8 Risico's 2025

Het risicomanagementproces is een manier om risico’s op een gestructureerde wijze in kaart te brengen, te beoordelen en te beheersen. Binnen het risicomanagementproces gaat het om identificatie en beoordeling van risico’s die de realisatie van de doelstellingen bedreigen. Het gaat om identificeren, classificeren, kwantificeren en beheersen van risico’s.

Prioritering van de risico’s gebeurt op basis van de omvang van de risico’s en is in lijn met de risicobereidheid. Aan de hand van een kans- en impactmatrix wordt aan de voorkant een inschatting gemaakt van de hoogte van de risico’s. Door het koppelen van de schadestatistiek kan achteraf bepaald worden hoe vaak een ingeschat risico zich heeft voorgedaan en wat de impact ervan is geweest. De beheersmaatregelen en het risicomanagementproces worden periodiek gemonitord.

Woonforte heeft haar raamwerk voor risicomanagement gebaseerd op het COSO-model. Het COSO-model gaat over strategie, effectiviteit en efficiëntie van de bedrijfsprocessen en de naleving van wet- en regelgeving. Daarbij zijn de volgende invalshoeken relevant:

·     governance en cultuur;
·      strategie en doelstellingen;
·      prestatie;
·      review en herziening.

Woonforte wil ‘in control’ zijn. Dit betekent dat Woonforte:

·     haar doelstellingen uit de MVS realiseert tegen acceptabele risico’s;
·      vaststelt dat de juiste dingen op de juiste manier gedaan worden (o.a. juistheid en betrouwbaarheid van gegevens, naleven procedures);
·      de organisatie monitort en zichzelf continu wil ontwikkelen en verbeteren (o.a. uitvoeren audits, risicoanalyses, rapportages, opstellen procesbeschrijvingen, verbetervoorstellen);
·      voldoet aan wet- en regelgeving.

Governance

De Nederlandse Corporate Governance Code is geactualiseerd in 2025. Hoewel deze code in principe alleen op Nederlandse beursgenoteerde vennootschappen van toepassing is, en dus niet voor Woonforte, heeft de Hoge Raad bevestigd dat deze code een reflexwerking heeft op niet-beursgenoteerde vennootschappen. Dit bevestigt het belang van de code, ook voor woningcorporaties. Woonforte kan er dus alvast op anticiperen en doet dat door in het risicogesprek met managers en directie ieder kwartaal de effectiviteit van maatregelen onderwerp van gesprek te laten zijn.

Onder de geactualiseerde Code 2025 moet het bestuur verklaren dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen ten minste een beperkte mate van zekerheid geven dat de financiële verslaggeving en de duurzaamheidsverslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat, en welk niveau van zekerheid deze systemen geven dat de operationele, compliance en verslaggevingsrisico’s effectief worden beheerst. Naast een aantal technische aanpassingen, is er een zogenoemde Verklaring Omtrent Risicobeheersing (VOR) opgenomen in de geactualiseerde Code 2025.

Het bepalen van de risicobereidheid maakt deel uit van de strategie. Risicobereidheid is de ruimte die we onszelf als bedrijf geven om te ondernemen. Woonforte wil een toekomstbestendige organisatie zijn, waarin en waarmee het goed werken is. Generiek heeft Woonforte een risicomijdende tot neutrale houding, passend bij haar maatschappelijke taak. Naast de generieke risicobereidheid hebben we een specifieke tolerantiegrens gesteld per prestatie-indicator. Kritische prestatie-indicatoren worden jaarlijks (opnieuw) bepaald bij het opstellen van de begroting.Afwijkingen in de realisatie ten opzichte van de tolerantiegrenzen worden tussentijds geanalyseerd in de kwartaalrapportage en waar nodig vindt bijsturing plaats. Prioritering van de risico’s gaat op basis van de omvang van de risico’s en is in lijn met de risicobereidheid. We werken met (financiële normen) en toetspunten.

In 2025 is de missie en visie herijkt en zijn de strategische doelen geformuleerd. Vervolgens zijn de strategische risico’s opnieuw in kaart gebracht, risico’s die kunnen leiden tot het niet bereiken van deze doelen. Woonforte koppelt de risico’s en onzekerheden aan de strategie en doelstellingen die we als bedrijf willen halen en legt een relatie met de prestatie. Risico’s en prestaties worden in gezamenlijkheid beoordeeld. Jaarlijks worden risico’s in kaart gebracht die kunnen leiden tot het niet bereiken van de doelen. Alle belangrijke risico’s worden vastgelegd in een risicoregister. Per risico wordt een risico-eigenaar benoemd. De risico-eigenaren zijn lid van het bestuur of management. Zij zijn eigenaren van de risico’s, de risicoanalyse en de implementatie van interne beheersmaatregelen.

Woonforte is bezig met het actualiseren en optimaliseren van de processen en het implementeren van een G(overnance) R(isicomanagement) C(ontrol)-platform. Onder procesmanagement verstaan we de interne beheersing en optimalisatie van de bedrijfsvoering van Woonforte. 

Processen
Processen worden beschreven met bijhorende KPI’s en de belangrijkste risico’s. De risico-eigenaar is de proceseigenaar en dit is altijd een MT-lid. Het management is verantwoordelijk voor de feitelijke inrichting van processen waarbij de risicoanalyse en risicobereidheid moet worden omgezet in het feitelijk beheersen van de risico’s. De procesmanagers delen hun ervaringen met elkaar om van elkaar te leren. Ieder proces start met het bepalen van het doel van het proces. Aan de hand van de doelstelling worden de risico’s van het proces in kaart gebracht en door erop te anticiperen zorgen we ervoor dat de processen soepel en ongestoord verlopen en we voortdurend in control blijven. Per proces worden alle betrokkenen binnen de organisatie in verbinding gebracht om gezamenlijk de werkwijze vast te leggen. De betrokkenen worden daarbij ook uitgedaagd om na te denken over operationele risico’s die er binnen het proces zijn. De betrokkenheid wordt verder vergroot door gezamenlijk KPI’s af te spreken. 

Risicomanagement

Risicomanagement is ook een belangrijk onderdeel van procesmanagement. Voor de in 2025 vastgestelde processen zijn ook de operationele risico’s en KPI’s uitgewerkt en voor iedere collega te benaderen via de Mavim Portal. Derisicomanager heeft in 2025 ieder kwartaal risicogesprekken gevoerd met het management om zo integraal risicomanagement te borgen.

Interne controle
Procesmanagement kan niet zonder interne controle. We controleren regelmatig of de procesafspraken goed worden nageleefd. Het interne controleplan 2024/2025 is opgesteld door de controller en bevat een zichtbare relatie tussen proces, risico en beheersmaatregelen. In het controleplan zijn de voorgenomen interne controlewerkzaamheden naar proces en thema opgenomen. Vanuit de interne controlewerkzaamheden is speciale aandacht voor data en informatie. Als doorvertaling naar en de uitvoering van de controlewerkzaamheden worden door de controller controleprogramma's opgesteld waarin de rolverdeling volgens het three lines model in de interne beheersing en controlepunten zijn uitgewerkt en vastgelegd. De controller rapporteert over de opvolging en de voortgang van het interne controleplan aan het MT en de RvC. 

Privacy en informatiebeveiliging
Informatiebeveiliging en privacy moeten we in alle processen goed borgen. Als we dat niet doen, lopen we grote risico’s op imagoschade. Omdat het zulke belangrijke randvoorwaarden in alle processen zijn is privacy opgenomen in Mavim.

Maatschappelijke opgave: te weinig beschikbare woningen kunnen toevoegen
In 2025 is de Governancecode Woningcorporaties geactualiseerd. Een corporatie is dienstbaar aan de volkshuisvesting. Het behalen van maatschappelijke doelen staat voorop (bepaling 2.2 Governancecode Woningcorporaties 2025). Woningcorporaties dragen gezamenlijk de zorg voor het behalen van de volkshuisvestelijke opgaven die zijn afgesproken in de Nationale Prestatie Afspraken en dat betekent dat er ook een verantwoordelijkheid ligt voor corporaties om over de grenzen van hun eigen gemeente of werkgebied heen te kijken. Uitgangspunt is dat de investeringscapaciteit die corporaties hebben, optimaal wordt ingezet om de gezamenlijke volkshuisvestelijke opgaven in hun werkgebied te realiseren.

Woonforte is lid van de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). Om de regionale opgave te realiseren hebben de HRW-corporaties afspraken gemaakt. De HRW-corporaties hebben nadrukkelijk uitgesproken dat hun handtekening ook een afspraak jegens elkaar betekent, waarop zij ook onderling aanspreekbaar willen zijn.   

In 2025 hebben de HRW-corporaties een externe partij ingeschakeld om vanuit de begrotingen van de HRW-corporaties een beeld te krijgen van de realisatie van het aantal sociale huurwoningen in de regio en invulling te kunnen geven aan de opgave van alle HRW-corporaties c.q. oriëntatie op het thema solidariteit. Woonforte heeft op dit moment voldoende locaties waarop gebouwd kan worden. De financiële middelen bepalen de lengte van de polsstok.  

Afhankelijkheid samenwerkingsrelaties
Woonforte is sterk afhankelijk van derden om haar doelen te realiseren

Onder andere afhankelijk van:
- de gemeente of ontwikkelaars voor de versnelling van de vastgoedopgave(locaties, bouwprocessen) of energietransitie (warmtenetten);  - zorg/welzijn organisaties voor de aanpak van problemen zoals leefbaarheid en vergrijzing. 
Woonforte heeft daarom als strategisch risico de afhankelijkheid van samenwerkingsrelaties aan de strategische risico’s toegevoegd. 

Politieke onvoorspelbaarheid en instabiliteit 
Op 18 april 2025 werd dit (politieke) risico bijna bewaarheid, toen het kabinet haar Voorjaarsnota publiceerde. In afwijking van de Nationale Prestatieafspraken werd een wetsvoorstel ingediend tot het bevriezen van de huren in 2025 en 2026. In de kaderbrief 2026 werden de gevolgen van de huurbevriezing en eventuele compensatiemogelijkheden voor Woonforte inzichtelijk gemaakt. Zonder compensatiemogelijkheden zou Woonforte maar 100 extra nieuwbouwwoningen kunnen realiseren in plaats van 900 extra nieuwbouwwoningen. De politieke context blijft een factor van onzekerheid.

Op 3 juni 2025 heeft minister Keijzer besloten om het wetsvoorstel voor huurbevriezing niet in te dienen, wat betekent dat de huren in de sociale huursector vanaf 1 juli 2025 een huurverhoging kregen. Woonforte heeft laten zien wendbaar te zijn, ook als situaties als deze zich voordoen met enorme impact.

Realisatie nieuwbouwportefeuille
In de nieuwe MVS is opgenomen dat beschikbaarheid voor Woonforte nog steeds de hoogste prioriteit heeft. Het is immers wooncrisis en de maatschappelijke druk om meer woningen beschikbaar te krijgen blijft hoog. Naast politieke onvoorspelbaarheid en instabiliteit blijft vertraging van nieuwbouwprojecten een groot risico. In 2025 zijn 125 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 67 woningen Magnolia fase 1 en 58 woningen Rode Dorp fase 3. De 23 woningen Mendelweg worden begin 2026 opgeleverd. Woonforte heeft in 2025 ook veel nieuwbouwprojecten in voorbereiding, die de komende jaren tot uitvoering zouden moeten komen.

Duurzaamheidsopgave
Het risico dat we onvoldoende invulling kunnen geven aan de verduurzaming van de portefeuille en de prestatieafspraken waardoor duurzaamheidsambities niet gerealiseerd worden is hoog. Verduurzaming van bezit hangt af van het budget wat beschikbaar is. We willen ons bezit verduurzamen maar hebben ook andere maatschappelijke taken. Op het gebied van verduurzaming richt Woonforte zich, overeenkomstig de Nationale Prestatieafspraken (NPA) primair op het wegwerken van EFG-labels. De ambities uit de position paper verduurzaming zijn gefaseerd in de tijd weggezet, zodat we in 2050 CO2-neutraal zijn. In 2025 een samenwerkingsovereenkomst (met de gemeente en een warmteleverancier) ondertekend voor een Warmtenet Zeeheldenbuurt.