Investeringen en overboekingen 

De totale investeringen voor het DAEB-vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2025 uit op € 21,6 miljoen voor DAEB (2024: €10,6 miljoen) en voor de niet-DAEB tak €0,6 miljoen (2024:  € 0 miljoen). Het betreft de volgende investeringen: 

Uitgaven die vanuit renovatie van woningverbeteringen € 3,0 miljoen (2024: € 5,0 miljoen) en voor renovatie bij ingrijpende verbouwingen € 15,1 miljoen (2024: € 2,8 miljoen) zijn geactiveerd. 

Dagelijks- en planmatig onderhoud € 4,1 miljoen
Uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud € 0,1 miljoen (2024: € 0,3 miljoen voor woningverbetering) en planmatig onderhoud € 4,0 miljoen (2024: € 2,1 miljoen voor woningverbetering) zijn geactiveerd.

Desinvesteringen
De totale desinvesteringen voor het DAEB- en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2025 uit op € 6,2 miljoen (2024: € 5,5 miljoen). Dit is de marktwaarde van de verkopen € 5,4 en een correctie van € 0,8 miljoen op de investeringen van het nieuwbouwproject Rode Dorp fase 2 .

Overboekingen naar vastgoed in ontwikkeling
In 2025 is gestart met de sloop van het project Magnolia fase 2. Voor dit project is de waarde van de grond (€ 8,6 miljoen) overgeboekt naar vastgoed in ontwikkeling. Dit betreft de grondwaarde

Investeringen en overboekingen 
In 2025 € 36,4 miljoen (2024: € 0 miljoen) voor overboekingen van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie voor de realisatie van de nieuwbouwproject Magnolia fase 1 € 17,1 miljoen en Nieuwbouwproject Rode Dorp fase 3 € 19,3 miljoen.

Overboekingen naar voorraden
Het betreft hier leegstaande verhuureenheden uit het bestaande bezit waarvoor per einde boekjaar een verkooptraject loopt. De eenheden hebben een leegwaarde van € 9,7 miljoen (2024: € 9,3 miljoen) ultimo 2025. Het betreft hier 33 woningen, 1 BOG en 1 kelder.

Waardeveranderingen
In 2025 heeft een verhoging van de marktwaarde in verhuurde staat plaatsgevonden, de stijging van de marktwaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie is € 98,2 miljoen (2024: € 182,2 miljoen) en van het niet-DAEB-vastgoed € 7,5 miljoen (2024: € 14,7 miljoen). 

Overige waardeveranderingen
In 2025 zijn de overige waardeveranderingen in totaal € 7,0 miljoen (2024: € 9,8 miljoen) bestaande uit afslag voor dagelijks onderhoud van € 0,1 miljoen (2024: € 0,3 miljoen), planmatig onderhoud € 3,9 miljoen en renovatie woningverbeteringen € 3,0 miljoen.

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonforte. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Woonforte heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het DAEB-bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Marktwaarde in verhuurde staat
Woonforte waardeert haar vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt ultimo 2025 € 2.211 miljoen (2024: € 2.093 miljoen).
Deze marktwaarde in verhuurde staat kan uitgesplitst worden in € 2.055 miljoen (2024: € 1.951 miljoen) voor het DAEB-bezit in exploitatie en € 156 miljoen (2024: € 142 miljoen) voor het niet-DAEB-bezit in exploitatie.
De Woonforte specifieke parameters worden in onderstaande tabel toegelicht. Het betreft hier de parameters waar Woonforte de vrijheidsgraden heeft toegepast. De gemiddelde percentages zijn vermeld.

De overdrachtsbelasting is in 2025 gelijk gebleven op 10,4% (Sinds 1 januari 2023 10,4%) . De leegwaarde van woningen is in 2025 opnieuw fors gestegen. Verder is disconteringsvoet gestegen als gevolg van de gestegen rente en het toegenomen marktrisico. Vooral deze elementen verklaren de mutatie van de marktwaarde in 2025 en hebben per saldo een positief effect ten opzichte van voorgaand jaar.

Gevoeligheidsanalyse
Om inzicht te geven in de betekenis van de belangrijkste parameters in de marktwaarde is ten aanzien van de woningportefeuille (DAEB en niet-DAEB) in onderstaande tabel een gevoeligheidsanalyse opgenomen. Daaruit blijkt dat de leegwaardeontwikkeling en disconteringsvoet een grote invloed hebben op de uitkomst van de marktwaarde 31 december 2025. De financiële positie is hiermee enigszins gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen in de marktwaardeberekening. De uitkomsten zijn vergelijkbaar met voorgaand jaar.

WOZ-waarde
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, als ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.
In 2025 is de aanslag opgelegd voor het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WOZ-beschikkingen met een waardepeildatum 1-1-2024 van € 2.769 miljoen. Hiervan heeft € 2.605 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 164 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.
In 2026 is een WOZ-aanslag opgelegd. De waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt € 3.210 miljoen (waardepeildatum 1-1-2025).Hiervan heeft € 3.012 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 198 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

Beleidswaarde 
De beleidswaarde is in 2025 gestegen met 9,8% naar € 1.175,6 miljoen. (2024: € 1.070,4 miljoen.). De mutatie van € 105,2 miljoen is als volgt opgebouwd:

De mutatie van de beleidswaarde heeft, naast de bedrijfsvoering van Woonforte, voor een groot deel betrekking op niet-beïnvloedbare factoren zoals wijzigingen van economische prognoses en van de rekenmethodiek. Hieronder een korte toelichting.

• De mutatie beleidswaarde van verkoop, sloop en nieuwbouw is in 2025 € 12 mln. 
• Het effect van de prognose kasstromen een jaar opschuiven en handboekwijzigingen is samen € 2 mln.
• Het positieve effect van € 11 mln. door gewijzigde objectgegevens van 2024 naar 2025 komt vooral door de hogere contracthuren in de berekening door huurverhogingen en gerealiseerde streefhuren in 2025.
• Het beleidswaarde effect van € 39 mln. op streefhuren is vooral toe te schrijven aan indexatie. Het streefhuurbeleid is nog gelijk aan het beleid van 2024. In de berekening van de beleidswaarde worden streefhuren verhoogd met de prijsindex. In ons beleid sluiten we aan bij de aftoppingsgrenzen, welke in 2025 harder zijn gestegen.
• De verwachte percentages van jaarlijkse huurverhogingen zijn structureel gestegen in het handboek 2025 ten opzichte van 2024 door een hogere inflatieverwachting. Dit heeft een opwaarts effect op de beleidswaarde van bijna 42 mln.
• De beheernorm is relatief harder gestegen ten opzichte van de loonindex vooral door de toename van de OZB vanaf 2026.
• De onderhoudsnorm is juist minder hard gestegen dan de onderhoudsindex. Dit komt door de nadere uitwerking van de taakstellende bezuiniging in de meerjarenbegroting.
• Voor Flex-woningen, parkeren en BOG/MOG/ZOG wordt de beleidswaarde gelijkgesteld aan de marktwaarde. De stijging van de marktwaarde in 2025 voor deze eenheden was totaal 3 mln.

Beleidswaarde uitgangspunten
De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 1.176 miljoen.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Contracthuur
De gemiddelde contracthuur per woning ultimo 2025 is voor DAEB: € 642 (2024: € 605) en Niet-DAEB € 960 (2024: € 907). Deze stijging is het effect van de reguliere huurverhogingen in 2025 plus het effect van huurstijgingen na mutatie in 2025 (harmonisatie).

Streefhuur
Eind 2024 heeft Woonforte een nieuw streefhuurbeleid geïntroduceerd dat nog steeds actueel is. De streefhuren zijn in 2025 wel opnieuw afgestemd op de landelijke aftoppingsgrenzen en sociale huurgrens. De gemiddelde streefhuur per woning komt hierdoor ultimo 2025 uit op DAEB € 744 (2024: € 708) en voor Niet-DAEB € 1.072 (2024: € 1.040). Dit heeft een positief effect op de beleidswaarde door een toename van de verwachte huurinkomsten.

De ingerekende streefhuren zijn overeenkomstig het streefhuurbeleid van Woonforte ingerekend. Hierbij gelden op hoofdlijnen de volgende uitgangspunten:

• De categorisering van de streefhuur vindt plaats op basis van de kwaliteit van de woning uitgedrukt in het aantal WWS-punten van de woning.
• 80% van de DAEB-woningen krijgt een huur tot de 2e aftoppingsgrens (2025: € 731,93) en zijn daarmee beschikbaar voor alle potentiële huurders die huurtoeslag ontvangen;
• 20% van de DAEB-woningen krijgt een huur op de DAEB-grens (€ 900,07). Deze woningen zijn dan beschikbaar voor alle potentiële huurders in het aanpalende segment van de huurtoeslagontvangers;
• De 80% DAEB woningen tot de 2e aftoppingsgrens zijn verdeeld in de volgende categorieën: woningen tot en met 110 punten die een maximale huur hebben van € 682,96 krijgen een streefhuur gelijk aan de maximale huur. Deze woningen worden met voorrang toegewezen aan jongeren tussen 18 en 22 jaar. In het huurcontract komt dan de maximale huur te staan, waarbij de jongeren een korting krijgen tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 477,20) tot zij de leeftijd van 23 jaar bereiken; woningen met 111 tot en met 117 punten. Deze woningen hebben een maximale huur die ligt tussen € 682,96 en € 731,93. Deze woningen worden toegewezen aan een- of tweepersoonshuishoudens en worden afgetopt op de 1e aftoppingsgrens (€ 682,96);woningen met 118 tot en met 190 punten. Deze woningen hebben een maximale huur die ligt tussen € 731,93 (2e aftoppingsgrens) en € 1211,31. Bij kleinere appartementen (t/m 3 kamers), die worden toegewezen aan één- of tweepersoonshuishoudens, wordt de huur afgetopt op € 682,96. Als dit een groter appartement of eengezinswoning betreft, die wordt toegewezen aan een drie of meerpersoons huishouden, wordt de huur afgetopt op € 731,93;

• De 20% van DAEB-woningen die een huur krijgen van € 900,07 hebben 191 tot 250 punten;
• De voorraad niet DAEB-woningen is gelijk gebleven aan de huidige voorraad.

Jaarlijks worden de genoemde grenzen bijgesteld op basis van de nieuwe aftoppingsgrenzen en de tabel van maximale huurprijzen.

Onderhoud
In 2025 is de taakstellende bezuiniging uit 2024 inhoudelijk uitgewerkt in de nieuwe onderhoudsbegroting 2026 e.v. Deze taakstelling is daarmee ruimschoots gerealiseerd. De gemiddelde onderhoudsnorm per woning (DAEB) in 2025 is € 3.716 (2024: € 3.702). Voor niet-Daeb is dat €3.905 (2024: € €3.758). Op totaalniveau is de norm in 2025 € 3.725 (2024: € 3.704). Deze stijging van 0,6% in 2025 is veel lager dan de verwachte stijging in 2025 o.b.v. de onderhoudsindex in de berekening van voorgaand jaar (4,3%). Hierdoor heeft deze nieuwe onderhoudsnorm een positief effect op de beleidswaarde.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Planmatig- en contractonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Badkamer-, keuken- en toilet-vervanging
• VVE- onderhoudsbijdrage
• Geschatte onderhoudsuitgaven van ingrijpende verbouwingen
• Direct en indirect aan onderhoud toe te rekenen bedrijfs- en personeelslasten.

De in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) opgenomen geschatte lasten inzake Reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden en worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de MJOB van Woonforte. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.

De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring gegeven aan de meerjarenbegroting 2026-2035.

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Woonforte conditiemetingen. Hiertoe hanteert Woonforte een periodieke actualisatie. Eens in de drie jaar wordt ieder complex opgenomen op basis van de NEN2767.

Bij het opstellen van de MJOB houdt Woonforte rekening met actuele prijspeil data gebaseerd op het prijzenhandboek binnen de software van IBIS MAIN (v25-01).

De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert op deze wijze naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

De MJOB is opgesteld op basis van doorexploiteren en houdt geen rekening met verwachte toekomstige sloop, nieuwbouw en verkoop. De MJOB van Woonforte kent al een minimale horizon van 75 jaar. Er zijn ten behoeve van de beleidswaarde, die gebaseerd dient te worden op een 60 jaren doorlopende exploitatieperiode, geen correcties nodig vanwege deze definitie. Wel worden de bedragen in de MJOB indien nodig gecorrigeerd naar het juiste prijspeil voor de beleidswaarde.

In aanvulling op het onderhoud vanuit de MJOB zijn nog de volgende lasten in de beleidswaarde meegenomen:

• VVE-onderhoudsbijdrage van gemiddeld € 3,1 mln. per jaar
  
• Ingrijpende verbouwingen. In de begroting 2026 zijn een drietal projecten geclassificeerd als een zogenaamde ingrijpende verbouwing. In de jaarrekening worden hierdoor ook alle onderhoudsuitgaven van deze projecten geactiveerd, omdat er sprake is van ingrijpende verbouwingen. In de beleidswaarde moeten volgens het handboek deze onderhoudslasten wel worden meegenomen. In de beleidswaarde 2025 gaat het om de volgende projecten en bedragen:
  ● Wederikstraat (€ 0,1 mln.)
  ● Diamantstraat (€ 4,3 mln.)
  ● Herculesstraat (€ 4,3 mln.)
  Dit betreft niet het totale project, maar de verwachte onderhoudsuitgaven (niet zijnde verbeteringen) die in de prognoseperiode vallen.

• Overige aan onderhoud toe te rekenen directe en indirecte bedrijfs- en personeelslasten.
  Los van de gewijzigde looptijd naar zestig jaar van de onderhoudsbegroting is de definitie van onderhoud in de beleidswaarde niet gewijzigd, zoals beschreven in paragraaf 9.2.4.1 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025. Dit betekent dat naast de onderhoudslasten vanuit de MJOB er ook overige direct en indirect aan onderhoud toe te rekenen bedrijfs- en personeelslasten worden meegenomen. Deze normbedragen zijn gebaseerd op de langjarig gemiddelde bedrijfs- en personeelslasten uit de meerjarenbegroting 2026-2035, met dezelfde kostentoewijzing zoals gehanteerd in de Verlies- en Winstrekening in deze jaarrekening. 

EFG labels
Woonforte heeft nog 634 woningen waarop een EFG label van toepassing is volgens de definitie van de beleidswaarde. Dit betreft het pre-label op basis van de laatst uitgevoerde meting (EP2). Voor deze complexen is een correctie op de onderhoudskosten doorgevoerd zoals beschreven in paragraaf 9.2.4.3 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025.

Het aantal EFG-labels wijkt vanwege deze definitie af van de eveneens in dit jaarverslag genoemde 778 EFG-certificaten (afgemelde labels) dat Woonforte op dit moment heeft.

Achterstallig onderhoud
In principe heeft Woonforte geen achterstallig onderhoud. Na de calamiteit in de Julianastraat in 2024 is er onderzoek uitgevoerd naar funderingen. Bij de meeste woningen zijn op korte termijn geen problemen te verwachten. Er resteren nu nog 60 woningen waarbij aanvullend onderzoek nodig is. In de meerjarenbegroting 2026 is hiervoor normatief 60.000 per woning gereserveerd. Ditzelfde bedrag is bij deze 60 woningen uit voorzorg meegenomen als achterstallig onderhoud in de markt- en beleidswaarde. Deze normatieve herstelkosten zijn nog niet in de onderhoudsbegroting opgenomen, waardoor dit niet dubbel wordt meegenomen in de berekening van de beleidswaarde.

Beheerlasten
De norm beheerlasten is gebaseerd op de langjarig gemiddelde beheerlasten op basis van de goedgekeurde meerjarenbegroting 2026 - 2035. Aanvullend hierop is rekening gehouden met een forse extra stijging van de OZB vanaf 2026. Het nieuwe tarief is in december 2025, ná de begroting 2026, vastgesteld in de gemeenteraad. Vanwege de impact op de beheerlasten en daarmee de beleidswaarde zijn de verwachte extra lasten ten opzichte van de begroting alsnog meegenomen.

De beheernorm 2025 is vastgesteld op € 1.008 (2024: € 852) per woning.

Reguliere huurverhoging
In de beleidswaarde is rekening gehouden met een verwachte huurstijging afgeleid van de inflatieverwachting in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025. De enige uitzondering is de huurstijging in 2026 voor middenhuur-woningen. De verwachte huurverhoging voor deze groep is naar beneden bijgesteld van 5,9% (handboek) naar 4,5% op basis van het voorlopige voorstel van de huurverhoging 2026 van Woonforte.

Sensitiviteitsanalyse
De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Om inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij een sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2025:

De beleidswaarde van Woonforte is met name gevoelig voor wijzigingen van disconteringsvoet, onderhouds- en beheerkosten en streefhuur.

In 2025 zijn er geen woningen verkocht onder voorwaarden.
Er zijn twee woningen teruggekocht die eerder onder een VOV-regeling zijn verkocht (2024: 0 woningen)
Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden is ultimo 2025: 34 (2024: 36). 

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Het betreft: 

In 2025 is in het vastgoed in ontwikkeling € 745.500 aan rente geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5% (2024: € 83.700).

In 2025 zijn er twee nieuwbouw projecten opgeleverd: Rode Dorp fase 3 en Magnolia fase 1. 

Op de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de gevormde voorziening voor onrendabele investeringen in mindering gebracht van € 28,9 miljoen (2024: 16,3 miljoen). Dit betreft de projecten: Noorderkeerkring, Klompenmaker Noorderbrink, Magnolia fase 2, Noorderlicht, Waterrijk, Churchillaan, Julianastraat, Woonwagens Goudse Rijpad en Wonen op de Tuin.

In 2025 is aan investeringen geactiveerd: voor gebouwen € 82.400, voor inventaris € 84.300, voor automatisering  € 222.400 en voor vervoermiddelen € 39.300.

Leningen
In de jaarrekening 2024 was een latente belastingvordering opgenomen voor de leningen (saldo agio/disagio) van € 135.000. Deze latente belastingvordering valt over de restant looptijd van de leningen vrij. De stand van de latentie bedraagt ultimo 2025 € 122.000

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
In de jaarrekening 2025 is een latente belastingvordering berekend voor de te verkopen woningen voor het gehele verkoopprogramma. Deze latentie is berekend over het verschil tussen de fiscale boekwaarde ultimo 2025 en de marktwaarde in verhuurde staat ultimo 2025. Deze latentie tendeert contant naar nihil, onder de aanname van dat voor het fiscale verkoopresultaat een HIR wordt gevormd en daarmee onduidelijk is of deze latentie ooit wordt gerealiseerd. Het vervangingsvoornemen blijkt uit MJB 2026-2035 (groei portefeuille).

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Woonforte dient ook een latentie te vormen over het verschil tussen de fiscale boekwaarde en marktwaarde in verhuurde staat voor het overige (niet te verkopen) bezit. Vanwege de niet geheel vergelijkbare bestandsindeling is voor de niet-woningen de latentie op totaalniveau berekend. Omdat onduidelijk is of deze latentie ooit gerealiseerd zal worden en uitgaande van een lange/eeuwigdurende exploitatie tendeert ook deze latentie contant naar nihil. 

Afschrijvingen
Deze latentie is als volgt berekend:

• Alleen woningen waarvan de fiscale boekwaarde 2025 hoger is dan zowel de bodemwaarde (WOZ-waarde 2025) als de marktwaarde ultimo 2025 zijn geselecteerd.
• Vervolgens is van de geselecteerde woningen, het laagste bedrag van het afschrijvingspotentieel en het commercieel-fiscaal verschil in de grondslag van de latentie verwerkt.
• Voor het contant maken van de latentie is per geselecteerde woning de grondslag afgezet tegen 5x de jaarlijkse afschrijving.
• Bij het contant maken is daarbij dus niet uitgegaan van een jaarlijkse stijging (of daling) van de WOZ-waarden.
• Dit heeft geleid tot een latentie ultimo 2025: € 427k (2024: € 606k). Daling tov 2024 wordt verklaard door de stijging van zowel de bodemwaarde (WOZ-waarde) als de marktwaarde in verhuurde staat.

Jaarrekening 2025
Balanspositie € 427k (latente vordering (FVA); vennootschapsbelastinglast € 179k.

Latente belastingverplichting inzake gevormde herinvesteringsreserve
Vooralsnog gaan we ervan uit de dotatie aan de HIR te verrekenen met de oplevering van nieuwbouw, derhalve is geen latentie belastingverplichting gevormd.

Onder Vastgoed bestemd voor verkoop zijn de leegstaande woningen opgenomen, welke per jaareinde voor verkoop zijn gemarkeerd. Per ultimo 2025 betreft dit 33 woningen, 1 BOG en 1 overige ruimte. 

Het saldo Debiteuren  is per balansdatum aanzienlijk gedaald doordat in het verslagjaar een omvangrijke openstaande factuur uit 2024 is voldaan.

De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland.

Het eigen vermogen bestaat per 31 december 2025 uit € 1.341,7 miljoen aan niet-gerealiseerde herwaarderingen (herwaarderingsreserve) en € 441,3 miljoen aan gerealiseerde herwaarderingen en operationele winsten (overige reserve € 379,3 miljoen positief en resultaat van het boekjaar € 62,0 miljoen positief). 

Hoe Woonforte haar eigen vermogen inzet en welk maatschappelijk offer Woonforte brengt, is uitgewerkt in het hoofdstuk Financiën van het Bestuursverslag 2025. Uitgaande van waardering tegen marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.035 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Woonforte niet wordt of kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonforte. 

De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB-woningen.

Omdat het de doelstelling van Woonforte is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Woonforte.

Voorstel resultaatbestemming
In de statuten van Woonforte staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. Het voorstel is om het gerealiseerde resultaat 2025 ten laste van de overige reserves te verwerken. 

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft namelijk nauwelijks effect op de contante waarde, omdat de voorziening ‘onrendabele investeringen en herstructureringen’ grotendeels na  één jaar vrijvalt. 
De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Onderhoud
De onderhoudsuitgaven kwalificeren fiscaal veelal als aftrekbare kosten. Commercieel worden deze fiscale kosten ook deels geactiveerd. Dit vormt een extra fiscale aftrekpost. Contractonderhoud kwalificeert vanzelfsprekend als fiscaal aftrekbare onderhoudskosten. De projectleiders hebben, van alle onderhoudsprojecten rondom renovatie en planmatig onderhoud, 0/1-lijsten opgesteld met de verdeling van de onderhoudsuitgaven. De Vastgoedcontroller heeft beoordeeld in hoeverre de onderhoudsuitgaven kwalificeren als verbetering (activeren) dan wel aftrekbare last o.b.v. van de praktijkhandreiking van de Belastingdienst. Totaal is er fiscaal ca € 12,1 miljoen te activeren. Commercieel is er € 22,1 miljoen geactiveerd. Dit resulteert in een aanvullende fiscale aftrekpost van € 10,0 miljoen. Verder heeft alles betrekking op schilderwerk, onderhoud, vervanging en herstel. 

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert de contante waarde van deze latentie naar nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Voor de nominale latente belastingverplichtingen is een voorziening gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). De contante waarde tendeert naar nihil omdat het realisatiemoment oneindig ver in toekomst ligt door gebruik van de herinvesteringsreserve (bij verkoopprogramma) en door het voornemen tot door-exploiteren (bij vastgoedportefeuille exclusief verkoopprogramma).

Het verkoopprogramma is in meerjarenbegroting 2025-2034 uitgefaseerd over 10 jaar. De latentie voor de te verkopen woningen is voor 10 jaar berekend; de latentie gevormd voor de voorgenomen verkopen over de jaren 2025 tot en met 2034. 

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2025 € 27,0 miljoen (aan schulden banken € 26,9 miljoen en aan amortisatie agio lening € 0,1 miljoen). In 2024 was dit € 6,9 miljoen.
De marktwaarde van de bestaande leningencontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 407,7 miljoen (2024: € 386,3 miljoen), exclusief de opgelopen rente. De nominale waarde is € 419,4 miljoen (2024: € 375,3 miljoen) (inclusief het niet-opgenomen bedrag van € 11,2 miljoen van de roll-over lening (leningnr. 250). De marktwaarde van de leningen is berekend tegen de swapcurve op basis van de 6-maands Euribor. 

De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 2,43% (2024: 2,17%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen.
Het WSW heeft voor een bedrag van € 357,3 miljoen aan leningen geborgd per 31 december 2025. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2026 (€ 26,9 miljoen).
Het WSW heeft een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht om recht van hypotheek te vestigen op het onderpand voor WSW geborgde leningen.
Eind 2021 heeft Woonforte een ongeborgde lening (€ 10,0 mln) aangetrokken en daarbij een gedeelte van ons niet-DAEB bezit als onderpand verstrekt aan de hypotheekverstrekker. 

De post 'transitorische kosten' heeft betrekking op in 2025 verantwoorde kosten welke in 2026 worden betaald. In deze post is een reservering opgenomen voor uitgevoerde maar nog niet gefactureerde projecten van € 3,9 miljoen (in 2024 € 3,8 miljoen).

Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0.

Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van 1 leaseauto, de multifunctionals en de huurovereenkomst van het kantoorpand aan Baronie en Koninginneweg Boskoop.

Pensioenverplichtingen
Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.

Obligo WSW

Jaarlijks obligo
Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,34% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Het percentage in rekening gebracht door het WSW in 2025 is 0,0269%.

Obligolening
Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, doet het WSW een beroep op het gecommitteerd obligo. Het gecommitteerd obligo stellen deelnemers zeker door middel van een zogenaamde obligolening.
De obligolening is aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele borgingsplafond en is afzonderlijk geregistreerd.
Zolang het WSW geen aanspraak doet op (een deel van) de obligolening betaalt Woonforte een bereidstellingsprovisie over het niet opgenomen deel. Deze bereidstellingsprovisie wordt als rentelasten opgenomen, waarmee deze een (zeer beperkt) effect zal hebben op de ICR. De bereidstellingsprovisie is 0,23% per jaar.

Juridische claims
Sinds eind 2022 loopt een juridische geschil inzake het ontbinden van een huurcontract m.b.t. parkeerplaatsen. In dit dossier is momenteel een procedure aanhangig bij het Gerechtshof Den Haag. De discussie gaat over de vraag of Woonforte nog de jaarlijkse huurpenningen is verschuldigd over de periode tot en met 31 december 2026 (vanaf 1 januari 2022). De verhurende partij is in eerste aanleg door de rechtbank in het gelijk gesteld.