7 Duurzaam business model

Woonforte werkt volgens de principes van een duurzaam bedrijfsmodel, zodat we ook op de lange termijn voldoende financiële ruimte behouden om de continuïteit van de sociale volkshuisvesting in Alphen aan den Rijn te waarborgen. Deze principes zijn verwerkt in de Kaderbrief en de Begroting en worden regelmatig geëvalueerd. De kern van dit model is dat het kasstroom genererend vermogen van onze vastgoedportefeuille op lange termijn op een verantwoord niveau blijft. Het duurzaam bedrijfsmodel vormt een integraal onderdeel van ons financieel beleid en is gedeeld met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).  

Maatschappelijk offer  
Woningcorporaties beheren het maatschappelijk gebonden vermogen dat is vastgelegd in hun vastgoedportefeuille. De omvang van dit vermogen wordt weerspiegeld in de marktwaarde van het bezit. De marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Woonforte bedraagt ultimo 2025 € 2.211 miljoen (2024: € 2.093 miljoen). Vanwege maatschappelijke doelstellingen realiseren woningcorporaties een lager rendement dan vastgoedbeleggers. Op basis van het huidige beleid zal Woonforte € 1.176 miljoen (2024: € 1.070 miljoen) realiseren. Dit noemen we de beleidswaarde.  

Het verschil van € 1.035 miljoen (2024 € 1.023 miljoen) vormt de maatschappelijke toegevoegde waarde die Woonforte realiseert bij het uitvoeren van haar doelstellingen. Deze waarde komt tot uiting in vier kerngebieden: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit van onderhoud en beheerkosten. De beleidswaarde maakt sinds 2019 onderdeel uit van het beoordelingskader dat de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteren voor toezicht en borging. 

Woningcorporaties worden door verschillende instanties beoordeeld om te bewaken dat zij volkshuisvestelijk en financieel verantwoord te werk gaan. Deze instanties zijn: 

Autoriteit woningcorporaties (Aw)/ILT  
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt individuele woningcorporaties integraal op hun financiën, de rechtmatigheid, good governance, de integriteit en hun manier van omgaan met de staatssteun- en passendheidsnorm. De Aw beoordeelt ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd.  

• In november oordeelde de Aw over de rechtmatigheid in het verslagjaar 2024. Op grond van de Woningwet houdt alleen de Aw toezicht op rechtmatigheid. Daarmee valt dit onderdeel buiten het gezamenlijke beoordelingskader van de Aw en WSW. 
• De Aw oordeelde dat Woonforte voldoet aan de criteria voor rechtmatigheid op het gebied van passend toewijzen, de huursombenadering, de overcompensatie van staatssteun voor niet-DAEB-activiteiten, de Wet Normering Topinkomens, het aflossingsschema voor interne (start)leningen, de toetsing verlicht regime, en de naleving van specifieke wettelijke bepalingen. Woonforte voldoet daarmee aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun. 
• De Aw oordeelde positief over Woonforte op basis van het jaarverslag 2024, de dPi 2024 en de dVi 2024.
• De Aw oordeelde in februari 2025 in de Toezichtbrief 2025 dat er bij Woonforte geen aanleiding is voor nader onderzoek. De risico-inschatting is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader. Dit betekent dat interventies niet nodig zijn, net zomin als (aanvullende) toezichtafspraken.   

WSW: Woonforte is borgbaar 
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt als ‘hoeder van de borg’ bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Het WSW stelt vast of een woningcorporatie kredietwaardig is, of financiering mogelijk is en of de corporatie borgbaar is.  

• Het WSW gaf Woonforte in 2025 over het jaar 2024 een positieve beoordeling. Woonforte is financieel gezond en voldoet aan de financiële kaders en ratio’s.
• Woonforte verkreeg voor de jaren 2025-2027 het gevraagde borgingsplafond.  

Oordeel onafhankelijke accountant: Woonforte is financieel gezond  

• De onafhankelijke accountant van Woonforte, BDO, benoemd door de Raad van Commissarissen, controleerde de jaarrekening 2024. De accountant gaf een positief oordeel. Kort samengevat komt het hierop neer: Woonforte heeft een goedkeurende controleverklaring ontvangen bij de jaarrekening 2024. De jaarverslaggeving van Woonforte (bestuursverslag, jaarrekening en overige gegevens) voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Alle bevindingen voortvloeiend uit de accountantscontrole van de jaarrekening 2024 zijn afdoende opgevolgd.
• Woonforte heeft een gezonde financiële positie en voldoet zowel voor de DAEB- als de niet-DAEB-tak aan de (voorlopige) normen van de toezichthouder. De continuïteit van de stichting is gewaarborgd. 
• In november gaf BDO in de managementletter 2025 (onder meer) aan dat de interne organisatie en administratieve processen, welke relevant zijn in het kader van de jaarrekeningcontrole, voldoen aan de daaraan te stellen eisen en overall van goed niveau zijn. Ten aanzien van de interne beheersing zijn géén significante tekortkomingen geconstateerd.  Het integrale risicomanagement kent een toereikende mate van volwassenheid. Er is een frauderisicoanalyse uitgevoerd door de controller van Woonforte. Deze analyse sluit op hoofdlijnen aan met de risico-inschatting van BDO en geeft geen aanleiding tot bijstelling van de risico-inschatting of controle aanpak. Er is tevens voldoende aandacht voor omgevingsontwikkelingen (stijgende rente, bouwkosten etc.) in de risicorapportages. Het Three Lines Model, wordt bij Woonforte toegepast.  

Convenant Horizontaal Toezicht 
Woonforte continueert de huidige werkwijze op informele basis met de Belastingdienst.  

De Aedes Benchmark vergelijkt op uniforme wijze de prestaties en kosten van woningcorporaties. De resultaten worden zowel op brancheniveau als per corporatie inzichtelijk gemaakt. Wooncorporaties worden beoordeeld op vijf hoofdgebieden: huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid, onderhoud & verbetering en beschikbaarheid & betaalbaarheid. Daarnaast worden ook nieuwbouwactiviteiten en leefbaarheid meegenomen. 

Uit de benchmark 2025 betreffende het jaar 2024 blijkt dat Woonforte in dat jaar sterk heeft gepresteerd. Het huurdersoordeel steeg en de duurzaamheidsscore bleef stabiel. De bedrijfslasten per VHE stegen ten opzichte van vorig jaar, maar dat was een landelijke trend. 

Woonforte monitort de kasstromen maandelijks via rapportages met inzicht in verloop en prognoses. Middels kwartaalrapportages worden de financiële prestaties en voortgang bewaakt.

Kwaliteit en auditing
Woonforte werkt continu aan het verbeteren van de kwaliteit binnen de organisatie. Een goed functionerende administratieve organisatie met effectieve interne beheersingsmaatregelen is essentieel voor een efficiënte en betrouwbare bedrijfsvoering. Een solide AO/IC waarborgt dat de organisatie zowel operationeel als tactisch en strategisch “in control” is. 

Als onderdeel hiervan worden interne controles uitgevoerd waarvan de resultaten systematisch worden vastgelegd en besproken. De controller (0,89 fte) is verantwoordelijk voor de beoordeling van de interne beheersing. Conform de Woningwet 2015 opereert de controller onafhankelijk en rapporteert rechtstreeks aan de directeur-bestuurder, met een directe lijn naar de voorzitter van de auditcommissie wanneer nodig. 

Op basis van het interne controleplan zijn gedurende het verslagjaar diverse controles uitgevoerd. De controller toetst hierbij de naleving van vastgestelde processen en bespreekt bevindingen met de proceseigenaar en, indien relevant, met de directeur-bestuurder. Daarnaast beoordeelt de controller de begroting, managementrapportages en jaarrekening als onderdeel van de bredere controlfunctie.

Jaarresultaat

Het jaarresultaat over 2025 is € 62 miljoen positief (voor belastingen). Het jaarresultaat komt hiermee € 61 miljoen hoger uit dan begroot. Met als belangrijkste verschillen: 

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 61,3 miljoen hoger dan begroot. 

Woonforte stuurt actief op kasstromen en monitort deze nauwgezet. Ondanks deze strakke sturing wijken de gerealiseerde kasstromen af van de begroting. De operationele kasstromen vallen hoger uit dan verwacht, de investerings- en desinvesteringskasstromen vallen lager uit. De belangrijkste oorzaken voor deze afwijkingen zijn als volgt: 

• Meer ontvangen huren en saldo (doorbelaste) servicekosten) 

• Ontvangen subsidies projecten Magnolia (1,9 miljoen) Klompenmaker (774k)

• Meer planmatig onderhoud door overloop van 2025 naar 2026 

• Ontvangst VPB voorgaande jaren

• De overloop van verschillende nieuwbouwprojecten en onderhouds- en renovatieprojecten van 2025 naar het volgende jaar, zoals Noorderlicht, Noorderkeerkring en Wonen op Tuin.  

Woonforte streeft voortdurend naar het verbeteren van de efficiency binnen de organisatie. Een belangrijk onderdeel daarvan is het beheersen en waar mogelijk verlagen van de bedrijfslasten. De Aedes Benchmark wordt gebruikt om de prestaties te vergelijken en richting te geven aan verdere verbetering.  

Wij werken kostenbewust en voorkomen dat de groei van de portefeuille leidt tot een evenredige toename van de formatie of bedrijfslasten. Efficiency gaat echter verder dan alleen benchmarkcijfers: kosten moeten in verhouding staan tot de geleverde prestaties. Klanttevredenheid is daarbij een belangrijke maatstaf, maar niet de enige. Uiteindelijk draait het om een zorgvuldige kosten-batenafweging. 

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële kerncijfers over 2025 en voor de komende jaren opgenomen. De cijfers over 2025 en verder zijn overgenomen uit de begroting 2026.