.394 | -8.394 | 1.169 |
| Totaal van vlottende activa | 16.128 | 13.125 | -10.352 | 18.901 | 14.412 | 8.985 | -8.394 | 15.003 |
| Totaal van activa | 1.953.625 | 151.150 | -141.245 | 1.963.530 | 1.977.388 | 151.072 | -141.403 | 1.987.057 |
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Passiva | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal |
| Eigen Vermogen | ||||||||
| Herwaarderingsreserve | 1.113.734 | 75.439 | -75.439 | 1.113.734 | 1.164.914 | 78.612 | -78.612 | 1.164.914 |
| Overige reserves | 464.258 | 34.668 | -34.668 | 464.258 | 440.083 | 32.455 | -32.455 | 440.083 |
| Resultaat na belastingen van het boekjaar | -29.797 | -214 | 214 | -29.797 | -27.006 | 942 | -942 | -27.006 |
| Voorzieningen | ||||||||
| Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen | 12.036 | 854 | 0 | 12.890 | 12.305 | 0 | 0 | 12.305 |
| Overige voorzieningen | 83 | 6 | 0 | 89 | 79 | 5 | 0 | 84 |
| Langlopende Schulden | ||||||||
| Schulden aan banken | 362.574 | 9.579 | 0 | 372.153 | 355.782 | 10.000 | 0 | 365.782 |
| Schulden aan groepsmaatschappijen | 0 | 21.000 | -21.000 | 0 | 0 | 21.000 | -21.000 | 0 |
| Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 2.309 | 6.880 | 0 | 9.189 | 2.495 | 7.019 | 0 | 9.514 |
| Overige schulden | 473 | 137 | 0 | 610 | 458 | 126 | 0 | 584 |
| Kortlopende Schulden | ||||||||
| Schulden aan overheid | 137 | 0 | 0 | 137 | 132 | 0 | 0 | 132 |
| Schulden aan banken | 13.061 | 420 | -10.352 | 3.129 | 12.166 | 0 | -8.394 | 3.772 |
| Schulden aan leveranciers en handelskredieten | 2.395 | 125 | 0 | 2.520 | 5.302 | 396 | 0 | 5.698 |
| Schulden ter zake van belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen | 1.768 | 153 | 0 | 1.921 | 2.283 | 172 | 0 | 2.455 |
| Overlopende passiva | 10.594 | 2.103 | 0 | 12.697 | 8.395 | 345 | 0 | 8.740 |
| Totaal van passiva | 1.953.625 | 151.150 | -141.245 | 1.963.530 | 1.977.388 | 151.072 | -141.403 | 1.987.057 |
9.2 Toelichting op de Winst- en verliesrekening scheiding DAEB en niet-DAEB over 2023
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Winst- en verliesrekening | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal |
| Huuropbrengsten | 69.350 | 5.945 | 0 | 75.295 | 68.261 | 5.757 | 0 | 74.018 |
| Opbrengsten servicecontracten | 6.092 | 181 | 0 | 6.273 | 5.403 | 188 | 0 | 5.591 |
| Lasten servicecontracten | -6.498 | -479 | 0 | -6.977 | -5.450 | -295 | 0 | -5.745 |
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -5.573 | -395 | 0 | -5.968 | -5.067 | -365 | 0 | -5.432 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | -31.026 | -2.008 | 0 | -33.034 | -25.741 | -1.463 | 0 | -27.204 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -3.333 | -221 | 0 | -3.554 | -9.110 | -312 | 0 | -9.422 |
| Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 29.012 | 3.023 | 0 | 32.035 | 28.296 | 3.510 | 0 | 31.806 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 14.682 | 1.995 | -1.180 | 15.497 | 16.582 | 3.880 | -1.447 | 19.015 |
| Toegerekende organisatiekosten | -264 | -26 | 0 | -290 | -245 | -20 | 0 | -265 |
| Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -11.810 | -1.061 | 1.180 | -11.691 | -11451 | -4.125 | 1.447 | -14.129 |
| Totaal van netto-gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 2.608 | 908 | 0 | 3.516 | 4.886 | -265 | 0 | 4.621 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -8.737 | -920 | 0 | -9.657 | -12.938 | -321 | 0 | -13.259 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -37.992 | -1.954 | 0 | -39.946 | -34.094 | -772 | 0 | -34.866 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden | -3 | 8 | 0 | 5 | 13 | 95 | 0 | 108 |
| Totaal waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -46.732 | -2.866 | 0 | -49.598 | -47.019 | -998 | 0 | -48.017 |
| Opbrengsten overige activiteiten | 399 | 16 | 0 | 415 | 317 | 14 | 0 | 331 |
| Kosten overige activiteiten | -229 | -31 | 0 | -260 | -296 | -63 | 0 | -359 |
| Totaal van nettoresultaat overige activiteiten | 170 | -15 | 0 | 155 | 21 | -49 | 0 | -28 |
| Overige organisatiekosten | -2.894 | -183 | 0 | -3.077 | -2.517 | -177 | 0 | -2.694 |
| Kosten omtrent leefbaarheid | -905 | -53 | 0 | -958 | -601 | -34 | 0 | -635 |
| Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 658 | 0 | -525 | 133 | 666 | 0 | -525 | 141 |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | -7.008 | -690 | 525 | -7.173 | -7.085 | -699 | 525 | -7.259 |
| Totaal van financiële baten en lasten | -6.350 | -690 | 0 | -7.040 | -6.419 | -699 | 0 | -7.118 |
| Toaal van resultaat voor belastingen | -25.091 | 124 | 0 | -24.967 | -23.353 | 1.288 | 0 | -22.065 |
| Belastingen | -4.492 | -338 | 0 | -4.830 | -4.595 | -346 | 0 | -4.941 |
| Resultaat deelnemingen | -214 | 0 | 214 | 0 | 942 | 0 | -942 | 0 |
| Totaal van resultaat na belastingen | -29.797 | -214 | 214 | -29.797 | -27.006 | 942 | -942 | -27.006 |
9.3 Toelichting op de kasstroomoverzicht scheiding DAEB en niet-DAEB over 2023
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (A) Operationele activiteiten | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal |
| Ontvangsten | ||||||||
| Huurontvangsten | 69.525 | 5.938 | 0 | 75.463 | 68546 | 5.793 | 0 | 74.339 |
| Vergoedingen | 4.483 | 351 | 0 | 4.834 | 4.465 | 350 | 0 | 4.815 |
| Overige bedrijfsontvangsten | 524 | 25 | 0 | 549 | 386 | 18 | 0 | 404 |
| Ontvangen interest | 528 | 0 | -525 | 3 | 0 | 0 | -525 | 0 |
| Saldo ingaande kasstromen | 75.060 | 6.314 | -525 | 80.849 | 73.922 | 6.161 | -525 | 79.558 |
| Uitgaven | ||||||||
| Betalingen aan werknemers | -7.837 | -632 | 0 | -8.469 | -7.208 | -582 | 0 | -7.790 |
| Onderhoudsuitgaven | -26.105 | -1.662 | 0 | -27.767 | -21.317 | -1.167 | 0 | -22.484 |
| Overige bedrijfsuitgaven | -15.961 | -1.251 | 0 | -17.212 | -12.847 | -943 | 0 | -13.790 |
| Betaalde interest | -7.093 | -690 | 525 | -7.258 | -7.614 | -690 | 525 | -7.779 |
| Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat | -554 | 0 | 0 | -554 | -243 | 0 | 0 | -243 |
| Verhuurderheffing | 0 | 0 | 0 | 0 | -6.232 | -114 | 0 | -6.346 |
| Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | -257 | -21 | 0 | -278 | -200 | -16 | 0 | -216 |
| Vennootschapsbelasting | -4.149 | -337 | 0 | -4.486 | -4.922 | -384 | 0 | -5.306 |
| Saldo uitgaande kasstromen | -61.956 | -4.593 | 525 | -66.024 | -60.583 | -3.896 | 525 | -63.954 |
| Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten | 13.104 | 1.721 | 0 | 14.825 | 13.339 | 2.265 | 0 | 15.604 |
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B (Des)investeringsactiviteiten | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal |
| Vaste Activa ingaande kasstroom | ||||||||
| Verkoopontvangsten bestaande huur | 14.678 | 2.007 | -1180 | 15.505 | 16.136 | 4.295 | 0 | 20.431 |
| Verkoopontvangsten grond | 0 | 0 | 0 | 0 | 83 | 4 | 0 | 87 |
| Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiële vaste activa | 14.678 | 2.007 | -1.180 | 15.505 | 16.219 | 4.299 | 0 | 20.518 |
| Vaste Activa uitgaande kasstroom | ||||||||
| Nieuwbouw huur | -31.948 | -1.313 | 0 | -33.261 | -17.299 | -714 | 0 | -18.013 |
| Verbeteruitgaven | -2.071 | -62 | 0 | -2.133 | -3.219 | -702 | 0 | -3.921 |
| Aankoop | -1.168 | -12 | 1.180 | 0 | -945 | -567 | 0 | -1.512 |
| Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop | -233 | -341 | 0 | -574 | 0 | -379 | 0 | -379 |
| Sloopuitgaven | -149 | 0 | 0 | -149 | -112 | 0 | 0 | -112 |
| Investeringen overig | -626 | -42 | 0 | -668 | -303 | -25 | 0 | -328 |
| Totaal van verwerving van materiële vaste activa | -36.195 | -1.770 | 1.180 | -36.785 | -21.878 | -2.387 | 0 | -24.265 |
| Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA | -21.517 | 237 | 0 | -21.280 | -5.659 | 1.912 | 0 | -3.747 |
| Financiële Vaste Activa | ||||||||
| Ontvangsten overig | 11 | 0 | 0 | 11 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Uitgaven overig | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA | 11 | 0 | 0 | 11 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totaal van Kasstroom uit investeringensactiviteiten | -21.506 | 237 | 0 | -21.269 | -5.659 | 1.912 | 0 | -3.747 |
(x € 1.000)
| 31-12-23 | 31-12-22 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C Financieringsactiviteiten | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal | DAEB | Niet-DAEB | Eliminaties | Totaal |
| Ingaand | ||||||||
| Nieuwe te borgen leningen | 26.000 | 0 | 0 | 26.000 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Nieuwe ongeborgde leningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 26.000 | 0 | 0 | 26.000 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Uitgaand | ||||||||
| Aflossing geborgde leningen | -20.149 | 0 | 0 | -20.149 | -21.800 | 0 | 0 | -21.800 |
| Aflossing ongeborgde leningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten | 5.851 | 0 | 0 | 5.851 | -21.800 | 0 | 0 | -21.800 |
| Mutatie kort geld | 2 | 0 | 0 | 2 | -54 | 0 | 0 | -54 |
| Mutatie liquide middelen | -2.551 | 1.958 | 0 | -593 | -14.120 | 4.177 | 0 | -14.120 |
| Liquide middelen per 1-1 | -7.225 | 8.394 | 0 | 1.169 | 6.949 | 4.217 | 0 | 11.166 |
| Liquide middelen per 31-12 | -9.774 | 10.352 | 0 | 578 | -7.225 | 8.394 | 0 | 1.169 |
10. WNT-verantwoording
De WNT is van toepassing op Stichting Woonforte. Het voor Woonforte toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2023 € 209.000, klasse G.
1. Bezoldiging topfunctionarissen
1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling inclusief degenen die op grond van hun voormalige functie nog vier jaar als topfunctionaris worden aangemerkt.
Gegevens 2023
| bedragen x € 1 | M.F. Brewster |
|---|---|
| Functiegegevens | Directeur-bestuurder |
| Aanvang en einde functievervulling in 2023 | 1/1 – 31/12 |
| Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 1 |
| Dienstbetrekking? | ja |
| Bezoldiging | |
| Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen | 147.945 |
| Beloningen betaalbaar op termijn | 21.074 |
| Bezoldiging | 169.019 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 209.000 |
| Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | N.v.t. |
| Bezoldiging | 169.019 |
| Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | N.v.t. |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | N.v.t. |
Gegevens 2022
| bedragen x € 1 | M.F. Brewster |
|---|---|
| Functiegegevens | Directeur-bestuurder |
| Aanvang en einde functievervulling in 2022 | 1/1 – 31/12 |
| Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 1 |
| Dienstbetrekking? | ja |
| Bezoldiging | |
| Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen | 138.831 |
| Beloningen betaalbaar op termijn | 18.758 |
| Bezoldiging | 157.589 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 203.000 |
| Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | N.v.t. |
| Bezoldiging | 157.589 |
1c. Toezichthoudende topfunctionarissen
Gegevens 2023
| bedragen x € 1 | E. Kemperman | M. Buis | M. Souverijn |
|---|---|---|---|
| Functiegegevens | Voorzitter | Lid | Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2023 | 1/1 – 31/12 | 1/1 – 31/1 | 1/1 – 31/12 |
| Bezoldiging | |||
| Bezoldiging | 19.933 | 1.107 | 13.289 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 31.350 | 1.775 | 20.900 |
| Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
| Bezoldiging | 19.933 | 1.107 | 13.289 |
| Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
| B. de Maar | M. Schoordijk | A. Azouz | |
|---|---|---|---|
| Functiegegevens | Lid | Lid | Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2023 | 1/1 – 31/12 | 1/1 – 31/12 | 1/9 – 31/12 |
| Bezoldiging | |||
| Bezoldiging | 13.289 | 13.289 | 4.430 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 20.900 | 20.900 | 6.986 |
| Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
| Bezoldiging | 13.289 | 13.289 | 4.430 |
| Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
Gegevens 2022
| bedragen x € 1 | E. Kemperman | M. Buis | M. Souverijn |
|---|---|---|---|
| Functiegegevens | Voorzitter | Lid | Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2022 | 1/1 – 31/12 | 1/1 – 31/12 | 1/1 – 31/12 |
| Bezoldiging | |||
| Bezoldiging | 19.371 | 12.914 | 12.914 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 30.450 | 20.300 | 20.300 |
| M.C.J. Schoordijk | |
|---|---|
| Functiegegevens | Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2022 | 21/1 – 31/12 |
| Bezoldiging | |
| Bezoldiging | 12.185 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 19.188 |
3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2022 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
