In 2025 zijn de netto huuropbrengsten gewijzigd ten opzichte van 2024 door: 

• huurverhoging van de huren van woningen. De huren zijn per 1 juli verhoogd met gemiddeld 4,7%;
• huurverhoging van de huren van niet zijnde woningen;
• het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen;
• het uit exploitatie gaan van woningen door verkopen en sloop.

De post ‘huurderving wegens verkopen’ heeft betrekking op derving in verband met leegstand van de te verkopen eenheden. De post ‘huurderving wegens projecten’ heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten. 

Alle opbrengsten zijn volledig in de gemeente Alphen aan den Rijn gerealiseerd (conform RJ350.208).

De opbrengsten in 2025 verschillen van 2024 omdat de gebruiksafhankelijke componenten zoals verwarming, warm water, kookgas en elektra per 1 januari 2025 inclusief BTW ingericht zijn.

In 2025 zijn de lasten servicecontracten gedaald doordat de leveringen en diensten exclusief 9 en 21% BTW worden gepresenteerd. Daarnaast is de energieprijs voor gas en elektra gedaald waardoor er een daling in de kosten zichtbaar is.

De stijging van de personeelskosten worden voornamelijk veroorzaakt door hogere kosten voor de inhuur van personeel.

Naast de bovengenoemde lasten 'onderhoudsactiviteiten' is vanuit dagelijks onderhoud voor € 0,1 miljoen (2024: € 0,3 miljoen), vanuit planmatig onderhoud voor € 3,4 miljoen (2024: € 2,1 miljoen) en vanuit renovatie- en verbeteringsprojecten voor € 18,7 miljoen (2024: € 7,8 miljoen) geïnvesteerd.
In de kosten van dagelijks onderhoud is een bedrag van € 158.900 in mindering gebracht voor door te belasten kosten aan derden (in 2024: € 147.700).

In 2025 is Woonforte overgestapt naar een nieuwe verzekeringsmaatschappij. Dit heeft een gunstig effect gehad op de premie.
De belasting voor OZB en waterschapslasten zijn met 16% gestegen ten opzichte van 2024.

Werknemers
Per 31 december 2025 had de corporatie gemiddeld 113,3 werknemers in dienst (2024: 107,8)  Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Per hoofdafdeling is dat:

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2024: 0).

De niet-direct toerekenbare afschrijvingen worden via een verdeelstaat verdeeld over de activiteiten: lasten verhuur- en beheeractiviteiten € 196.100, lasten onderhoudsactiviteiten € 180.200, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille € 10.600, overige organisatiekosten € 105.800 en leefbaarheid € 37.100.

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonforte zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De verantwoorde honoraria stemmen overeen met de overeengekomen fees inclusief eventueel meerwerk. Het in rekening gebrachte honoraria is in 2025 met 11% gestegen ten opzichte van 2024, dit komt met name door stijging van de uurtarieven van de accountant.

In 2025 zijn 65 woningen, 3 kelders en 3 garages verkocht en 1 motorberging. In 2024 waren dit 54 woningen, 2 kelders, 3 garages, 5 BOG, 3 MOG en 1 kantoorpand

De verwerking van woningverbeteringen leidt in 2025 tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille.
Woonforte heeft gekozen om de waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in zonnepanelen, woningverbetering en verbeteringen planmatig onderhoud en/of herstructurering met betrekking tot bezit in (of bestemd voor) eigen exploitatie, de zogenaamde onrendabele toppen ten laste van de overige waardeveranderingen te brengen. In 2025 is € 7 miljoen als onrendabele top onder de overige waardeveranderingen verantwoord.

Afwaardering projectkosten 
In 2025 is € 54.300 aan kosten voor haalbaarheidsonderzoeken en voorbereidingskosten projecten direct ten laste van het resultaat gebracht. Dit zijn de projectkosten voor de sloop project A.P. Neslaan.

Aanpassingen waardeveranderingen
In 2025 is de voorziening onrendabele top voor het nieuwbouwproject Klompenmaker/Noorderbrink en het nieuwproject Noorderkeerkring bijgesteld.

Terugname waardeverminderingen
Door realisatie van de nieuwbouwprojecten Rode Dorp fase 3 en Magnolia fase 1 en het renovatieproject Wederikstraat zijn te veel opgenomen voorzieningen teruggenomen.

Dotatie waardeverminderingen sloop- en nieuwbouwprojecten
Voor de onderstaande projecten is voor het eerst een onrendabele top opgenomen in 2025: 

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie. Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de markwaarde en de niet gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op vastgoedbeleggingen (zie 6.1.1).

De leegwaardemutatie van het vastgoed in explotatie betreft gemiddeld 10,2% voor zowel de DAEB als de niet-DAEB woningen. Over 2024 was dit percentage 14,9%. 

Het eigen risicogedeelte van de verzekeringen
Dit verschil komt doordat vorig jaar een bedrag van € 140.370 van eigen risico van 2023 was geboekt.

Vergoeding voor administratieve lasten
Het verschil komt door het terugbetalen van de vergoeding afsluiten huurcontracten in 2024. 

De percentage van de obligoheffing van het WSW is in 2025 0,0269%. In 2024 was dit 0,0297%. 

De stijging van de directe lasten leefbaarheid wordt met name veroorzaakt door extra werkzaamheden in verband met een noodzakelijke plaagdierbestrijding in het verslagjaar

In 2025 is een bedrag van € 745.550 in mindering gebracht op de rentelasten en geactiveerd voor de nieuwbouwprojecten: Rode Dorp, Klompenmaker/Noorderbrink, Magnolia, Mendelweg, Noorderkeerkring en Churchillaan. Er is een rentepercentage van 2,5% gehanteerd.

De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2025 bedraagt derhalve € 3,9 miljoen. 

De effectieve belastingdruk is circa 2,4% (2024: 3,2%) t.o.v. van een nominale belastingdruk van 25,7%. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen vastgoedportefeuille die commercieel wel, maar fiscaal niet tot de winst worden gerekend.

Voor 2025 is in 2025 een voorlopige aanslag van € 6,2 miljoen betaald. De berekende vpb-last in de fiscale positie 2025 bedraagt € 3,7 miljoen(zie onder); derhalve resulteert over 2025 een vpb- vordering van € 2,5 miljoen
In 2024 zijn vso’s met Belastingdienst afgesloten tav vorming onderhoudsvoorziening in aangifte vpb 2018 en tav renovatieprojecten Akkerwinde/Boterbloem en Lauwers in aangiften vpb 2019, 2020 en 2021.

Met de vso tav vorming van de onderhoudsvoorziening heeft Woonforte in de aangifte vpb 2018 een fiscale onderhoudsvoorziening van € 11,9 miljoen gevormd. Er lopen nog procedures rond deze casuïstiek. Hiermee is op dit moment nog geen definitieve zekerheid verkregen over de vorming van de onderhoudsvoorziening, maar wel rond de aangifte vpb 2018. Afhankelijk van de uitkomst van deze procedures kan het mogelijk zijn dat deze onderhoudsvoorziening in de toekomst weer vrij moet vallen. De voorziening onderhoud is nu gevormd voor 50% van de berekende voorziening, andersom kan het ook zo zijn dat een aanvullende dotatie plaats mag vinden. Woonforte heeft het bezwaar tav de zonnepanelen als zelfstandig bedrijfsmiddel en daarmee afzonderlijke afschrijving voor 2018 laten vallen. De aanslag vpb 2018 staat inmiddels definitief vast.

Over de aanslagen van 2019, 2020 en 2021 lopen nog bezwaren tegen zonnepanelen en rente-aftrekbeperking.