8 Duurzaam business model

Het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit is de maatschappelijk toegevoegde waarde. Deze bedraagt in 2023 € 1.274 miljoen (2022: € 1.070 miljoen). De toename wordt veroorzaakt door de gedaalde beleidswaarde. Door het sociale huurbeleid van Woonforte blijft betaalbaarheid, met een afslag (of toegevoegde waarde) van € 572 miljoen een groot verschil met de marktwaarde. Ook op het gebied van kwaliteit (onderhoud) is er een groot verschil met de waarde in de marktsector van € 736 miljoen. Woonforte heeft hogere onderhoudskosten, omdat wij ons vastgoed met een hoger minimaal kwaliteitsniveau exploiteren ten opzichte van een commerciële belegger. Met name deze twee elementen verklaren het grote verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde. 

Woningcorporaties worden door verschillende instanties beoordeeld om te bewaken dat zij volkshuisvestelijk en financieel verantwoord te werk gaan. Deze instanties zijn: 

Autoriteit woningcorporaties (Aw)/ILT

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt individuele woningcorporaties integraal op hun financiën, de rechtmatigheid, good governance, de integriteit en hun manier van omgaan met de staatssteun- en passendheidsnorm. De Aw beoordeelt ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd.

• In november oordeelde de Aw over de rechtmatigheid in het verslagjaar 2022. Op grond van de Woningwet houdt alleen de Aw toezicht op rechtmatigheid. Daarmee valt dit onderdeel buiten het gezamenlijke beoordelingskader van de Aw en WSW. 
• De Aw oordeelde dat Woonforte voldoet aan de criteria voor rechtmatigheid op het gebied van passend toewijzen, de huursombenadering, de overcompensatie van staatssteun voor niet-DAEB-activiteiten, de Wet Normering Topinkomens, het aflossingsschema voor interne (start)leningen, de toetsing verlicht regime, en de naleving van specifieke wettelijke bepalingen. Woonforte voldoet daarmee aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun.
• De Aw oordeelde positief over Woonforte op basis van het jaarverslag 2022, de dPi 2022 en de dVi 2022.
• De Aw oordeelde in februari 2023 in de Toezichtbrief 2023 dat er voor Woonforte geen aanleiding is voor nader onderzoek. De risico-inschatting is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader. Dit betekent dat interventies niet nodig zijn, net zomin als (aanvullende) toezichtafspraken.
• Op 9 februari 2023 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een governance-inspectie uitgevoerd bij Woonforte. Dit om te toetsen of wij voldoen aan de criteria voor good governance. Tijdens de inspectie is gesproken met de manager vastgoed, de controller en de bestuurssecretaris.

WSW: Woonforte is borgbaar
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt als ‘hoeder van de borg’ bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Het WSW stelt vast of een woningcorporatie kredietwaardig is, of financiering mogelijk is en of de corporatie borgbaar is.

• Het WSW gaf Woonforte in 2023 over het jaar 2022 een positieve beoordeling. Woonforte is financieel gezond en voldoet aan de financiële kaders en ratio’s.
• Woonforte verkreeg voor de jaren 2023-2024 het gevraagde borgingsplafond. Voor het jaar 2025 heeft het WSW nog geen aanvullende borgingsruimte afgegeven. 

Oordeel onafhankelijke accountant: Woonforte is financieel gezond 

• De onafhankelijke accountant van Woonforte, BDO, benoemd door de Raad van Commissarissen, controleerde de jaarrekening 2022. De accountant gaf een positief oordeel. Kort samengevat komt het hierop neer: Woonforte heeft een goedkeurende controleverklaring ontvangen bij de jaarrekening 2022. De jaarverslaggeving van Woonforte (bestuursverslag, jaarrekening en overige gegevens) voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Alle bevindingen voortvloeiend uit de accountantscontrole van de jaarrekening 2022 zijn afdoende opgevolgd.
  
• Woonforte heeft onzekerheden in de beleidswaarde toereikend toegelicht.
• Woonforte heeft een gezonde financiële positie en voldoet zowel voor de DAEB- als de niet-DAEB-tak aan de (voorlopige) normen van de toezichthouder. De continuïteit van de stichting is gewaarborgd.
• In november gaf BDO in de managementletter 2023 (onder meer) aan dat de interne organisatie en administratieve processen, welke relevant zijn in het kader van de jaarrekeningcontrole, voldoen aan de daaraan te stellen eisen en overall van goed niveau zijn. Ten aanzien van de interne beheersing zijn géén significante tekortkomingen geconstateerd. Wel zag BDO dat er ruimte is voor verdere aanscherping van de interne beheersing ten aanzien van een aantal meer operationele aspecten. Het integrale risicomanagement kent een toereikende mate van volwassenheid. Er is een frauderisicoanalyse uitgevoerd door de controller van Woonforte. Deze analyse sluit op hoofdlijnen aan met de risico-inschatting van BDO en geeft geen aanleiding tot bijstelling van de risico-inschatting of controle aanpak. Er is tevens voldoende aandacht voor omgevingsontwikkelingen (stijgende rente, bouwkosten etc.) in de risicorapportages. Het Three Lines Model, wordt bij Woonforte toegepast. 

Convenant Horizontaal Toezicht
Het bestaande convenant met de Belastingdienst is geëindigd op 31 december 2022. Woonforte continueert de huidige werkwijze op informele basis met de Belastingdienst. 

In de Aedes Benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. De resultaten hiervan maakt Aedes zichtbaar op brancheniveau en per individuele corporatie. Corporaties worden onderling vergeleken op vijf zogenoemde prestatievelden: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid. Ten slotte kijkt Aedes ook naar Nieuwbouw en leefbaarheid.

Woonforte heeft in 2023 verder gewerkt aan verbetering van het informatiemanagement en de datakwaliteit. In samenwerking met andere woningcorporaties hebben we verdere voorbereidingen getroffen voor de migratie van ons softwarepakket Tobias AX naar Tobias 365. De feitelijke implementatie heeft in oktober 2023 plaatsgevonden. 

Kwaliteit en auditing
Woonforte werkt voortdurend aan verbetering van de kwaliteit. Het project Actualiseren processen is in 2023 verder uitgevoerd. De processen Afsluiten en wijzigen huurovereenkomst BOG, Behandelen klachten en behandelen klachten Klachtencommissie, Realiseren Nieuwbouw, Uitvoeren jaarlijkse huurverhoging, Uitvoeren Klantgestuurd onderhoud en Verwerken verkoop verhuureenheden zijn (verder) uitgewerkt, vastgesteld en geïmplementeerd. Fase 2 (Afrekenen stook- en servicekosten, Uitvoeren mutatieonderhoud en Uitvoeren reparatieverzoeken) is opgestart en is eind 2023 nagenoeg klaar voor vaststellen en implementeren. In 2023 is begonnen met het overdragen van de geïmplementeerde processen uit het project actualiseren processen aan de verantwoordelijke proceseigenaren en procesmanager. Met hen hebben diverse workshops en bijeenkomsten plaatsgevonden met als doel het beheer en onderhoud van de geïmplementeerde processen te borgen in de organisatie van Woonforte.

Een administratieve organisatie met werkende interne beheersingsmaatregelen is van groot belang voor een efficiënte en effectieve organisatie. Een goed ingerichte AO/IC zorgt ervoor dat onze organisatie in-control is op zowel operationeel als op tactisch en strategisch niveau. Als onderdeel van een goede, zichtbare en uitgebalanceerde interne beheersing worden interne controles uitgevoerd, waarvan de resultaten worden vastgelegd en besproken. In de organisatie houdt een controller (0,89 fte) zich bezig met de beoordeling van de interne beheersing en de naleving op het gebied van wet -en regelgeving en interne kaders maar ook of er verantwoord beleid gevoerd wordt (governance). Volgens de richtlijnen van de Woningwet 2015 wordt de control-functie onafhankelijk ingevuld rechtstreeks functionerend onder de directeur-bestuurder. Indien noodzakelijk heeft de controller een directe verbinding met de voorzitter van de auditcommissie. 

In het verslagjaar zijn op basis van het interne controleplan interne controles uitgevoerd. De controller voert audits uit op de naleving van de vastgestelde bedrijfsprocessen. De bevindingen vanuit deze controles zijn besproken met de proceseigenaar en indien nodig met de directeur-bestuurder. In het kader van control heeft de controller de begroting, de managementrapportages en de jaarrekening beoordeeld.

Jaarresultaat
Het jaarresultaat over 2023 is € 25 miljoen negatief (voor belastingen). Het jaarresultaat komt hiermee € 58 miljoen lager uit dan begroot. Met als belangrijkste verschillen:

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 88,1 miljoen hoger dan begroot.
Ten opzichte van verslagjaar 2022 is de totale marktwaarde 0,54% gedaald. De daling is beperkt gebleven door een toename van het aantal woningen in 2023, door meer opgeleverde nieuwbouw t.o.v. sloop en verkoop. De autonome daling van de marktwaarde in het bestaande bezit was in 2023 2,2%. Dit is zichtbaar gemaakt in onderstaande verlooptabel van de marktwaarde van 2022 naar 2023.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 34,3 miljoen lager dan begroot
Vanwege het doorschuiven van nieuwbouwprojecten zijn de mutaties op de onrendabele toppen lager dan begroot. Deze worden genomen op het moment dat de (nieuwbouw)projecten daadwerkelijk in uitvoering zijn. 

Bij Woonforte wordt heel kort op de bal gezeten waar het gaat om kasstromen. Desondanks wijken de uitkomsten flink af van de begroting. Deze afwijkingen zijn voor een groot deel niet of moeilijk beïnvloedbaar. De operationele kasstromen zijn lager dan begroot. De (des)investeringskasstromen zijn aanmerkelijk lager dan begroot. De belangrijkste oorzaken van deze afwijkingen zijn:

• Meer servicekosten (maar nog te ontvangen Tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen  Belastingdienst van € 2,7 miljoen)
  
• Meer overloop planmatig onderhoud van 2023 naar 2024
• Ontvangst vermindering voorlopige aanslag VPB 2019 en 2021
• De overloop van verschillende nieuwbouwprojecten en onderhouds- en renovatieprojecten van 2023 naar het volgende jaar, zoals Noorderlicht, Barones, Noorderbrink en Magnoliastraat. 

Woonforte heeft als permanente ambitie om de efficiency van de organisatie te verbeteren. Dat gaat ten eerste om de beheersing c.q. verlaging van de bedrijfslasten. Daarbij gebruikt Woonforte de Aedes Benchmark. Woonforte stelt zich hierbij ten doel meerjarig boven het sectorgemiddelde te presteren. Dat wil Woonforte bereiken en continueren door verlaging van de bedrijfslasten waar mogelijk. Maar ook door de noodzakelijke groei van de portefeuille niet gepaard te laten gaan met een evenredige groei van de formatie en/of de bedrijfslasten. Efficiency gaat niet alleen over de Aedes-benchmark of de bedrijfslasten. De kosten die voor of door de organisatie worden gemaakt, moeten ook worden gerelateerd aan prestaties. Klanttevredenheid (ook in de Aedes Benchmark) is daarbij wel een maat, maar niet de enige. Uiteindelijk is het een kosten/baten-analyse. Woonforte vindt het van belang de efficiency van de organisatie ook te beoordelen aan de hand van aspecten als omzet, productie en rendement.

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële kerncijfers over 2023 en voor de komende jaren opgenomen. De cijfers over 2024 en verder zijn overgenomen uit de begroting 2024.